在郑州，首次置业应该选哪个片区？选多大户型？
考虑到以后大概率要二次置换，如何避免“上车容易换车难”？
对于普遍有着选择性障碍症的中国人来说，上学时做选择题A or B都是一生的梦魇，上升到买房这种终身大事时，考虑的就更多。在买房这件事上，女性的直觉和判断往往是对的，这倒不是因为他们判断力更好，只是女性天生的购物欲和容易被忽悠的感性潜质罢了。
话分两头，随着90后逐渐成为郑州购房的主力，此前80后那种只靠“国运”而做出判断的购房方法显然不适用于当下，一系列困扰购房小白的问题也随之而来。那么当下，郑州首次置业，究竟该选哪个片区？
一、建立认知
对于首次置业的人来说，不要问当下该买不该买。记住，你是刚需，你没地方住，你需要房子来结婚，结完婚你要生娃，娃长大需要上学，你每等一天，这所有的事情就全部要往后拖一天，而这些事情，每往后拖一天，变数就更大。
对于刚需而言，当下永远是最佳的购房时间。不要总想在最低点买，最低点只有过去才知道。别说你一首次购房的刚需，就是众多地产从业者，也没几个能判断对。15年建业天筑的春雨行动，小户型均价1.5左右，现在那些侃侃而谈的人有几个在那时重金建仓？
一切预测未来的专家都是跳大神，未来如果能预测，就不是未来了。
所以，如果你想在郑州买房，首先就要建立这个认知：把握当下！以合理价格买入。别总想着降价捡漏。对于普通人而言，你掉坑的几率要大于你捡漏的几率。
其次，即便你只有一套房，也要报着投资的心态去选择。东哥说过：一切不以投资为目的和准则的自住购房行为都是耍流氓！
不要再说只有一套房，涨多涨少跟我没关系这种孩子话了。人一辈子只住一套房不现实，往小的说，你第一套房子的溢价决定你第二次置业的可选择空间。往大的说，第一次置业选择决定了部分人的人生高度。
其实，买房自住是非常奢侈的事情，基本没有三套以上你有这个想法就很危险，也很膨胀。
所以，一定要打破以前的认知，刚需买房不是用来住的，刚需买房是用来换的，你要坚信以后你会换更好的。
北龙湖买房才是用来住的。
当然，即便首次在郑州置业的人，也能分为很多种类。每个人根据首付能力，还款能力以及工作地点等等条件不同，会有千差万别的答案，说三天三夜也说不完，但鉴于目前郑州还是以刚需为主的市场，我们今天所要写得还是主要针对刚需首次置业。
如果你是刚需；
如果你有心在郑州置业；
如果你认可并接受郑州房价的基本面；
如果你手头有那么点积蓄但并不宽裕；
如果你还有那么一点投资心理；
请认真阅读下段内容。
二、三四环，追地铁，有学校
郑州是北方最年轻的城市，深圳是南方最年轻的城市。
众多的移民人口对一个城市的老城区很难有感情认同。不可否认的是，目前三环内的房子就居住而言非常有性价比，但在房价方面，尤其是老房子，却很难出暴击。而这里的新房次新房，虽然升值潜力巨大，但又太贵。
房子的升值，无非就是房子+土地的价值。老房子本身不具有升值潜力，这种房子靠的就是地段。但地段的红利现在已经显现，透支了未来的升值潜力。
除非对老城区进行大改造，拆掉70%的老建筑，路网扩宽一倍，主干道断头路全部打通。但，这是不可能的。
不可否认的是过个十年二十年郑州主城区改造完成，城市面貌焕然一新，金水区二七区会告诉众多新区你大爷还是你大爷，但关键是，我们等不了。所以无论是旧改新还是搏拆迁，都得不偿失。
因此，目前而言，三四环之间或者四环边是刚需的首选，东边可延伸至五环。
剩下的就是追地铁。已经开通或者动工的已经透支了一波价格红利。凡是只要先人一步即可，切记不要先人两步，不然容易站岗，所以对于太过遥远的地铁规划不要考虑，就考虑下一批次的规划即可。
郑州地铁第三批规划生不逢时，赶上国家去杠杆，但目前很多城市已经程序重启，郑州开修只是迟早的事。虽然地铁的修建不是按照编号顺序，但7、8、9号线（9号有点危险）大概率甚至是下一批稳修的。
那么对应的区域就是：白沙组团，高新区/高新新城，二七新区。尽管这些组团很多房子并非地铁房，甚至离地铁还有些距离，但地铁能极快的推动整个地区的发展。
那么剩下需要考虑的是什么？能买的起啥房买啥房。前提是，大开发商。
资金流动性紧缺的现在，千万别买小开发商的房子，千万别买小开发商的房子，千万别买小开发商的房子。重要的事情说三遍。
虽然我知道未来照样会有人终其一生积蓄去买烂尾楼盘，这就像P2P暴雷之后，当下一个庞氏骗局出现后照样会有人再次倾家荡产。能提醒一个是一个。
来具体看看这些值得刚需首套购买区域。
东区：白沙组团
就目前而言，我个人认为这个组团无论前景还是现状都是非常值得购买的。这里承接了老东区的外溢，目前价格也不高。大眼一扫，13000左右的楼盘不管是新房还是二手房还是不少的。这个价格对于首次置业的刚需还是比较友好的。
同时区域面貌较好，未来已经明朗，靠近优质就业岗位聚集地也都是这个区域显而易见的价值。
白沙的房子无论是自住还是投资还是周边环境都相当的好，因此，在这里买房，能买个大的就买个大的吧。未来这里改善型需求旺盛，三房，四房是我们重点考虑的产品，产品面积段最好买120左右甚至以上的，如果你的预算在90平左右，那么咬咬牙，借钱也买个稍微大点的吧，这符合这个区域的气质，未来也好出手置换。
南区：管南片区，二七新区
一个很“刚”的区域。但这个区域有一个最大的价值点，就是别人都不看好。对，你没看错，不被看好就是这里最大的价值点。 因为他价格低。这里1.2W的房价翻到2.4不是太难。毕竟这里一万二三的房价是从原来六七千的基础上涨上来的。
北龙湖12W的房价翻到24万你试试？
如曾经中原区的房子很多都不被看好，老城区，堵车容积率高等，像天誉华庭九龙城之类的楼盘也就七八千，八九千。如今二手房卖1.5W妥妥的。都说16年那波高铁西广场涨幅高，如神盘海马公园，从之前的1.4-1.7涨到如今的2.5左右。而不被看好中原区普通盘也都从八九千涨到一万四五左右。其实翻的都差不多。
而且，越是不被看好的区域“暴击因素”也多，放在二七新区，如二七华侨城的建设，270米的绿地双塔，如地铁7.9号线。放在管南，物流园产业园的外迁，火车站的修建等等。
关于面积段，由于地段太刚，未来短时间内也很刚，强烈建议买90平左右为最佳。未来这里两房三房好出手。
西区：常西湖新区，中原新区，高新新城。
曾经，一心两翼CCD等概念着实让常西湖新区火了一把。高新区的双湖科技城也不甘示弱，其模式可参考滨河。
都说城市一路向东，但目前西区无论是四大中心还是地铁，都没有画饼。这点着实让西区扳回一分。
这几个片区，高新新城环境好点，中原新区、常西湖新区配套好点都能买，重点看价格。
仔细找找，这里还能找到12000左右的盘。
这里买房，和南区一样，也是比较刚，重点考虑两房三房，未来好置换出手。
大北区：惠济区大部分及金水区部分区域
北区的建设如同房价一样，不知道怎么回事突然就停止了。
但好环境依然是这里的王牌，临近黄河绿化率高。但产业缺失注定这个区域难有大规模资金及企业注入，但居住体验还是不错的。
北四环是大河路还是连霍暂且不做争论。但就房价而言，大河路附近的一万三四更接近南边和西边，从心里上我们更偏向把大河路作为北四环。
如果考虑在北区买房，就不要考虑两房了，咬咬牙买个三房。这里是你能够长期居住的地方，也是能够长线持有的地方。
总结一下：除去老三环，再除去对刚需不友好的经开、滨河以及老东区，还有争议很大的金水科教园区，以上是刚需首次郑州置业的绝佳区域。
城市发展的下一站，三四环之间或四环边，1.4以下，大开发商，最好附近有地铁和学校。白沙重点考虑三房四房；北区三房；西区南区两房或三房。闭眼买。
有人说了，既然都到四环了，不如多开车20分钟到五环六环去买，那里风景好空气好。
我只想说，任何脱离了城市资源的景观都是垃圾。
郑州短期的发展不足以辐射那些地方，且不说通勤距离。就升值而言，以南方最年轻的城市深圳举例，同为关内四小龙的盐田区虽然环境好，景观好，但脱离城市，房价被关内其他三个区吊着打，如今就连关外的宝安和龙华都不如。
郑州再屌，你能屌得过深圳？就算前景无限，那也是改善和投资客的事，跟咱们首次置业的刚需没关系。
对于刚刚需和地缘性刚需而言，南龙湖、荥阳东、绿博、平原新区、古荥片区你酌情考虑。每个人的财力和关注的重心不同。我不轻易否定任何人的行为取舍。适合的就是最好的。
三、学校
最近因为学校维权的楼盘不在少数。
现在动不动一个楼盘的学校配套都是实验外国语，办学模式更是五花八门。
学校好建，良师难寻。
就算打着某某名校的名号，顶多就是引进管理模式和部分资源，真正的核心资源还是在本校。
那么老师哪来？仔细想想，这个地方原来的村小拆迁了，老师不能换职业吧？即便学校马甲一换，教书的大部分还是原来村小的老师还有新招聘的老师。这些名校有着几十年的丰富教学经验的老师，凭什么分散到各个新区啊，再说，又哪有那么多优秀教师啊。
其实，说句实话你也别难受。不要指望买个刚需盘就想和人家超级学区房以及顶级私立学校的教育质量持平，挂了马甲也不可能。
名校，大多噱头大于实际。有更好，没有，也无所谓。有学校上就 OK了，钱没花到位，不要想着初来乍到就享受这个城市的顶级教育资源。
这句话，会挨骂，但这是我的判断。
四、写在最后
我出生在郑州，30年长在郑州。因此对老城区有着非常强烈的感情认同。
但买房不能只看感情认同。老郑州人永远想不明白，那么繁华二七区，那么金光闪闪的金水区，怎么说不行就不行了？你说比不过东区也就算了，经开惠济都跑头上放肆了？
首先你要明白，ZF是要靠卖地赚钱的，而市中心已经没有可拍卖的土地，所以势必要打造新区。
这样新区的土地才能卖得出去，才能卖得出价格。
当然，站在ZF的角度考虑，打造新区也是没错的。
好，要把新区的土地卖出去，首先当然是要有好的规划，其次要砸钱投资。
所以东区起来了，广大三环外的新区起来了。
买房就是要跟着城市的扩张之路走。有大片空地，有极大想象空间的地方，买房，回报率才高。悟空13年买郑州二环。16年买郑州三环，17年买郑州四环，城市往外走一圈，我就往外走一圈。
发展新城区，是一个皆大欢喜的事，除了老城区居民不太乐意外，其他人基本皆大欢喜。但，没人拉着老城区居民不让你往外买？
另外，买入节点也很重要，如我最近两次买房，一次在16年3月房价大涨前夕购入一套，一次在17年4月，9折利率购入一套，之后就韬光养晦。最后一套如今每平只涨了不到2000，目前有种站岗的感觉。
跟着城市发展走，不是跨越城市发展走，步子太大，容易扯着蛋。既不徘徊不前，也不盲目乐观。
如果你不信，不说远的，你就查查两三年前各区的规划，包括地铁及拆迁之类的，再看看现在节点，你就呵呵了。
还是以深圳为例：
前阵子火爆全深圳的华润城，鲜有人知道的是，大冲旧改早在1992年就提上议事日程，1995年市规划国土局就明确了大冲村的旧村改造。到现在，足足过去了20年，这还是比较容易的农民房旧改，尚且拖了这么久。
再说说家门口的，如今牛逼闪闪的北龙湖，其实早在2003年就开始拆迁了，别问我咋知道的，我原来就住那。如今快20年了，等整个北龙湖全部建设完毕，再用四五年妥妥的。
作为购房者，找对了城市发展的方向，把握好城市发展的速度，就能掌握了最大的财富密码。
最后重申一下观点：
1、刚需首次置业郑州，三四环区域（向东可多一环），1.4以下，大开发商，尽量临近地铁，学校有就可以，然后闭眼买。
2、东哥说过：一切不以投资为目的和准则的自住购房行为都是耍流氓。
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