深圳将推首个稳租金商品房试点：象征意义为先，关键在于量变
胡文
在住房租金出现上涨之后，深圳将推首个稳租金商品房试点。
深圳特区报报道，深圳将试行“稳租金商品房管理制度”，首个稳租金商品房试点项目为塘朗城精品公寓。
稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价，以此完善住房租赁政策法规，减轻新市民的居住负担，优化营商环境，构建房地产调控长效机制。
报道称，为贯彻落实“稳房价、控租金”的工作部署，解决好机构化租赁引发的改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾，促进住房租赁市场的平稳健康发展，深圳在借鉴德国等成熟租赁市场管理的先进经验基础上，结合本市实际情况，积极探索稳租金商品房管理制度设计，以此响应“多主体供应，多渠道保障”的政策精神，探索将稳租金商品房作为一种全新的供应主体，更加丰富深圳住房租赁类型，满足不同人群的居住需求。目前，深圳市规划国土委正全力开展塘朗城精品公寓项目248套首批试点房源的定价工作，完善租赁系统建设，实现全过程在线租房。
在论坛上，深圳市房地产研究中心主任王锋针对如何培育发展住房租赁市场提出建议。他认为，要培育机构化、规模化住房租赁企业，建立租赁交易服务平台，增加租赁住房供应，同时积极推进稳租金商品房试点，探索“政企合作、稳定租金”的稳租金商品房模式。
王锋表示，为实现“稳地价、稳房价、稳租金、稳预期”的房地产调控目标，建议政府加快制定保证租赁住房民生属性、促进租赁市场规范发展的相关政策。比如，通过加快启动《深圳市住房租赁管理条例》的研究制订，为住房租赁市场规范健康发展提供法律依据。此外，要加快建立租赁企业资质备案制度，加快建立住房租金指导价格体系，建议年租金上涨控制在合理水平。同时，对租赁合同备案、统计分析、租金管控加强管理，除有法律法规规定的正当理由，出租人不得随便解除合同。
值得注意的是，这一消息是在首届中国（深圳）住房租赁产业展主题论坛上发布的。这是在原有中国深圳国际房地产业博览会暨中国（深圳）城市土地展上增加了一项租赁产业平行展，这一展览增加本身就是深圳主管部门强化租赁管理的一个信号。 对上述消息，文过是非作以下分析。
深圳拟推稳租金商品房试点，首先与房租上涨有关，政府需要发出明确信号。据国家统计局深圳城调队统计，今年7月，深圳市住房租金同比上涨5%。深圳市房地产研究中心调查，今年1-7月，商品住宅平均租金同比上涨7.4%；今年7月，商品住宅租金环比上涨5.1%、同比上涨9.6%。在这种情况下，政府必须有明确表示。尤其是“解决好机构化租赁引发的改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾”这一表述，是直接将房租上涨与租赁机构化关联了起来，试点的租赁住房，带有增加供应，平抑租金价格的意图。稳租金商品房试点的推出，与长租公寓导致房租上涨不无关系（详见《长租公寓竞争推高房租上涨？人民日报发出声音》。
与此同时，深圳市规土委也表示，该项目现暂处于探索试点阶段，政府相关部门暂无全面铺开推行的时间计划安排。鉴于塘朗城精品公寓首批只有248套房，那么目前主要是象征意义。因为没有大规模推广计划，因此告知公众不要有太高预期。但随着试点的增加，属于“政企合作、稳定租金”的租赁住房逐渐增多，才能逐渐发挥效力。但这一过程，将是比较漫长的。因此，未来在深圳拍卖的居住用地中，“只租不售”所占比例将会越来越高。在发生量变之时，政府的引导和话语权将显著增强。
从王锋的建议来看， 建立租赁交易服务平台以及加快建立住房租金指导价格体系，才是未来的重点，通过建立交易服务平台以及租金指导，从而将住房租金逐步纳入监管体系之中，这是必然趋势，此前个人已经作了预测。尤其是借鉴德国经验的表态值得注意，这说明，政府认为，作为事关民生的住房租金，纯粹市场机制的运行是不够的，正在试图探索更多的管理方式。
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