石榴叔写了数篇海外购房文章后，不少网友留言，都提到了柬埔寨，今天聊聊：
“柬埔寨，怎么就成为中国人海外置业的热门之选？”这是最近很多人给我出的考题。
是呀，在中国人的普遍意识里，柬埔寨就是一个弱小临邦，贫困落后，去柬埔寨旅游甚至连朋友圈都不好意思多发，为什么很多人喊着要去投资呢？
因为大量国人的涌入。
在柬埔寨置业投资的逻辑，和我之前给大家分析的泰国、希腊完全不一样。开篇不妨先抛出我的观点——这就是一场豪赌。
1
最近几年，去柬埔寨的中国人数量，出现井喷。
据柬埔寨旅游部的报告，2017年柬埔寨共接待560万外国旅客人次，比2016年增长11%，中国旅客排名第一，达120万人次（同年，去泰国旅游的中国人数量950万人次）。
与泰国越南比起来，柬埔寨的旅游，只能说处于发展阶段。
暹粒、小吴哥、大吴哥确实很美，但配套设施不够完善。国人图的就是近+便宜，花三四千块就可以跟团玩上5天。
有一点必须说明的是，同期柬埔寨入境的美国人、日本人、韩国人数量并没有太大的增加。
说明什么？柬埔寨变火，这一波行情，导演和主演都是咱中国人。
2
有人说，现在的柬埔寨，就是98年的中国。这不是瞎扯淡嘛。
柬埔寨，大概就广东省那么大。这几年经济增速的确在7%，速度很快没错。但别忘了基数，要知道，柬埔寨是东南亚最穷的国家。
2017东南亚各国经济数据
目前的柬埔寨贫富差距太大，除了暹粒、金边、西哈努克港三个城市，基本全是贫穷落后的农村。
暹粒就在吴哥窟，只有旅游没有工业、鲜有投资、没有贸易，而且整个城区建筑物限高，基础建设严重落后。
西哈努克港是柬埔寨唯一深水港，有人说，当下地位相当于中国的深圳，在石榴叔看来，根本就是海外再造东莞。已经快被中国人占领了，到处可见捞一笔的打工仔和投机客。
娱乐业（马杀鸡、酒吧、bocai）很火，如果你有机会去看看，就会发现，离开海边风景区和闹市区，它就比贫穷落后的小渔村好那么一点点。
金边是首都，稍后会说。
网上大量推荐柬埔寨房地产的文章，大抵都是一个路数，就是把大吹特吹经济发展，什么金边是下一个深圳迪拜。
其实柬埔寨的经济不值得一提，基本还是农业社会，几乎没有工业基础，连轻工业也没有，基本生活用品都靠进口。所以，贸易长期逆差。
柬埔寨经常项目差额
柬埔寨的主要收入来源，就是旅游和农业。
虽然九年义务教育，但只上上午半天，下午选修需要收费，小孩一学期的费用为20-40美金，这对一个普通家庭根本就是天文数字，因为柬埔寨一家至少有4-6个孩子。
在我看来柬埔寨贫穷的最大原因，是多年战争，降低了人的欲望，而欲望才是经济发展的动力。
另外，一个每年高中毕业生仅千人的国家，经济能正常发展起来？
只能依靠对外资过度开放，获得发展。至于未来，只能说，人在江湖，身不由己。
3
中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资。
根据一家海外置业机构的调查数据，出于投资需求，在泰国、马来西亚、柬埔寨买房的人数，比例分别达到70.2%、62.2%和92%。
为什么柬埔寨比例会那么高？便宜呀。
首都金边市中心41平方的公寓，到手52万人民币，这在上海，也就买个小卫生间。
柬埔寨的房地产在2010年才开始崛起。因为2010年之前，柬埔寨不允许外国人，甚至地上产权都不能持有。
2010年5月份通过的《外国人持有产权法案》调整了游戏规则，只要不带土地，比如说一个公寓、一个大楼，只要你不买第一层，就是地面上的一层，从第二层开始往上，外国人爱怎么买怎么买，用护照就可以买。
所以这个法案一出台以后，柬埔寨的房地产火了。大家就像发现新蓝海，大量台湾和中国大陆的房地产开发商涌入，而且完全按照国人的审美和需求，走国际路线。
现在的金边就是一片工地，每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工，东南北三个方向都在造新城。
房价都是每平方一两千美金，本地人根本买不起。当然，也不是卖给当地人的。
特别有意思的是，这些豪华公寓的广告，恨不得把金边所有主干道灯柱都贴满，无一例外都会有中文，而英文语法错的离谱，直接忽视柬埔寨人的感受。
和咱们国内一样，房子才打地基，售楼处就建起来了，而且花费巨资，必须高大上，恨不得门头贴金。
里面坐着一群白白胖胖的中国籍销售人员，你和他问路绝对是找错人了，但和他谈柬埔寨经济发展，能吹几个小时。
在金边，开发商想搞一个地产项目，哪怕只有20%的启动资金，能买到地，它就敢干了，接下来一边销售，一边筹资，一边施工。
根据柬埔寨当地的中介介绍，现在来金边买房的，几乎都是中国人，大多来自福建和浙江，还有来自上海和深圳的，有土豪甚至一次把一栋楼都给买了。
房价上涨的速度比早几年快，从17年下半年到现在，大概涨了8-10%，但只是部分中高端公寓楼盘。
可是，面向金边当地人销售的楼盘价格其实是在微跌的。
4
金边的房子究竟能不能买？看你的胆子。
之所以能得出这个结论，是结合全球领先的，私营房地产顾问服务公司，莱坊发布的2017年下半年金边市场报告，以及领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕关于金边市场2018年的预测报告。
就租金而言，金边中心地区公寓的总体租金收益在5-7%，绝非有些中介吹的10%+。
由于经济还在持续增长，长居外国人数量在增多，租赁市场需求只增不减。所以在金边买房，居住属性一定要远远大于投资，地势非常重要。
为什么我强调胆子？因为柬埔寨房地产的最大优势，是发展趋势。不会有人在金边买房子是为了养老或者独家，还不是为了获利。
虽然上升势头会保持，但肯定不会向2012年前后那么猛，什么时候到了顶点，房价什么时候就到头了。
与许多新兴市场一样，柬埔寨市场面临的最大风险之一，来自于政治风险。
大量中介在宣传的时候，反复强调美元、避险、成本低等关键字，别忘了，小国家的稳定永远都是相对的，如果真到了那一天，基本连跑路的机会都没有。
还有一个风险就是烂尾。柬埔寨这种案例不少，顺风顺水的时候，一切都好说。一旦遇到经济拐点，不怕它降价，就怕它建不起来。
目前在金边，总价10-12万美元，地势好的楼盘是最抢手的，一是租金高，二是好出手。长线投资？在我看来，这只是一个短线的投机。
赌，永远属于勇敢者的游戏。
另外，一位在柬埔寨生活了一年多的朋友告诉我，中国人现在在柬埔寨的口碑不太好。
另，问越南的别急，下周见。
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