这是AI君的第252篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
引言
每一次凡是第一眼看起来对我们有利的，背后都有代价，而这个代价我们通常承受不起。而第一眼看起来对我们有害的，则往往最后成了我们的救命稻草……刮骨疗毒，势在必行。
1|这个中秋是房地产的“血月”
这个中秋节对房地产股票来讲，可以用血月来形容。
继中秋假期港交所内房股全线下跌之后，昨天（9月25日）地产股票再次领跌港股。一日蒸发616.38亿元加上昨日港股市值蒸发636亿港元，两日来，累计蒸发市值约1175亿元——新城控股、中南建设、保利地产等个股跌幅逾6%，而招商蛇口、深振业A等个股跌幅也在5% 以上。
这是地产股自6月25日的棚改调整传言，一周蒸发3000亿后，在2018年遭遇的第二次滑铁卢。
起因是广东省这一篇“取消预售制”通知。
2|事件始末：从发函到辟谣 但取消预售制大势已定
9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料”，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。材料将于9月25日上报住房城乡建设部。
住建部当晚即表示该文件只是征询意见，但却并未否认有取消预售制度的意向，而且在《通知》第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，
充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。所以最大的可能性是因地制宜，逐步实行。即取消预售制大势已定。（且地产股在辟谣后反而持续下行亦反证了此点）
如果取消预售制执行会有什么影响？这与每个购房者息息相关。
3|关于预售制度你需要知道的几件事
有人把房地产预售制度比作高房价的万恶之源，也有人说只要把“预售”改为“现售”就能立竿见影的降房价，顺便搞垮房地产 。
所以在在讨论影响之前，我们先来全面了解一下预售制度。
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预售制是什么？与预售证是什么关系？
第一次听预售制你可能有点懵，但你绝对知道预售证。
顾名思义，商品房预售制，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给受买者，并由受买者支付定金或房款的制度。而预售证是预售制度下国家颁发的允许房企预售的凭证，所以预售证是预售制度下的产物，有了预售证，房企才算合法销售。（AI君记得在2016年国庆前夕，西安开始彻查无证销售项目……你们懂得）
预售制度已在中国存续25年，为中国改革开放和GDP增长做出了巨大贡献。
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为什么要取消预售制度？
就《通知》称拟取消预售制度的原因为“商品房预售制度存在导致工程烂尾，违法违规销售，交易不公平，房屋面积管理职能难以厘清，不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应。原因重点拆解为两部分：
第一部分，交易不公平。
预售制也让房企在房屋还没建好的时候，就完成了自己的回款任务，后续变成了品牌维护，交房有恃无恐，购房者总多了认命的色彩。例如西安就没有房子交房不维权的，绿化不达标，学校落空屡见不鲜，西安购房者也被锻炼的“抗性”十足。
第二部分，降低预售制带来的高杠杆效应。
预售制给房企带来了洪荒之力。空手套白狼是游戏规则，预售制是高周转的基石。
对开发商来说，开发商拿到开发条件，向银行贷款建房，达到政策规定的进度（西安7层以下完成结构工程并封顶，7层以上完成三分之二）拿到预售证，迅速卖房将这笔债务转移到购房者身上，回款再次拿地扩张完成循环，就如媒体所说的“空手套白狼”。而且这个套狼的速度越快，获益就越大，最终可以带给企业洪荒之力一般的扩张，也就是我们常说的高周转。
预售制是房企高周转的基石。而高周转带来的后果，“宇宙第一房企”在全国的多起事故就是盲目追求高周转的冰山一角。
高周转背后是如影随形的高杠杆，收益越大，风险越大，一旦资金断链则会造成大面积烂尾楼。而一个品牌房企倒下就是无数家庭破产，后果不堪设想。
取消预售制要求现房销售，意味着：第一，遏止房企高杠杆。第二，维护购房者权益。一旦实施，将改变整个楼市的运营规则。
4|取消预售制“喜大普奔”？不一定
很多人在看到可能取消预售制已经开始喜大普奔了。但事情往往存在两面性。
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取消预售制带来的好处
（1）不用看着规划买房，也没有买未来一说了。
（2）现房销售意味着实实在在的房子，不会出现烂尾楼维权了。
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取消预售制可能导致的问题
（1）楼市垄断时代到来，弱势群体话语权进一步减弱
从接二连三的政策来看，政府“坚持住房”的决心非常坚定，对房地产管控可以用“凌迟”来形容。限价制度在前，如预售取消，整个市场都要面临更大的资金压力。
首先中小开发商将被驱逐出市场（没有购房者给房企垫钱，房企必须承受高额利息），其次头部房企大鱼吃小鱼，市场重新洗牌，进入垄断。但值得注意的是，行业垄断对于购房者往往不是好事，弱势群体的话语权将进一步削弱。
（2）购房者买房成本或将增加10-20%
期房价格要低于现房，就中信建投证券研究，40大中城市的期房均价和现房均价对比数据显示，保守估计期房售价要低于现房售价约10-20个百分点。如果预售制度取消，那么购房者的买房成本或将增加10-20%。
（3）或将短期内促使房价再次上涨
取消预售制度，市场流通房源量将减少，部分城市进一步加剧供需矛盾。西安依旧处于去化周期在6个月左右的低位，即便新房可以以行政手段进行价格压制，但二手房价格也会水涨船高，所以也可能二手房会变成市场活跃主体，再加上现房销售的成本上涨，或将引发房价进一步上涨。
（4）房屋质量与“现房销售”没有直接关系
现房销售可以避免烂尾。但房屋质量与现房销售其实没有太大的关系。因为现房销售并不意味着开发商不会压缩工期，相反可能还会有反效果。毕竟有碧桂园“给你五星级的家”到“给你五星级的坑”到“给你五星期的家”在前，建议购房者还是要关注工期，太快不一定就是好事。
PS：碧桂园在西安有三个现房销售的项目。碧桂园国湖、碧桂园香湖湾和碧桂园阅江府。
5|寒冬将至 西安本土房企率先转型
西安市场外企霸屏，本土房企率先积极转型。被戏称“搞农业去了”的天朗集团，悉心打造的长安唐村项目近日亮相。
长安唐村中国农业公园，位于长安匙王曲街道农村部分，现有8个行政村，20个自然村。目距市中心约二十余公里， 紧邻包茂高速、长安大道南北贯穿而过，南临终南山环山路，北接常宁新匙，东临杜曲街道，西连黄良、子午街道，交通便利，地理位置优越。
长安唐村中国农业公园目标“一十百千万”的乡村振兴实施计划。包含1个长安唐村发展模式，10多个各种类型的园区，百余乡村文旅景观体系，万计就业 ，打造百万游客旅游胜地。
此外远洋小镇项目，招商小镇项目也在西安落地。目测未来特色小镇也会是西安楼市一道新的起跑线，而且，是马拉松。
6|AI君有话说
AI君有两个愿望，第一世界和平，第二别在中年危机遭遇经济危机。
数据统计，中国核心劳动力80%的资产就是固定资产，如果某天房价腰斩，意味着你的资产直接贬值50%，其后还会有接踵而来的一系列负面影响，等同于经济危机。现在的所有刮骨疗毒，都是为了避免这个灾难。
那么，为什么AI君依旧建议你买房？特指刚需。
P2P的暴雷再一次印证了除了买房，普通人几乎没有什么相对安全的手段可以跑赢通货膨胀（如果有就去，顺便在留言告诉AI君），退一万步讲，一旦楼市崩盘，就算你的钱放在银行照样逃不过经济危机。而房产的刚需属性还能再略胜一筹。
同时，做好资产配置这件事，也可以提上日程了。嗯，听说最近黄金卖的不错……
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