退潮之後，我們終於看透了一些樓盤。
1
從近期的開盤數據說起……
8月份，鄭州共有近20次開盤，扒出其中幾個典型的。
融創中原宸院：8月23日首次開盤，推出洋房共計168套，首層價格21000-22000，標準層及頂層16000，去化率100%。
謙祥錢隆城：8月26日二期開盤，微信選房，推出高層共計520套，均價14300，截止選房結束去化率100%。
華潤紫雲府：8月18日現場開盤，推出高層共計136套，均價19000，去化率94%。
融創中原大觀：8月30日開盤，微信選房，推出高層共計232套，均價16500，去化率77%。
融創中原宸院清盤？大北區還是這麼熱！
謙祥錢隆城清盤？看來高新區依然火爆啊！
華潤紫雲府竟然沒清？難道是經開區涼了？
不是說融創要靠搶嗎？中原大觀竟然沒賣完？寒冬已經到來，樓市真的涼涼了！
……
這些都是粉絲們在後臺的留言。
可是，用開盤數據來判斷市場行情，未免也太草率了吧！
2
開盤數據，別太當回事兒！
且不說開盤數據是否真實，要知道，單個的數據只是個例，不具有代表性。
銷售策略的變化，開盤時間的確定，開盤時機的把握，或者是推盤量、戶型面積的調整等等，都是影響單個樓盤開盤效果的重要因素。
舉個例子，金水北區有一個樓盤，首次開盤的效果非常理想，業內驚呼，市場熱度不減啊！
然而，首開得勝的關鍵在於，這個盤已經蓄客大半年了。
之後，銷售節奏加快。一個月後，二次開盤，去化率便被打回原形。
可以看出，影響單盤開盤效果的因素有很多。僅憑一個樓盤，怎麼可能推斷出整個區域，甚至整個市場的冷熱呢？
況且，開盤當天的去化率，一直都是個謎。
開盤當天到底能賣多少套房？往往會傳出3個版本。
一個是對外公佈的，一個是作為置業顧問的說法，最後一個才是真實的。
特別是純新盤第一次亮相，總要給市場一個交代。於是有些新盤在開盤之前，就已經擬定好了對外釋放的銷售數據。
這個時候就要注意了，如果傳播朋友圈的是“勁銷××億”，而不是“售罄”的時候，開盤效果大概率是沒有達到預期的。因為銷售不理想，所以只好模糊成數字。
即便是那些去化率達到100%的樓盤，冷暖也只有開發商自己知道。有時候，會碰到這樣的情況，置業顧問一邊在朋友圈發消息說開盤賣的有多麼多麼火爆，可另一邊，你又會接到電話說近期有退出來的房源，要不要過去看看？
當然，如果這個盤真的是性價比超高，那麼銷售情況也有可能是真的。
所以，開盤數據，一定要帶著自己的思考去看。
3
價差，才是最大的支撐力！
那麼，在目前的鄭州市場上，哪些盤賣的才是真的好呢？
答：是那些真正有上千元價差的新房！
融創中原宸院的洋房為什麼賣的好？
要知道，惠濟核心區洋房標準層的均價是18000，中原宸院的洋房賣16000，2000的單價差，140平就是28萬！中原宸院16000的洋房，秒殺旁邊萬科16000的高層！
謙祥錢隆城為什麼賣的好？
二期14300的均價雖說比一期13000的均價漲了，可對比同區域裡16000的金科城，16000的保利文化廣場，16000的公園道一號，16000的恆大城，總是有2000的價差在，錢隆城位置又不差！況且，高新區西四環外的萬科城都賣到14000多了！
中海萬錦公館為什麼賣的好？
在價格持續高位的濱河國際新城，大家最看重的，恐怕就是中海的價格目前是濱河的底了。中海16500，信保17000，海馬18000，康橋19000。還有後期的幾個高地價項目，本質上都壓縮了買房獲利的空間。未來的濱河到底成色如何，需要新項目開盤接受檢驗。
……
在市場不好的時候，什麼地段啊，什麼板塊啊，什麼預期啊，都已經無關緊要了。
很顯然，大家都是衝著價差來的。
那些有著上千元價差的新房，每套大概20萬左右的利差，大概是當下鄭州樓市最大的支撐力了！
在下半年的時間裡，它們依然會吸引著一個個購房者，前赴後繼，也僅此而已。
以上這些信號，才更貼合目前鄭州房地產市場的實際。
4
3個表格和1張圖片！
價格的背後，總是跟市場的供需息息相關。
下面我們用數據說話。
先看土地。
土地，才是根本！這是一個極其重要的表格，這個表格的數據和落實程度，極大的決定了未來五年鄭州房地產的價格大趨勢。
如果2013-2015年的土地供應都能達到2016年的體量，2016年的鄭州房價絕不會那麼瘋狂。
如果2013-2017年這五年的土地供應都能完成計劃指標，都能供地在1萬畝以上的話，當前的鄭州房價降低10%是很正常的。因為，短期決定房價的是政策和炒作，但中長期，一定是土地和供求關係！
還好，在2016年，實際供應了11778畝的住宅用地，這個量幾乎是2015年的2倍，已經極大地緩解了鄭州2017年的房價壓力！
2017年，實際供應的住宅用地是8595畝。2018上半年，住宅用地已經供應5655畝，接近前幾年全年的供應。
如果2018下半年的土地供應能多於上半年，全年供地破萬，則2016-2018年連續三年萬畝左右的住宅供地，可以極大地緩解未來幾年鄭州的房價壓力！
再看庫存。
2017年，鄭州的住宅庫存去化週期是10.8個月。這是一個極大的參考標準，在去化週期達到10個月以上時，新房市場的供應才是穩定的。
2018上半年，住宅供應388萬方，成交374萬方。那麼卡到2018年中這個節點，住宅庫存是383萬方，以2017年的正常銷售量為參考標準，去化週期接近11個月，超過10個月。
也就是說，目前鄭州市場的住宅供應量很穩定！有供應，市場的根基才夠穩！我們有理由相信，2018年鄭州的房價是穩的！
這就是2018年中的庫存，只代表當下。
接著再細分一下，我們發現，2018全年的住宅供應裡，郊區佔了一半以上！
一起看下面這張圖片，鄭州主城區和郊區商品住宅成交面積年度對比——
從2011-2018上半年，鄭州的住宅成交量由市區向郊區不斷延伸，郊區成交量佔比逐年提升。
由此可見，郊區的住宅供應量相較鄭州主城區更加充足。也就代表著郊區新房的價格最有可能先出現鬆動。
最後看看新房和二手房。
在2015、2016、2017年，二手房的交易量都已經達到了新房的一半以上。
特別是在新房供應稀缺的三環內，未來二手房的交易量大概率會逼近新房甚至超過新房。
所以，當下購房，可以不用侷限於新房市場，二手房一樣是個不容忽視的市場。
5
展望樓市下半年！
前幾天，一個在開發商的朋友向我抱怨，說他們項目都開盤一個月了，還沒清盤？！
我立馬反問，1個月沒清盤，很反常嗎？非要秒清才正常？
其實，一個月沒能清盤，這原本就是很正常的一件事情，我們之所以會感到不對勁，主要是過去太嗨。
2016年四季度以來，鄭州樓市進入新一輪調控週期，2017、2018年，調控政策持續加碼，至今未有放鬆的跡象。與此同時，大家的觀望情緒也重新進入新的歷史輪迴。
在目前的市場環境下，保利潤還是保銷量？相信很多開發商都會選擇後者。
也正是這個時候，才有更多撿漏的機會，一旦有機會就好好把握，然後靜待下一波行情。
比如，最近恆大的一些樓盤價格已經出現鬆動，開始推出特惠房源；
比如，濱河國際新城最近的幾個純新樓盤開盤，價格不斷拉低我們的預期，濱河房價的底，又往下調了。
比如，最近因為限價的原因，綠博某盤出現了用剛需高層的價格，就能買到一套洋房的情況，這就是當下的漏。
大潮退去，我們應該珍惜現在依然存在的行情，珍惜大家的熱情尚在。
有人說，要喝著胡辣湯，看樓市下半年的詭異風雲。
我只想說，沒什麼詭異的，市場終歸冷靜，你我是時候好好面對了。
（說明：文中部分數據來源於克爾瑞、思源，在此表示感謝）
鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
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