从当前各种媒体、自媒体渠道对成都楼市“金九银十”的报道和信息披露来看，市场推盘量的猛增已是不争的事实，但在政策层层加码、买房人观望心理加重的情况下，推盘量大，未必就代表大家对九、十月份的市场充满了信心。
小全全从一份正合代理机构的8月份成都市场月报中，摘取了部分数据图表及分析，试图从中寻找数据中释放出来的对“金九银十”的信心，但结果好像并不那么理想。
供应量8月等，9月喷？
正合月报数据显示，大成都商品住宅新增预售面积在8月创下今年新低，环比和同比分别下跌56.2%和25.3%，供应总量为82.2万平方米。其中近郊虽为供应主力，供应量仍大幅下跌了67.2%至36.8万平方米，已是本年供应新低。而远郊供应也下跌59.9%至30.3万平方米。唯独主城区供应在8月有所回升，同比去年8月有小幅上涨。
此前，515限购新政出台，市场进入观察窗口期。正合数据显示，6月大成都供应激增，尤其是远郊，供应量接近100万平方米，至今仍是本年的最高供应量。但经过7、8月的适应调整，整个大成都的住宅月度供应量均在呈现阶梯式下降。
不过，在8月大成都供应量一片飘绿的情况下，新都住宅供应环比上涨145.6%，达16.3万平方米。
进入9月份，房管局发预售证的速度明显加快，仅9月的第三周，大成都范围内新取得预售证的项目就已超过25张。
根据官方披露的数据，9月大成都将供应3.1万套房源，其中主城区1.5万套，郊区1.6万套。对此，成都买房人的意见领袖吴思竹在其同名的个人微信公众号中分析认为，按照官方披露的数据，9月份仅主城区就将至少有30个会推新。
事实上5.15新政之后，6—8月份对开发商而言也是一个观望期，一方面在通过市场表现来掂量政策对市场信心的影响，另一方面，也期望能从中看到政策执行的力度。9月份的供应井喷，实则是由多方面原因构成的：
1、开发商对政策显效的观望期结束，货已不得不推；
2、由于调控政策对价格的限制不见松动，过去约一年左右的时间，开发商依靠自有资金极力苦撑，目前其实已经达到了一个极限值，若再不领取预售证，资金承压或超过极限；
3、同样是因为时间推移的原因，按照政府对预售项目的监管政策，已达预售条件的项目在规定的时间内如不申领预售证，则很可能将无法再取得预售证，而不得不修成现房再销售，这种情况对资金承压时间已经较长的开发商来说，显然更无法接受；
4、即将进入第四季度，各家开发商也将发起对全年销售任务、回款任务的冲量，9、10月份已是不得不出货。
所以，单单从数据上反映出来的开发商在推新动作上的“8月等，9月喷”并不能代表开发商对金九银十抱有足够的信心，相反，在很大程度上，这次集中拿预售证的动作其实反映了开发商对后市的信心已经不那么足，出货回现在这个时候，已算是上策。
守住150万方均线，9月的数据会更好看？
据正合月报数据，大成都8月住宅成交量同比去年微幅下降6.6%，仍然守住了自2月份以来的150万方月成交量均线。
主城区受“限购”政策影响，今年供应、成交量抬头困难，8月成交面积环比下降40.5%至14.4万平方米。
而“红极一时”的远郊，成交面积也环比下降21.4%至46万平方米，其中金堂和青白江成交量已连续2月下滑，8月份的成交面积分别为2.8万平方米、3万平方米。若将时间线拉长，远郊6、7、8三个月的成交量呈小幅度震荡趋势，但与3、4、5月相比，成交量仍在低位运行。
近郊环比下跌12.6%，同比去年仅有微幅下跌，温江区和郫都区8月成交量表现佳，分别环比上涨105.3%和243.5%，其中郫都区8月成交面积达27.4万平方米，在近郊城区中较为突出。
由于9月的供应量增加，且主城区大多数楼盘仍然存在排号人数超过推出房源套数的情况，因此成交量必然会有较大幅度的上升。
但这种上升更多是来自于主城区过去大半年的时间里一直处于供应不足的情况，太多的购房需求无法及时得到释放带来的，如果同时参考购房人的购房计划变化情况，对后市的判断可能会更加的清晰、准确。
据正合2018年上半年报显示，今年第二季度打算尽快购房的客户占比下滑至28%，推迟一年以上购房的客户占比上升至20%。
目前购房者的观望情绪仍未有消退，由于“房票”弥足珍贵，9、10月份得到集中消耗之后，后续的购房需求，将在较长一段时间内处于低谷状态。
成交价格：
价格对市场的影响永远是“买涨不买跌”，这方面还是别说什么信心了
据正合机构8月月报数据，主城区和远郊备案价格均8月分别环比下跌12.8%和0.9%。
5.15新政影响显现，主城区备案价格于5月小幅上涨后开始连续下跌，8月备案价格已同比下降10%至13073元/平方米。而远郊备案价格同比去年8月上涨14%，这种上涨有很大因素是来自于备案房源的来源区域差异。
近郊作为市场成交主力军，8月备案价格仍环比上涨6%至10829元/平米，同比去年上涨36%。
7月底的年中中央政治局会议上已经明确，坚决遏制房价上涨成为下半年经济工作的一大重点。“过快”二字不再出现，这意味着下半年房价上涨的空间已经被政策“掐灭”。
但是从价格对购房人心理的影响层面来看，“买涨不买跌”是永恒的市场规律，显然，单单从价格层面，不太能给“金九银十”找信心了。
正合机构2018年上半年报中披露的客户对房价的预期，其实也能说明问题。虽今年第二季度购房者整体看好市场，但看跌房价的购房客户相比第一季度已出现7%的占比上涨，认为房价将小幅上涨的客户占比仅有1%的增加，而认为房价将大幅上涨的客户则降至仅有5%。
来自存量数据的“信心”：
10个月的存量出清周期，系因“分母”过小所致
8月末，主城、近郊和远郊住宅存量均呈环比上涨，其中近郊上涨幅度最大，环比增长92%至904.9万平方米，主城区也在本月守得环比15.3%的涨幅。远郊8月总存量约456.9万平方米，出清周期仅为5个月。值得关注的是，蒲江存量环比下降44%至5.7万平方米，而金堂、双流出清周期仅剩2个月。
目前大成都总存量达1683.9万平方米，据克而瑞数据显示，大成都供求比为0.42，供不应求态势显著。
因此，尽管当前大成都的住宅存量出清周期仍有10个月，而主城区更是达到了15个月，但不可忽视的是，这个数据是因为作为分母的月成交量较去年同期显著“变小”所致，随着9月份供应、成交量的急剧放大，存量出清周期反而可能出现较大幅度的缩短。
土地市场：
供应、成交的上涨反映的是“解渴”，真相是溢价率回落及流拍增多
7月，成都主城区仅供地14亩，到8月则上升至842亩，环比上涨5914.3%，其中有556.35亩为人才公寓用地。此外，近郊和远郊也在8月分别供应1541和1126亩地。
正合数据显示，8月大成都总共供应3510亩地，环比上涨166.5%，当中有2330.88亩地将在9月出让。预计未来两月将迎来土地招拍挂出让的小高潮，而有人才公寓和重大产业项目指标的地块也将在接下来的土拍中扮演重要角色。
成交量方面，8月大成都土地成交面积达1983亩，位居截止目前本年度的第二高位，环比上涨69.8%，同比上涨达370%。虽然远郊成交量在本月下跌幅度较大，但同比去年仍是高位运行，近郊则依然坐稳成交主力的宝座。
成交价格方面, 经小全全计算，若将人才公寓及重大产业用地成交价格排除在外，则8月大成都土地成交均价为5484.83元/平米，环比上涨33.4%，主要原因是8月有三宗主城区高价地走上拍卖席，对成交均价起到了较大的抬高作用。
不过，8月份土地市场的供销量增长，更多的是对开发商的一次“解渴”，由于上半年大成都的土地供应量锐减，大量品牌开发商已经将目光聚焦到了川内的三四线城市。更接近开发商对土地市场真实判断的数据实际上要看溢价率、流拍率指标。
小全全整理发现，7月远郊供地10宗，流拍1宗，平均溢价率为18.8%。而8月供地9宗，流拍1宗，终止拍卖3宗，平均溢价率仅0.8%。
房地产“弱周期”下，政府依旧严控加杠杆购地行为，未来一段时间内，预计优质地块受到开发商争抢的现象依然存在，但不会像此前一样饥不择食，因此非核心城区、非核心地段的土地，未来流拍的风险将大大升高。
*免责声明：本文中引用的所有数据、图表均已注明出处，版权归原作者所有，感谢原作者付出的辛苦努力。如版权所有者或权利相关人不同意地产全说引用、发表相关图表数据，请及时与我们联系。
閱讀更多 地產全說 的文章
