除了教育，房价恐怕是居民最关心的一个话题。最近海南、成都等地的房地产调控政策的出台，也让世人感叹：世事难料，谁也无法预测哪天被套牢。
看房人群
众所周知，房价受多重因素的影响，包括地区经济发展因素、土地成本、居民收入、个人偏好，但是任志强、王石等房地产大咖以及众多房产经济学家都不能否认，人口因素是房价重要的影响因素，甚至可以说是首要因素，人口因素包含总人口、人口增长、城镇化率、人口结构等具体指标。接下来，我来带大家回顾 1997-2016 年，这 20 年间的人口变化趋势。
- 全国总人口逐年上升，增长率呈逐渐下降趋势
图一：20 年总人口、自然增长率趋势
上图可以清晰看出，1997 年以来，我国的总人口在逐年上升，2016 年达到了 13.8 亿人，位居世界第一。另一方面，折线图清晰显示，我国的人口自然增长率虽然一直为正，但人口增长在逐渐放缓，直到 2016 年逐渐出台放开"二孩"政策才有所回升，但要回到 20 年前的水平几乎没有可能。
2.城镇化率逐年增长，增长速度缓慢下降
图二：20 年间城镇化率、城镇化率增长状况
从城镇化率来看，20 年间的城镇化率由 1997 年的不到 32%，到 2016 年的超过 57%，我国的城镇化建设成绩卓著，从我们的主观体验上，也容易看出，越来越多的农村人口向城市转移并定居。但从增长速度来看，城市化率的增长呈放缓趋势，这也不难理解，因为在一个较高基础上的发展比零起点的发展困难得多，正如我国 GDP 增长速度的放缓，但始终要坚持质量重于数量。
3.人口结构呈现老龄化
图三：20 年间人口结构的变化
虽然总人口在增长，但是人口结构也在变化。上图清晰显示，我国的青壮年（15-64 岁）的比例增长放缓，近 6 年间呈不变态势；婴幼儿及儿童的比例也在逐年下降，而老年人的比例在逐年上升。
上述三张图，用简单的话来概括就是：总人口是房价的基础，人口自然增长率的下降会影响之后的房价抬升；城镇化率的逐渐上升意味着越来越多的人到城市发展，以城市为核心的房地产业得以繁荣，但一二三四线的内部差异很大，会严重影响房价趋势；人口结构的变化影响房价的增长动力，毕竟青壮年才是购房的主力，抚养孩子和老人的压力增大影响他们的购买力。
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