這是AI君的第252篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。
引言
每一次凡是第一眼看起來對我們有利的，背後都有代價，而這個代價我們通常承受不起。而第一眼看起來對我們有害的，則往往最後成了我們的救命稻草……刮骨療毒，勢在必行。
1|這個中秋是房地產的“血月”
這個中秋節對房地產股票來講，可以用血月來形容。
繼中秋假期港交所內房股全線下跌之後，昨天（9月25日）地產股票再次領跌港股。一日蒸發616.38億元加上昨日港股市值蒸發636億港元，兩日來，累計蒸發市值約1175億元——新城控股、中南建設、保利地產等個股跌幅逾6%，而招商蛇口、深振業A等個股跌幅也在5% 以上。
這是地產股自6月25日的棚改調整傳言，一週蒸發3000億後，在2018年遭遇的第二次滑鐵盧。
起因是廣東省這一篇“取消預售制”通知。
2|事件始末：從發函到闢謠 但取消預售制大勢已定
9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料”，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。材料將於9月25日上報住房城鄉建設部。
住建部當晚即表示該文件只是徵詢意見，但卻並未否認有取消預售制度的意向，而且在《通知》第三點標明，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，
充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。所以最大的可能性是因地制宜，逐步實行。即取消預售制大勢已定。（且地產股在闢謠後反而持續下行亦反證了此點）
如果取消預售制執行會有什麼影響？這與每個購房者息息相關。
3|關於預售制度你需要知道的幾件事
有人把房地產預售制度比作高房價的萬惡之源，也有人說只要把“預售”改為“現售”就能立竿見影的降房價，順便搞垮房地產 。
所以在在討論影響之前，我們先來全面瞭解一下預售制度。
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預售制是什麼？與預售證是什麼關係？
第一次聽預售制你可能有點懵，但你絕對知道預售證。
顧名思義，商品房預售制，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給受買者，並由受買者支付定金或房款的制度。而預售證是預售制度下國家頒發的允許房企預售的憑證，所以預售證是預售制度下的產物，有了預售證，房企才算合法銷售。（AI君記得在2016年國慶前夕，西安開始徹查無證銷售項目……你們懂得）
預售制度已在中國存續25年，為中國改革開放和GDP增長做出了巨大貢獻。
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為什麼要取消預售制度？
就《通知》稱擬取消預售制度的原因為“商品房預售制度存在導致工程爛尾，違法違規銷售，交易不公平，房屋面積管理職能難以釐清，不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應。原因重點拆解為兩部分：
第一部分，交易不公平。
預售制也讓房企在房屋還沒建好的時候，就完成了自己的回款任務，後續變成了品牌維護，交房有恃無恐，購房者總多了認命的色彩。例如西安就沒有房子交房不維權的，綠化不達標，學校落空屢見不鮮，西安購房者也被鍛鍊的“抗性”十足。
第二部分，降低預售制帶來的高槓杆效應。
預售制給房企帶來了洪荒之力。空手套白狼是遊戲規則，預售制是高週轉的基石。
對開發商來說，開發商拿到開發條件，向銀行貸款建房，達到政策規定的進度（西安7層以下完成結構工程並封頂，7層以上完成三分之二）拿到預售證，迅速賣房將這筆債務轉移到購房者身上，回款再次拿地擴張完成循環，就如媒體所說的“空手套白狼”。而且這個套狼的速度越快，獲益就越大，最終可以帶給企業洪荒之力一般的擴張，也就是我們常說的高週轉。
預售制是房企高週轉的基石。而高週轉帶來的後果，“宇宙第一房企”在全國的多起事故就是盲目追求高週轉的冰山一角。
高週轉背後是如影隨形的高槓杆，收益越大，風險越大，一旦資金斷鏈則會造成大面積爛尾樓。而一個品牌房企倒下就是無數家庭破產，後果不堪設想。
取消預售制要求現房銷售，意味著：第一，遏止房企高槓杆。第二，維護購房者權益。一旦實施，將改變整個樓市的運營規則。
4|取消預售制“喜大普奔”？不一定
很多人在看到可能取消預售制已經開始喜大普奔了。但事情往往存在兩面性。
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取消預售制帶來的好處
（1）不用看著規劃買房，也沒有買未來一說了。
（2）現房銷售意味著實實在在的房子，不會出現爛尾樓維權了。
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取消預售制可能導致的問題
（1）樓市壟斷時代到來，弱勢群體話語權進一步減弱
從接二連三的政策來看，政府“堅持住房”的決心非常堅定，對房地產管控可以用“凌遲”來形容。限價制度在前，如預售取消，整個市場都要面臨更大的資金壓力。
首先中小開發商將被驅逐出市場（沒有購房者給房企墊錢，房企必須承受高額利息），其次頭部房企大魚吃小魚，市場重新洗牌，進入壟斷。但值得注意的是，行業壟斷對於購房者往往不是好事，弱勢群體的話語權將進一步削弱。
（2）購房者買房成本或將增加10-20%
期房價格要低於現房，就中信建投證券研究，40大中城市的期房均價和現房均價對比數據顯示，保守估計期房售價要低於現房售價約10-20個百分點。如果預售制度取消，那麼購房者的買房成本或將增加10-20%。
（3）或將短期內促使房價再次上漲
取消預售制度，市場流通房源量將減少，部分城市進一步加劇供需矛盾。西安依舊處於去化週期在6個月左右的低位，即便新房可以以行政手段進行價格壓制，但二手房價格也會水漲船高，所以也可能二手房會變成市場活躍主體，再加上現房銷售的成本上漲，或將引發房價進一步上漲。
（4）房屋質量與“現房銷售”沒有直接關係
現房銷售可以避免爛尾。但房屋質量與現房銷售其實沒有太大的關係。因為現房銷售並不意味著開發商不會壓縮工期，相反可能還會有反效果。畢竟有碧桂園“給你五星級的家”到“給你五星級的坑”到“給你五星期的家”在前，建議購房者還是要關注工期，太快不一定就是好事。
PS：碧桂園在西安有三個現房銷售的項目。碧桂園國湖、碧桂園香湖灣和碧桂園閱江府。
5|寒冬將至 西安本土房企率先轉型
西安市場外企霸屏，本土房企率先積極轉型。被戲稱“搞農業去了”的天朗集團，悉心打造的長安唐村項目近日亮相。
長安唐村中國農業公園，位於長安匙王曲街道農村部分，現有8個行政村，20個自然村。目距市中心約二十餘公里， 緊鄰包茂高速、長安大道南北貫穿而過，南臨終南山環山路，北接常寧新匙，東臨杜曲街道，西連黃良、子午街道，交通便利，地理位置優越。
長安唐村中國農業公園目標“一十百千萬”的鄉村振興實施計劃。包含1個長安唐村發展模式，10多個各種類型的園區，百餘鄉村文旅景觀體系，萬計就業 ，打造百萬遊客旅遊勝地。
此外遠洋小鎮項目，招商小鎮項目也在西安落地。目測未來特色小鎮也會是西安樓市一道新的起跑線，而且，是馬拉松。
6|AI君有話說
AI君有兩個願望，第一世界和平，第二別在中年危機遭遇經濟危機。
數據統計，中國核心勞動力80%的資產就是固定資產，如果某天房價腰斬，意味著你的資產直接貶值50%，其後還會有接踵而來的一系列負面影響，等同於經濟危機。現在的所有刮骨療毒，都是為了避免這個災難。
那麼，為什麼AI君依舊建議你買房？特指剛需。
P2P的暴雷再一次印證了除了買房，普通人幾乎沒有什麼相對安全的手段可以跑贏通貨膨脹（如果有就去，順便在留言告訴AI君），退一萬步講，一旦樓市崩盤，就算你的錢放在銀行照樣逃不過經濟危機。而房產的剛需屬性還能再略勝一籌。
同時，做好資產配置這件事，也可以提上日程了。嗯，聽說最近黃金賣的不錯……
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