鳳凰網財經獨家對話任志強，眾多犀利觀點為您解讀中國房地產市場這三十年。
任志強
1.過去十年中國房價高速上漲的原因
“造成房價高速上漲的，實際上是招拍掛制度”。
2002年5月9日，國土資源部簽發11號文件（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》），要求從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。此舉被業界稱為新一輪“土地革命”的開始。
“這段時間就出現了一個巨大問題”，據任志強介紹，2003年以前，土地供應大概是每年平均30%到40%的增長，並且逐年遞增。但是該文件的發佈直接導致了土地供應量的下降，其中有十幾個月的土地供應量只有5%左右，甚至出現了負增長。
“所以從2004年到2006年年底的時候，就出現一個巨大的問題—市場供給嚴重不足，這導致房價開始上調，因為供應和需求之間的匹配關係已經被打破了”。
2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體以92億元的天價奪得長沙新河三角洲地塊，超出起始價（46.38億元）45.62億元，成為當時的“地王”，也開開啟了“高價者得”的市場局面，此後，全國各地便開始屢屢出現“天價”地。
“2005年起的四年間，政府進行了多輪調控，結果2008年出現了美國經濟危機，然後又是四萬億，所以2009年之後（房價）就開始持續上漲”，任志強道。
2.你以為買房子才叫收益？錯了
據有關數據， 2018年1月，北京市的房價均價為62957元/㎡，而2008年1月的房價均價為12479元/㎡，相差5倍左右。
廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡， 2008年1月的房價均價為7350元/㎡，相差約4.27倍。
從2008年至2018年，十年近5倍的房價上漲使得擁有房產成為了一種身份的象徵，同時，沒有及時“上車”的人們陷入了深深的房價焦慮。
任志強卻不這麼認為，“除了後來的年輕人沒趕上（這趟車）以外，所有人都趕上了”。
他對此解釋道，很多人以為現在的市場是商品房為主，這是一個錯誤概念。因為中國最多的房子是福利房，所以簡單來說，和你出手不出手沒關係。我們所有的商品房都加起來，大概也就九千萬套，九千萬套在全國所有住房面積裡佔多少？30%都不到。
也就是說，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那麼所有人都佔便宜了嗎？顯然不是。
“你以為買房子才叫收益？錯了”。
據任志強介紹，中國把收入分為七等分，最低，低收入，中級收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一級裡，住房私有化率是78%，這些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%。
簡單來說，有房子和收入提高完全是兩個概念。
3.農民進城怎麼辦？當前房地產市場的兩大隱憂
回顧中國房地產進入市場化後的這二十年，任志強認為，單把房地產作為一個產業進行制度改革的時候，最大缺陷就是沒有隨著城鎮化的要求，把戶籍制度和土地制度問題解決。
“嚴格地說起來，從1997年到現在的20多年裡，最重要的問題是1997年提出市場化的時候，沒有考慮到在城市化發展的高速過程中，農民進城怎麼辦”？
為什麼要解決戶籍制度問題？
“比如年輕人進了城，博士生、研究生，大城市非常希望要的這些人才，他給這些地區又創造了巨大的財富，但是他的父母要想進城卻因為戶籍制度問題無法實現。那這個城市和社會就分裂了”。
為什麼要解決土地私有化問題？
“因為土地私有的時候，人們可以隨隨便便到城市周邊去買房子，他就會降低城市的集中度”。
如果不能夠解決這兩個問題，就會出現現階段我們看到的“超大型”城市的問題。
為什麼大城市的土地價格高，房屋價格也高？
“城市化過程中，大量的農村人口向城市轉移，接下來中小城市的人口也向大城市轉移，就導致這些城市無法應對這麼多的人口進入，這是不符合城鎮化發展規律的”。
“由於優質的醫療、教育、公共服務資源的集中，人口源源不斷向大城市湧入，造成這些城市壓力過大，而這一壓力又全部轉移到了房子的問題上”。
今年的中央政治局會議上，將“堅決抑制房價過快上漲”改成了“堅決抑制房價上漲”，兩字之差顯示了房價調控力度之大。
任志強對此表示，“要遏制房價上漲，我們現在用的是行政辦法，就是我不批你。就像股市，我可以停盤，漲也要停，跌也要停，但這不是市場經濟解決的辦法”。
任志強指出，不管是在中國還是在全球，這種城鎮化發展是一個歷史推移的過程。要想在全世界達到改革開放之後提出的小康水平，沒有70%的城鎮化率是做不到的。
1996年，中國的城鎮化率開始超過30%，2007年以後，隨著房價高速增長，城鎮化率開始下降，每年大概下降0.8%到1.2%之間。
“這其中很重要的一點就是因為土地和戶籍制度問題，這兩個問題制約了城鎮化的發展速度”。
4.那麼房價還會繼續上漲嗎？
“到今年6月為止，房價已經連續40個月高速增長，這在中國歷史上從來沒有過”。
任志強認為，無論現在的政策怎麼調整，下一輪的房價一定是上漲的。因為當前部分地區的住房銷售平均成本已經低於土地的供應成本，也就是出現了“麵粉比麵包貴”的情況。
“你沒有辦法老讓大家虧本做買賣，那你能怎麼辦？”
如何從根本上解決這個問題，任志強再次強調，一個是土地，一個是戶籍。
“如果不能解決中國未來發展的城鎮化發展，房地產問題永遠是磕磕碰碰的，解決不了”。
另外，短期來看，任志強認為，無論政策怎麼調整，這個巨大的市場需求是改變不了的，即使現在可能呈現出有升有降的一種變化，但是房地產的市場需求仍然是巨大的。
“就房地產這個產業來說，美國二百年的過程中城鎮化率比我們高這麼多，有些地區已經達到90%多了，都還在弄房地產，你發什麼愁呢？美國的房價不漲了嗎？睜著眼睛說瞎話”。
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