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成立于2015年的FUNWORK是共享办公的先行者，中骏集团背景优势也让FUNWORK快速稳健发展。截至目前，FUNWORK已在北京、上海、深圳、杭州、西安、成都等核心城市布点22个项目。
FUNWORK中骏世界城店是FUNWORK在北京的首家门店，呈现的是FUNWORK早期的产品形态（1.0产品）。空间特色鲜明，相对于传统办公有很强的颠覆性，甚至显得有些刻意。从颜色应用到空间布局，都力图区隔开传统封闭、压抑的工作方式。
三年已过，FUNWORK产品从1.0升级到了3.0，FUNWORK也成了中骏构建“FUN+幸福生活生态圈”的重要业务板块。相比于在长租公寓市场虎视眈眈的地产系，共享办公领域地产商一直不露声色，而中骏为何早早杀入，又有哪些所得呢？
本期睿和智库实地走访FUNWORK中骏世界城店，回到原点，探讨FUNWORK的经营秘诀。
透过细微真实 认清现在看见未来
记录封存时光 让回首时有所凭据
睿和研究 / 新办公 / 09期
关键数据
- 周边同类空间坪效对比（单位：元/平方米/天）
数据由睿和智库自行测算，非官方提供；P2/氪空间相关数据来自好租
2.交通指数
FUNWORK世界城空间由于距离地铁站较远，交通指数只有61.86，在横向对比中并不突出。
3.商务指数
地处城市核心区域内的FUNWORK世界城空间，商务指数毫无意外的录得133.05的高分。
4.生活指数
生活指数FUNWORK世界城空间高达119.57，取得横向对比第一的好成绩。
项目基本数据
1. 名称：FUNWORK（北京中骏·世界城），下简称FUNWORK
2. 地址：北京市朝阳区金汇路中骏·世界城D座B1层
3. 建筑历史：建于2013年
4. 开业时间： 2016年5月
5. 建筑面积：5700㎡
6. 改造过程：
原址为同一首歌KTV，FUNWORK接手后，大面积改造，历时近半年。
7. 物业获取：
中骏·世界城本身即由中骏集团开发，算是中骏自持物业的一次功能转换。不过内部子公司间都是单独结算的，即FUNWORK需要缴纳租金，但租金会比市场价格低一些。
据工作人员介绍，此前同一首歌KTV的经营状况其实十分良好，所以此次物业功能转换是主动刻意为之。
8. 楼层详情：改造成loft空间
9.内部配置：
办公区：分为开放工位和独立工位两种
洽谈室：私密空间，可以提供更好的隐私保护
茶水间：提供咖啡、饮用水等
书吧：提供部分书籍，给入驻企业员工一个自我充电的空间
珠荟啡：提供咖啡饮料，但这家店主要做饮品研发，其母公司也在funwork办公
茶水间：有上下水，并提供微波炉等设施
休息区：可供洽谈
外卖架：可以存放外卖和快递
会议室：有各种类型的会议室，并配有相关电子设备
10. 装修点评：
FUNWORK世界城店的空间设计，让人想到Google的办公室设计，典型的如空间内设计的大滑梯、生命树等趣味装置，整体色调以黄、绿等活泼鲜明的颜色为主，木质结构考虑环保，且使用了大量的壁挂植物作为空间背景墙，并请了专门的护理人员，使得空间清新、自然。
美中不足的是，世界城店位于地下一层，采光不好，缺乏自然照明。灯光可能是因为环保需要，也不是很明亮。
11. 管理结构：
项目共4个运营人员；世界城店是FUNWORK在北京的第一家店，所以FUNWORK管理部门也都在此店办公。
12. 费用详情：
独立房间内的工位价格为2500元/工位/月
开放区域内的工位价格为2300元/工位/月
共751个工位。
13. 入驻率：近88%
14. 客户类别：
新媒体等文创类公司和互联网公司居多
15. 运营特色：
FUNWORK是以地产开发商为背景的联合办公的运营商，其稳定性强，配备的运营人员也较多。平时以“免费早餐”、“生日会”“节日会”“户外运动健身会”等社区活动来增加入驻企业间的交流和沟通，增强粘性。
外部环境
1.所处地区情况
Funwork世界城店位于中骏·世界城D座B1层，北面临近尚都国际中心等集中办公大厦，南面临近世贸天阶，西面临近芳草地，东面临近CBD历史文化公园。
2. 外部环境点评：
位于东大桥路上，交通便利，周边是商业区，配套设施齐全。资源占有方面得天独厚，这一点其实从上面相关指数均处于高位亦可得出。
3. 同业竞争：
周边同类空间坪效对比（单位：元/平方米/天）
数据由睿和智库自行测算，非官方提供；
P2/氪空间相关数据来自好租
氪空间、P2联合办公数据来源于好租网
4. 交通配套：
交通指数
FUNWORK世界城空间由于距离地铁站较远，交通指数只有61.86，在横向对比中并不突出。
地铁：距离6号线东大桥站740m、1号线永安里站 1200m
公交站：
芳草地 310m 7条线路
东大桥南站 760m 6条线路
非机动车停车点
地下停车场
5.周边配套：
生活指数
生活指数FUNWORK世界城空间高达119.57，取得横向对比第一的好成绩。
商务指数
地处城市核心区域内的FUNWORK世界城空间，商务指数毫无意外的录得133.05的高分。
同栋楼配套商业
区域内配套商业
大厦周边商业
6.周边主观评价：
地处核心商圈之中，区域商业发达，出行便利，不过地铁站虽不远，但因建筑群过多，路线繁杂，不熟悉路况者可能会多花费一点时间。总体来说，条件优越，便于工作及生活。
总结
2015年，共享办公刚在国内兴起，彼时，一切都是新的，有机遇更有挑战。
当北京中骏世界城放弃优质租约，租给FUNWORK，展示了集团业务多元化的决心，也是资源支持的体现。在当时这一决定还是要承担一定风险，因为没人能保证共享办公一定经营不错。
如今，中骏“fun+幸福生活生态圈”的提出也坐实了这一点。FUNWORK只是中骏集团战略转型的一步。除了代表工作的FUNWORK，中骏旗下还有居住方面的方隅公寓FUNLIVE、代表娱乐社交的超燃健身FUNSUPER。工作、生活、娱乐社交的全景式服务，覆盖客户日常生活的24小时，应该是中骏“Fun+幸福生活生态圈”的本意。
与集团业务高度协同，这与一般开发商做联合办公不太一样，远洋地产曾做了OK space，如今几无相关新闻，转投资了WeWork、纳什空间，而同样推出的联合办公品牌“一展空间”的龙湖，也没有进一步大动作。
这个背景让FUNWORK多少显得有些异类，其中的冷暖也只有当事者最有体会了。单就世界城空间而言，有较强的“模仿痕迹”以及“anti-传统办公”的痕迹，毕竟是在“摸着石头过河”，借鉴以及强调自己的颠覆性可以理解。
如今FUNWORK产品也在逐渐升级，在北京目前有王府井、新港大厦、国家会议中心、国际会议中心、新华书店总店以及中骏世界城6个项目，且运营稳定，已有盈利。
FUNWORK虽然比其它开发商运营的办公空间更有声色，但和一日千里的共享办公头部品牌相比，还是多少有些过于边缘了。在当下这个越来越冷的秋天，是否可以重新组织梳理一下自己的资源，来年开春图谋一些更大的发展。事实上，FUNWORK也的确是这样做的，正在积极开拓项目，相信近期陆续会有相关新闻出来。
睿和调查说明
睿和智库调查员会定期走进新商业、新居住、新办公等新空间，实地调研，形成完整的案例报告，呈现给广大业内人士。我们将用照片、文字客观呈现项目信息，让您不到现场即可身临其境；我们还会提出自己角度的点评，希望能给您一丝启发。
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