退潮之后，我们终于看透了一些楼盘。
1
从近期的开盘数据说起……
8月份，郑州共有近20次开盘，扒出其中几个典型的。
融创中原宸院：8月23日首次开盘，推出洋房共计168套，首层价格21000-22000，标准层及顶层16000，去化率100%。
谦祥钱隆城：8月26日二期开盘，微信选房，推出高层共计520套，均价14300，截止选房结束去化率100%。
华润紫云府：8月18日现场开盘，推出高层共计136套，均价19000，去化率94%。
融创中原大观：8月30日开盘，微信选房，推出高层共计232套，均价16500，去化率77%。
融创中原宸院清盘？大北区还是这么热！
谦祥钱隆城清盘？看来高新区依然火爆啊！
华润紫云府竟然没清？难道是经开区凉了？
不是说融创要靠抢吗？中原大观竟然没卖完？寒冬已经到来，楼市真的凉凉了！
……
这些都是粉丝们在后台的留言。
可是，用开盘数据来判断市场行情，未免也太草率了吧！
2
开盘数据，别太当回事儿！
且不说开盘数据是否真实，要知道，单个的数据只是个例，不具有代表性。
销售策略的变化，开盘时间的确定，开盘时机的把握，或者是推盘量、户型面积的调整等等，都是影响单个楼盘开盘效果的重要因素。
举个例子，金水北区有一个楼盘，首次开盘的效果非常理想，业内惊呼，市场热度不减啊！
然而，首开得胜的关键在于，这个盘已经蓄客大半年了。
之后，销售节奏加快。一个月后，二次开盘，去化率便被打回原形。
可以看出，影响单盘开盘效果的因素有很多。仅凭一个楼盘，怎么可能推断出整个区域，甚至整个市场的冷热呢？
况且，开盘当天的去化率，一直都是个谜。
开盘当天到底能卖多少套房？往往会传出3个版本。
一个是对外公布的，一个是作为置业顾问的说法，最后一个才是真实的。
特别是纯新盘第一次亮相，总要给市场一个交代。于是有些新盘在开盘之前，就已经拟定好了对外释放的销售数据。
这个时候就要注意了，如果传播朋友圈的是“劲销××亿”，而不是“售罄”的时候，开盘效果大概率是没有达到预期的。因为销售不理想，所以只好模糊成数字。
即便是那些去化率达到100%的楼盘，冷暖也只有开发商自己知道。有时候，会碰到这样的情况，置业顾问一边在朋友圈发消息说开盘卖的有多么多么火爆，可另一边，你又会接到电话说近期有退出来的房源，要不要过去看看？
当然，如果这个盘真的是性价比超高，那么销售情况也有可能是真的。
所以，开盘数据，一定要带着自己的思考去看。
3
价差，才是最大的支撑力！
那么，在目前的郑州市场上，哪些盘卖的才是真的好呢？
答：是那些真正有上千元价差的新房！
融创中原宸院的洋房为什么卖的好？
要知道，惠济核心区洋房标准层的均价是18000，中原宸院的洋房卖16000，2000的单价差，140平就是28万！中原宸院16000的洋房，秒杀旁边万科16000的高层！
谦祥钱隆城为什么卖的好？
二期14300的均价虽说比一期13000的均价涨了，可对比同区域里16000的金科城，16000的保利文化广场，16000的公园道一号，16000的恒大城，总是有2000的价差在，钱隆城位置又不差！况且，高新区西四环外的万科城都卖到14000多了！
中海万锦公馆为什么卖的好？
在价格持续高位的滨河国际新城，大家最看重的，恐怕就是中海的价格目前是滨河的底了。中海16500，信保17000，海马18000，康桥19000。还有后期的几个高地价项目，本质上都压缩了买房获利的空间。未来的滨河到底成色如何，需要新项目开盘接受检验。
……
在市场不好的时候，什么地段啊，什么板块啊，什么预期啊，都已经无关紧要了。
很显然，大家都是冲着价差来的。
那些有着上千元价差的新房，每套大概20万左右的利差，大概是当下郑州楼市最大的支撑力了！
在下半年的时间里，它们依然会吸引着一个个购房者，前赴后继，也仅此而已。
以上这些信号，才更贴合目前郑州房地产市场的实际。
4
3个表格和1张图片！
价格的背后，总是跟市场的供需息息相关。
下面我们用数据说话。
先看土地。
土地，才是根本！这是一个极其重要的表格，这个表格的数据和落实程度，极大的决定了未来五年郑州房地产的价格大趋势。
如果2013-2015年的土地供应都能达到2016年的体量，2016年的郑州房价绝不会那么疯狂。
如果2013-2017年这五年的土地供应都能完成计划指标，都能供地在1万亩以上的话，当前的郑州房价降低10%是很正常的。因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系！
还好，在2016年，实际供应了11778亩的住宅用地，这个量几乎是2015年的2倍，已经极大地缓解了郑州2017年的房价压力！
2017年，实际供应的住宅用地是8595亩。2018上半年，住宅用地已经供应5655亩，接近前几年全年的供应。
如果2018下半年的土地供应能多于上半年，全年供地破万，则2016-2018年连续三年万亩左右的住宅供地，可以极大地缓解未来几年郑州的房价压力！
再看库存。
2017年，郑州的住宅库存去化周期是10.8个月。这是一个极大的参考标准，在去化周期达到10个月以上时，新房市场的供应才是稳定的。
2018上半年，住宅供应388万方，成交374万方。那么卡到2018年中这个节点，住宅库存是383万方，以2017年的正常销售量为参考标准，去化周期接近11个月，超过10个月。
也就是说，目前郑州市场的住宅供应量很稳定！有供应，市场的根基才够稳！我们有理由相信，2018年郑州的房价是稳的！
这就是2018年中的库存，只代表当下。
接着再细分一下，我们发现，2018全年的住宅供应里，郊区占了一半以上！
一起看下面这张图片，郑州主城区和郊区商品住宅成交面积年度对比——
从2011-2018上半年，郑州的住宅成交量由市区向郊区不断延伸，郊区成交量占比逐年提升。
由此可见，郊区的住宅供应量相较郑州主城区更加充足。也就代表着郊区新房的价格最有可能先出现松动。
最后看看新房和二手房。
在2015、2016、2017年，二手房的交易量都已经达到了新房的一半以上。
特别是在新房供应稀缺的三环内，未来二手房的交易量大概率会逼近新房甚至超过新房。
所以，当下购房，可以不用局限于新房市场，二手房一样是个不容忽视的市场。
5
展望楼市下半年！
前几天，一个在开发商的朋友向我抱怨，说他们项目都开盘一个月了，还没清盘？！
我立马反问，1个月没清盘，很反常吗？非要秒清才正常？
其实，一个月没能清盘，这原本就是很正常的一件事情，我们之所以会感到不对劲，主要是过去太嗨。
2016年四季度以来，郑州楼市进入新一轮调控周期，2017、2018年，调控政策持续加码，至今未有放松的迹象。与此同时，大家的观望情绪也重新进入新的历史轮回。
在目前的市场环境下，保利润还是保销量？相信很多开发商都会选择后者。
也正是这个时候，才有更多捡漏的机会，一旦有机会就好好把握，然后静待下一波行情。
比如，最近恒大的一些楼盘价格已经出现松动，开始推出特惠房源；
比如，滨河国际新城最近的几个纯新楼盘开盘，价格不断拉低我们的预期，滨河房价的底，又往下调了。
比如，最近因为限价的原因，绿博某盘出现了用刚需高层的价格，就能买到一套洋房的情况，这就是当下的漏。
大潮退去，我们应该珍惜现在依然存在的行情，珍惜大家的热情尚在。
有人说，要喝着胡辣汤，看楼市下半年的诡异风云。
我只想说，没什么诡异的，市场终归冷静，你我是时候好好面对了。
（说明：文中部分数据来源于克尔瑞、思源，在此表示感谢）
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