（淄博購房週刊特邀攝影師 焦學軍）
上週的淄博樓市仍舊熱鬧，萬科翡翠書院首開288套房源售罄，喊著“北京路上”的碧桂園中房·天璽產品發佈會召開，1300多組客戶座無虛席；
金科地產的另外一個項目“金科集美郡”（原遠景花園四期）正式亮相也引來眾人關注……
現在基本樓市每週都有項目有動作，就連在新區看了一年勢必準備買新區的人都說自己盤還沒看全。
但是，全國各種媒體鋪條蓋地的新聞宣傳“樓市要變冷了，樓市要降價”，為什麼淄博購房者還沒有深切的感受到？淄博樓市的拐點究竟什麼時候來？購房者還能不能出手？
NO.1 從兩個剛開盤的項目看樓市預期有沒有改變？
上週稿件裡，我們戲稱買“淄博新區”，尤其是買“萬科”、“富力城”、“齊潤花園”三個項目的購房者為香菜，本以為最近這段時間收割的成績就可以見分曉，可惜“富力城”的樓王開盤速度沒有跑過萬科，“齊潤花園”突然又洩氣了改到國慶之後，因此只有“萬科翡翠書院”這一個項目“笑傲樓市”。
據瞭解，上週五萬科上午拿到預售證，晚上就組織繳納60萬認籌金的客戶開盤了，600多組客戶在體育館成功搶完了288套房源。
當然還是會有人不相信，雖然還是會有人批判他145㎡的戶型不理想，但是除了萬科特殊的“天時地利人和”優勢外（詳情點擊上週文章這會不會是淄博樓市最後一輪“割香菜大戰”？），淄博新區部分項目確實還不太“涼”，雖然更多項目都在焦急等待出貨也是不爭的事實。
26日晚上，位於金晶大道的張鋼東方星城開盤了，250多套房源，認籌號300個，優惠後均價在9200元/㎡，雖然不至於搶，但是銷售成績也理想。
從58同城上搜索，東方星城二手房的價格大約在11000——12000元/㎡，即使減去車儲裝修合計大約1900元，二手房摺合到房價中大約也得9800元，但是新房開出的價格均價應該在9200元/㎡。
新房價格低於二手房，在房源供應充足並且沒有“限價”政策的前提下，價格再次倒掛，其實已經說明開發商的預期在降低。
NO.2 “全國的樓市”為什麼會大跌？
市場一轉冷，房價跌這個概念立馬就成了熱點話題。大面積下跌，大幅度下跌的文章漸漸出現。
每天購房群裡都有人發《三四線樓市真涼了？這篇真誠的買房建議請收好……》《樓市血案！能活下去最重要，你還在搶房嗎？》
還有一類文章，寫房價大跌之類的，比如說廈門房價腰斬，數據自然都是真實的。但這些真實的數據真的有效嗎？大家一定要用腦子思考啊。
我舉兩個例子來說明問題。
評分的時候，一般要去掉一個最高分，去掉一個最低分，然後再取平均值。為什麼這麼做，自然是為了數據的準確和公正。
那麼房價也一樣。一個小區二手房成交價，本身就可能相差好幾千，這與是否裝修、樓層、朝向、戶型以及購買人的想法等等都有關係。有急著變現的，可能就低賣，有特別不瞭解行情的購買者，可能就會高買。
還有其他客觀的因素，譬如希望做高單價，獲取更多的貸款，或者做低單價，降低各類稅費。雖然有個評估價做參考，但這一高一低之間，也有可能相差不少。
因此，二手房的數據並不應該隨意的用來表示市場大跌了多少，或者大漲了多少，這是一種情況。
另外一種情況是某些小區之前房東把並不能成交的虛高的價格掛在網上，現在這些掛高的價格降下來了，就變成房價下跌了。
這是下跌嗎？大家思考一下，下跌後的價格，有些也就是之前掛高的時候的真實成交價而已。
還有之前網傳的一些小區組成價格聯盟那件事一樣，明明小區成交價格在3萬左右，業主們也不誠心賣房，統一把價格都掛到5萬了。現在市場轉冷，有誠心要賣的人，把掛價調低到3萬左右。媒體看到了，就變成房價降2萬，下跌40%。
這個媒體說謊了嗎？好像也沒有。但他說的是事實嘛？也並不是！
所以，看漲的人能找到看漲的理由，看跌的人也一樣。
NO.3 什麼樣的購房者容易買到合適的房子？
前幾天一個購房者興奮地告訴我她買到了新區一套頂樓的房源，優惠後9800元/㎡，帶精裝，顯然比去年入手合適的多，這個購房者從去年開始在群裡跟大家一起關注樓市動態，也不斷跟我聊一下看盤心得，雖然也有心動的項目，但是不得不考慮自己的資金承受能力，終於前段時間看到了自己合適的房源，果斷出手。
我覺得這就是一個正常購房人的心態，買房考慮最基本的兩個要素：1、買得起；2、買得值。雖然很多項目自己也知道會更好，但是所有的一切都得從自己的現實情況出發。
目前淄博的房價與去年年底相比實際是有了一個比較理想的回落，加上政府對價格的控制，有一些小區的價格比去年年底都有降低，隨著更多項目的入市開發商的整體預期也在逐步降低。
另一個方面來說，今年隨著更多地產大鱷的進駐，淄博樓市產品的品質有一個小的提升，尤其是新區項目，沒有亮點根本抓不到購房者的注意，也很難繼續在新區市場立足。
所以，這個時候其實是選擇房源比較不錯的時刻，至於入手的時機還需要你自己判斷。
NO.4 這個國慶節應該去哪兒看看房？
金九沒有“金”，市場開盤的項目仍舊有限，但是更多項目其實鼓足了勁進入市場，“銀十”會來嗎？
我們梳理了10月幾個首次開盤亮相的項目，計劃10月入手的可以國慶期間關注下。
1、價格最美麗的“中房四季城”，中房四季城目前釋放的價格大約7000元/㎡，應該是目前淄博城區位置預期最低的項目了，位置後發優勢還是期待火車站南廣場的改造，6棟樓，396套房源計劃在國慶節之後全部推出。
2、中心城區的低密度小高層“名悅豪庭”，南益地產繼“名士豪庭”後的又一項目，只不過上一個項目主打“剛需”，這一個項目主打“闊宅”，位於世紀路與共青團路繁華是必然的，擁堵也是，10月項目首期的350套房源也計劃全部推出，具體要根據預售批准情況。
3、關注度最高的齊潤花園，本週之前齊潤的準業主們密集收到了一系列即將開盤的短信，但是因為又要等一棟小戶型的樓因此推到了國慶節之後。
4、一直等待工期進度的“淄博富力城”，富力城的房源量並不少，只是困於工期的原因，9月30日只能開180㎡的一棟樓王，房源數應該不少於500套。
5、存在感不太強的“金科集美郡”，可能“金科集美嘉悅”的鋒芒太盛，萬科和富力的聲勢又過於浩大，所以夾在其中的“金科集美郡”雖然延續了金科的品質和佔據了並不差的地理位置，但是“存在感”不明顯，上週“金科集美郡”營銷中心已經正式亮相，10月也有232套房源推出。
6、佔了“北京路優勢”的碧桂園中房·天璽，北京路未開通之前，天璽的位置真的很難表述，但是如今北京路已經通車試運營，到達天璽的便利性大大提高，10月份天璽的實景示範區會亮相，首批房源也籌備開盤。
此外，十月之前開盤的項目，開盤即清盤的項目很少，所以只要你想買你去所有項目都能找到房源，更多項目和價格關注我們往期文章和未來文章吧，你也可以加我們微信，一起關注一起探討。
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