除了教育，房價恐怕是居民最關心的一個話題。最近海南、成都等地的房地產調控政策的出臺，也讓世人感嘆：世事難料，誰也無法預測哪天被套牢。
看房人群
眾所周知，房價受多重因素的影響，包括地區經濟發展因素、土地成本、居民收入、個人偏好，但是任志強、王石等房地產大咖以及眾多房產經濟學家都不能否認，人口因素是房價重要的影響因素，甚至可以說是首要因素，人口因素包含總人口、人口增長、城鎮化率、人口結構等具體指標。接下來，我來帶大家回顧 1997-2016 年，這 20 年間的人口變化趨勢。
- 全國總人口逐年上升，增長率呈逐漸下降趨勢
圖一：20 年總人口、自然增長率趨勢
上圖可以清晰看出，1997 年以來，我國的總人口在逐年上升，2016 年達到了 13.8 億人，位居世界第一。另一方面，折線圖清晰顯示，我國的人口自然增長率雖然一直為正，但人口增長在逐漸放緩，直到 2016 年逐漸出臺放開"二孩"政策才有所回升，但要回到 20 年前的水平幾乎沒有可能。
2.城鎮化率逐年增長，增長速度緩慢下降
圖二：20 年間城鎮化率、城鎮化率增長狀況
從城鎮化率來看，20 年間的城鎮化率由 1997 年的不到 32%，到 2016 年的超過 57%，我國的城鎮化建設成績卓著，從我們的主觀體驗上，也容易看出，越來越多的農村人口向城市轉移並定居。但從增長速度來看，城市化率的增長呈放緩趨勢，這也不難理解，因為在一個較高基礎上的發展比零起點的發展困難得多，正如我國 GDP 增長速度的放緩，但始終要堅持質量重於數量。
3.人口結構呈現老齡化
圖三：20 年間人口結構的變化
雖然總人口在增長，但是人口結構也在變化。上圖清晰顯示，我國的青壯年（15-64 歲）的比例增長放緩，近 6 年間呈不變態勢；嬰幼兒及兒童的比例也在逐年下降，而老年人的比例在逐年上升。
上述三張圖，用簡單的話來概括就是：總人口是房價的基礎，人口自然增長率的下降會影響之後的房價抬升；城鎮化率的逐漸上升意味著越來越多的人到城市發展，以城市為核心的房地產業得以繁榮，但一二三四線的內部差異很大，會嚴重影響房價趨勢；人口結構的變化影響房價的增長動力，畢竟青壯年才是購房的主力，撫養孩子和老人的壓力增大影響他們的購買力。
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