隨著“金九”的啟幕，房企的推盤積極性也在提升。有研究機構統計顯示，9月東莞預計有近20個樓盤推出新貨。不過，相比去年同期，東莞樓市在今年9月開局的表現不盡如人意，市場的新增供應還是出現明顯減少。
鑑於今年8月東莞樓市表現低迷，而且9月開局情況一般，因此多家市場調研機構均對今年“金九”行情持謹慎態度
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4鎮街上週供應量較高
據東莞中原戰略研究中心不完全統計，9月預計有近20個盤推新貨，共計超3000套新品入市，其中有5個純新盤上市，主要集中在虎門、塘廈。
不過，與往年同期相比，今年9月預計推新項目不多，推盤量比2017年和2016年同期均下降四成。
從上週表現來看，新增住宅供應集中度依然較高，泛市區區域表現突出。從供應來看，上週供應量較高的鎮街有4個，分別為常平、寮步、長安和石龍，其餘區域的新增供應則寥寥。
雖然同比有所不足，但從樓盤推貨量來看，上週呈現一定的“金九”行情。合富研究院統計顯示，上週全市迎來6個住宅項目集中推貨，純新盤碧桂園銅雀臺首批推150套洋房，皇馬酈宮加推7棟、9棟和大面積別墅新品，卓越維港·璟頌加推三區112套，萬科時富金色家園、虎門印象則小量試探，大部分開發商還是保持謹慎。
此外，泰禾新天地趁熱打鐵加推商鋪，由此可見，伴隨重大節點的到來，房企資金回籠心理非常強烈。
“從上週的情況來看，東莞樓市相對七八月的表現明顯‘熱鬧’，上週熱點區域和少量推貨項目相比之前去化率更高。”合富研究院分析師告訴記者。
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上週網籤泛市區區域表現較突出
從成交情況來看，“金九”首周的開局不容樂觀。
上週，東莞一手住宅成交面積10.19萬平方米，環比下降18.02%，同比下降22.86%；成交套數975套，環比下降23.77%，同比下降24.48%；成交金額17.77億元；成交均價為17437元/平方米，環比下降1.60%，同比上升5.44%。
從區域來看，上週的網籤主要集中於虎門、高埗和萬江，總量佔全市37%，其餘區域低迷。業內人士分析認為，剔除限籤因素，由於產品普遍存在滯籤現象，中旬以後能更直觀反映“金九銀十”的行情。從片區來看，泛市區表現突出，萬江、東城、高埗、石碣、茶山均上榜簽約量前列。
上週，東莞住宅公寓簽約21套，商業公寓簽約200套，商業公寓簽約環比前一週減少89套。目前，商業公寓仍為公寓市場主力，主要是由於商業公寓“不限購，不限貸”，且戶型較小，總價低，受到大量投資客的青睞。
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品牌房企啟動“全民營銷”
進入“金九銀十”，雖然樓盤推新貨量與往年同期相比少了不少，但是由於市場冷淡，競爭顯得更為激烈。
東莞中原戰略發展中心總經理車德銳認為，與一線城市不同，東莞樓盤的營銷更講究口碑營銷方式，在業主與購房者之間，朋友與朋友之間，業內人士之間的口碑對於促進成交影響較大，“口碑營銷”的作用在東莞本土購房者當中尤其明顯。
記者發現，本土房企在東莞開發多年，早年本土房企對於園林景觀建設、產品戶型等方面都很捨得花錢，在地塊的景觀和位置上也擁有本土優勢，因此在不少本地購房者當中積累了很好的口碑，在新貨推出後“以老帶新”等方式也促進了不少成交。
對於新進入東莞市場的外來品牌房企而言，除了打折優惠外，啟動“全民營銷”成為推動目前市場的一種有利方式。
記者瞭解到，位於石碣的陽光城愉景灣將加推16棟95~122平方米洋房，並於日前啟動“全民營銷”方式，根據“全民營銷”方法，推薦購房者成功認購一套洋房，推薦方可以獲得1萬元購物卡。
東莞中原戰略研究中心介紹，進入“金九”後，除恆大繼續打出全國各項目8.9折優惠外，其他項目也紛紛借“教師節”促銷推出限量優惠特價房。房企紛紛爭先在“金九”促銷跑貨，在一定程度上有利於帶動樓市回暖。
03
業內預期東莞“金九”成色不足
市場整體偏冷，市場預期降低，房企備戰“金九”動力不足。研究機構優房超·瑞城搜認為，目前樓市以自然銷售、加推為主，以往“金九”常見的推貨潮或難出現。
東莞中原戰略研究中心也表示，基於多限政策調控從嚴以及9月推貨供應量不足，預計樓市成交“金九”難現。不過，由於“金九銀十”推貨項目多集中在臨深區域，高價項目成交增多，或推動全市均價結構性小幅上升。
合富研究院認為，雖然東莞迎來傳統銷售旺季“金九”，但對於樓市預期的回落和政策因素的限制，今年“金九銀十”預計是量和價趨穩的過程，難有太大反彈，成色不足將是大概率事件。
在個盤促銷策略方面，業內人士認為當前房地產市場進入更加平穩健康的發展軌道，進入“金九”旺季開發商也在加大推貨力度積極搶客，但整體供需熱情比上一年都低。伴隨調控政策的影響力，買賣雙方預期保守，這將影響東莞樓市在“金九”的整體表現。
“隨著營銷力度、業績衝刺及供應加大，後市成交量仍有反彈動力，價格方面整體堅挺，局部項目或區域會採取小幅促銷和讓利。”業內人士分析。
值得注意的是，今年上半年以來，首套房貸款利率平均水平保持微中微漲的態勢，無論利率、首付、貸款審核均保持偏嚴態勢。數據顯示，首套房貸款利率上升的銀行數量減少，持平的銀行佔較大比例。合富研究院認為，隨著利率持平銀行數的增加，利率將表現出逐漸穩定的趨勢，整體市場表現將會更加平穩有序。
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