凤凰网财经独家对话任志强，众多犀利观点为您解读中国房地产市场这三十年。
任志强
1.过去十年中国房价高速上涨的原因
“造成房价高速上涨的，实际上是招拍挂制度”。
2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。
“这段时间就出现了一个巨大问题”，据任志强介绍，2003年以前，土地供应大概是每年平均30%到40%的增长，并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降，其中有十几个月的土地供应量只有5%左右，甚至出现了负增长。
“所以从2004年到2006年年底的时候，就出现一个巨大的问题—市场供给严重不足，这导致房价开始上调，因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。
2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价（46.38亿元）45.62亿元，成为当时的“地王”，也开开启了“高价者得”的市场局面，此后，全国各地便开始屡屡出现“天价”地。
“2005年起的四年间，政府进行了多轮调控，结果2008年出现了美国经济危机，然后又是四万亿，所以2009年之后（房价）就开始持续上涨”，任志强道。
2.你以为买房子才叫收益？错了
据有关数据， 2018年1月，北京市的房价均价为62957元/㎡，而2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。
广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡， 2008年1月的房价均价为7350元/㎡，相差约4.27倍。
从2008年至2018年，十年近5倍的房价上涨使得拥有房产成为了一种身份的象征，同时，没有及时“上车”的人们陷入了深深的房价焦虑。
任志强却不这么认为，“除了后来的年轻人没赶上（这趟车）以外，所有人都赶上了”。
他对此解释道，很多人以为现在的市场是商品房为主，这是一个错误概念。因为中国最多的房子是福利房，所以简单来说，和你出手不出手没关系。我们所有的商品房都加起来，大概也就九千万套，九千万套在全国所有住房面积里占多少？30%都不到。
也就是说，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那么所有人都占便宜了吗？显然不是。
“你以为买房子才叫收益？错了”。
据任志强介绍，中国把收入分为七等分，最低，低收入，中级收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一级里，住房私有化率是78%，这些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%。
简单来说，有房子和收入提高完全是两个概念。
3.农民进城怎么办？当前房地产市场的两大隐忧
回顾中国房地产进入市场化后的这二十年，任志强认为，单把房地产作为一个产业进行制度改革的时候，最大缺陷就是没有随着城镇化的要求，把户籍制度和土地制度问题解决。
“严格地说起来，从1997年到现在的20多年里，最重要的问题是1997年提出市场化的时候，没有考虑到在城市化发展的高速过程中，农民进城怎么办”？
为什么要解决户籍制度问题？
“比如年轻人进了城，博士生、研究生，大城市非常希望要的这些人才，他给这些地区又创造了巨大的财富，但是他的父母要想进城却因为户籍制度问题无法实现。那这个城市和社会就分裂了”。
为什么要解决土地私有化问题？
“因为土地私有的时候，人们可以随随便便到城市周边去买房子，他就会降低城市的集中度”。
如果不能够解决这两个问题，就会出现现阶段我们看到的“超大型”城市的问题。
为什么大城市的土地价格高，房屋价格也高？
“城市化过程中，大量的农村人口向城市转移，接下来中小城市的人口也向大城市转移，就导致这些城市无法应对这么多的人口进入，这是不符合城镇化发展规律的”。
“由于优质的医疗、教育、公共服务资源的集中，人口源源不断向大城市涌入，造成这些城市压力过大，而这一压力又全部转移到了房子的问题上”。
今年的中央政治局会议上，将“坚决抑制房价过快上涨”改成了“坚决抑制房价上涨”，两字之差显示了房价调控力度之大。
任志强对此表示，“要遏制房价上涨，我们现在用的是行政办法，就是我不批你。就像股市，我可以停盘，涨也要停，跌也要停，但这不是市场经济解决的办法”。
任志强指出，不管是在中国还是在全球，这种城镇化发展是一个历史推移的过程。要想在全世界达到改革开放之后提出的小康水平，没有70%的城镇化率是做不到的。
1996年，中国的城镇化率开始超过30%，2007年以后，随着房价高速增长，城镇化率开始下降，每年大概下降0.8%到1.2%之间。
“这其中很重要的一点就是因为土地和户籍制度问题，这两个问题制约了城镇化的发展速度”。
4.那么房价还会继续上涨吗？
“到今年6月为止，房价已经连续40个月高速增长，这在中国历史上从来没有过”。
任志强认为，无论现在的政策怎么调整，下一轮的房价一定是上涨的。因为当前部分地区的住房销售平均成本已经低于土地的供应成本，也就是出现了“面粉比面包贵”的情况。
“你没有办法老让大家亏本做买卖，那你能怎么办？”
如何从根本上解决这个问题，任志强再次强调，一个是土地，一个是户籍。
“如果不能解决中国未来发展的城镇化发展，房地产问题永远是磕磕碰碰的，解决不了”。
另外，短期来看，任志强认为，无论政策怎么调整，这个巨大的市场需求是改变不了的，即使现在可能呈现出有升有降的一种变化，但是房地产的市场需求仍然是巨大的。
“就房地产这个产业来说，美国二百年的过程中城镇化率比我们高这么多，有些地区已经达到90%多了，都还在弄房地产，你发什么愁呢？美国的房价不涨了吗？睁着眼睛说瞎话”。
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