记者：陈业
随着调控不断深入及本轮楼市上涨周期接近尾声，部分房企开始放缓拿地、精简人员，并对项目展开降价促销，备战行业可能到来的冬天。
作为行业风向标的碧桂园、万科、恒大、融创四大巨头，究竟哪家企业的“城墙”更为牢固，“御寒”能力更强，尤为引人关注。
一位资深财务专家向财联社记者分析称，与财务报表所呈现的定期利润增幅相比，房企的经营性现金流净额及会计政策保守与否，一定程度可判断其长期投资价值。而通过分析房企经营性现金流净额等三项财务指标，可窥见房企的抗风险能力。
经营性现金流净额
“对于一家企业而言，经营性现金流量是非常重要的，往往比净利润更能体现公司的经营业绩。”上述财务专家表示，虽然投资者会关心净利润指标，但是对公司老板而言，最关心的是银行存款数据，即真正的经营性现金流是多少。
上述财务专家补充道，“通常情况下，企业的经营性现金流量比净利润高一点；反之，如果公司净利润很好，但经营性现金流会比利润小很多，甚至极端情况下是负数，说明利润是赚到了，但这些利润并没有到账。”
不过，对于房企而言，由于销售规模稳定，净经营现金流入大致等于净利润。当其销售规模快速增长需大量补充土地情况下，净经营现金流入往往远小于净利润，甚至为负。不过，当前背景下，企业拿地速度明显放缓。
另外，虽然应收账款在增加，但包括人员工资、投资活动支出在内都在继续发生，一旦现金流紧张，就会给企业造成一定的经营压力。
财联社记者梳理2018年上半年万科、碧桂园等房企的中报发现，其经营性现金流均同比大幅减少。而受严厉调控和紧缩的信贷环境影响，未来一段时间现金流减少于行业而言将是大势所趋。
值得一提的是，融创于今年中报中，未明确经营活动产生的现金净额具体数据，但是上半年其投资业务、融资业务的流出净额合计为 432.1 亿元，经营业务的现金流入为373.8 亿元。此外，恒大在其中期业绩报告中,并未公布经营活动产生的现金流净额数据。
针对万科现金流大幅减少，万科执行副总裁兼CFO孙嘉在今年半年度业绩会上表示，“因为上半年销售金额只有10个点左右的增长，而上半年的开工面积比较多，所以支出也会比较多。”2018年中报数据显示，今年前6个月万科的合同销售额为3046.6亿元，同比增速不足一成。
自今年初以来，随着政策紧缩，按揭贷款的发放周期明显延长。同时，房地产项目除了定金和建安费用之外的资金普遍被监管，资金到达开发商手中的速度依据项目开发进度来释放。一旦项目开发进展不如预期，被监管资金释放速度将会放缓。
对于现金流，财务出身的阳光城CFO吴建斌今年曾公开建议，在短期之内，房企有必要通过盘活资产和扩大有效融资，最大限度储存现金，包括确保现金占资产比例15%以上。
应收账款质量
除经营性现金流外，企业会计政策也可考察企业的长期发展价值。上述资深财务专家认为，“往往投资者会选择会计政策比较谨慎、保守，倾向增加当年费用的企业，因为这类企业将来的负担会更低，盈利质量更高。”
会计政策中，可以从企业的资产减值准备等数据为依据，来判断企业的会计政策长期来看是否趋于保守。而应收账款的坏账准备计提就归属于资产减值准备这一类。房企往往会根据应收账款的账龄，进行不同比例的拨备为坏账准备。
在计提比例方面，万科、碧桂园的拨备比例如下图，而恒大、融创未在2017年年报中未披露具体相应账龄的应收账款坏账计提比例。
对比万科、碧桂园的计提数据可以发现,万科三年以上应收账款的拨备比例更高。一般情况下，账龄越长风险越大，因此相应坏账计提比例也应越高。由此来看，万科应收账款质量更高。
一家大型房企CFO则向财联社记者表示，“评价应收账款的质量，不应该从应收账款拨备比例的角度去评价。恰恰相反，应收账款账龄越长，拨备金额比例越大，甚至从某种角度代表应收账款质量更低，或者会计政策更激进。”
“根据会计准则,应收账款代表收入已经确认，款项尚未收回，但预计未来会收回的金额。若预计未来款项不能全部收回，则需要对初始确认的应收账款计提坏账拨备。显然，若预计应收账款不能收回的金额越大，坏账拨备的计提比例应该越高。”上述房企CFO指出。
上述大型房企CFO还表示，过高的坏账拨备准备比例, 一方面代表应收账款的预计回收比例越低，另一方面也有可能代表初始确认收入和应收账款的政策越激进，把一些不完全满足收入确认条件(收入确认的一个重要条件是款项已经收到，或预计未来很可能收到)的销售提前确认收入，从而形成应收账款，然后通过期后计提拨备的形式把之前多确认的收入进行冲销。此外，应收账款的账龄越长，代表应收账款初始确认后迟迟不能收回，大额长账龄应收账款占比越高，表明应收账款质量越低。
根据万科、恒大、融创和碧桂园公布的中期业绩数据，这些房企账龄在1年以上的应收账款占总应收账款的比例分别为 32%、26%、22%和2%，碧桂园一年以上应收账款仅占2%，远低于其它三家房企。
应收账款周转天数
除从应收账款与应收账款的拨备比例关系看应收账款的质量，进而观察企业长期经营能力外，应收账款周转天数也是反映公司长期经营能力的指标之一。应收账款周转天数是指企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。作为应收账款周转率的一个辅助性指标，周转天数越短，说明流动资金使用效率越好。
正常情况下，如果周转天数延长，回款速度变慢，公司将不得不通过借债等方式来补充营运资金，会造成成本的上涨和经营的被动。在同类行业内，应收账款周转天数越短的公司通常具有较强的竞争力。
而计算房企周转天数与企业的营业收入及应收账款有关，即期初应收账款与期末应收账款后的平均值，除以营业收入，再乘以当期天数。
值得关注的是，在计算应收账款周转率时，有观点认为应将合同负债计入应收账款。但上述大型房企CFO表示，合同负债代表房企已经签署销售合同和收款，尚未在会计报表上确认的收入，是房企未来收入确认资源的指标。对于房企而言，合同负债名为负债，实质为未来可结转的收入，并且款项已经收到，因此等同于递延收入。
相比而言，应收账款代表会计报表已经确认收入、但款项尚未收回。两个是完全不同的数据，在计算应收账款周转率，是关注应收账款期后的回款速度，不应包括合同负债。
根据上述计算方法，以万科、恒大、融创和碧桂园公布的中期业绩数据，用滚动12 个月的收入和平均应收账款计算，其周转天数分别为 2天、31天、5天 和 23 天。
由此来看，应收账款周转天数最短的为万科，周转天数最长的为恒大，也间接说明万科的流动资金使用效率更高。
原标题：【深度】地产行业凛冬将至 碧万恒融四巨头谁更“抗寒”
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