這兩天，網上被支援湖北的醫務工作者返程刷屏，感動的同時也有喜悅，因為疫情終於離結束不遠了。上週末，陽光普照，春暖花開，杭州不少市民走出家門，逛街、吃飯，感受久違的熱鬧。
樓市的“小陽春”也到來了，從樓市的晴雨表——二手房市場來看，上週二手房共成交1544套，幾乎恢復到年前的水平。而新房方面，上週一口氣領出了30張預售證，今年的第一個萬人搖也早早來到。
就這樣，疫情後的置業高峰期似乎到來了。
一直以來，地價都是很多人判斷未來價格走向的關鍵依據之一。可在去年6月，杭州市出臺“雙限”土拍政策，未來新房的售價在土地出讓時就已然被封頂，無須按照市場行情進行判斷和預測。
因此，只要清晰了各板塊的封頂限價，對於購房者來說，買房時也就有了底。
自“雙限”新政出爐，並截至發稿前，據小西統計，杭州市區（含富陽、臨安）共出讓,59宗“雙限”地塊，分佈於杭州市區各板塊。
從表格中的數據來分析，目前杭州房價的“金字塔尖”位於望江和錢江新城，精裝限價均為69800元/㎡。接下去的第二梯隊為西湖翠苑，3月4日掛牌的翠苑地塊，精裝限價為58000元/㎡，周邊可以參考的新房項目是中海黃龍雲起，2019年11月首開時精裝高層均價在58000元/㎡，中籤率約為20%。
而濱江區政府、錢江世紀城、三塘、城東新城這些熱門的板塊，精裝限價都被攔在了50000元/㎡以下，板塊的“天花板”已清晰可見。
當然，“天花板”也並非一成不變。截至目前，部分板塊的新房限價有了突破，如3月6日萬科競得的勾莊宅地，成交樓面價20308元/㎡，該地塊的精裝限價為30500元/㎡，也成為了勾莊首宗限價超過30000元/㎡的宅地，單價比區域內的新房，城北萬象城幸福裡、世茂璀璨瀾庭均要高出1500-3000元/㎡。
此外，根據限價，蕭山市北、運河新城、九堡、下沙沿江、金沙湖等多個板塊都在“3萬+”，其餘邊緣板塊則都在“2萬+”，購房者可根據自己的預算進行挑選。
東湖、富春灣新城、新灣、瓜瀝鎮新區、臨安於潛鎮、富陽新登這五個板塊，則是杭州目前唯一的單價“2萬以下”的區域了。
所有新房，最終都將流向二手房市場，而一房一價，每一個買賣對象的心態都不一的二手房市場，則代表著樓市的真實水平。因此，樓市未來發展的方向，除了板塊限價以外，還要結合區域內二手房的價格綜合參考。
總的來看，目前杭州各板塊的限價已基本上與區域內的二手房價相一致，或略高於二手房價。而在過去的兩年時間裡，杭州湧現大批與周邊二手房存在“剪刀差”的樓盤，紛紛成為了“萬人搖”紅盤。隨著時間推移，這些生來就有得天獨厚的價格優勢的樓盤基本消耗完全，樓市也趨於平穩。
就在一週前，濱康綜合體時隔十年重新進入大家的視野，其中住宅部分精裝限價為51500元/㎡(劇透！“鴿王”濱康綜合體終於要來了，限價劃破5W天際線)。大家紛紛驚呼，率先濱江區政府衝破“5萬+”的西興板塊，未來可期。可實際上，根據二手房的掛牌與成交數據，西興板塊目前在售的房源單價幾乎都不足5萬元/㎡，基本上仍在4萬元/㎡左右。
另外，如勾莊的精裝限價雖然已經突破3萬元/㎡，可實際上目前區域內在售的二手房，如越秀星匯悅城，其在售的均價也僅為2.9萬元/㎡。
總的來看，杭州各個板塊的“封頂價”已經基本實現了“封頂”的作用，未來一段時間內，倘若沒有新的政策刺激，樓市將繼續保持平穩。
相對於2019年，2020年的杭州樓市的需求將更貼近實際化，“買到就是賺到”的階段已經過去。舉一個例子，如紅盤上河宸章，於去年7月開盤，毛坯高層均價為17800元/㎡，中籤率低至3.8%。去年年底交付後，剛進入二手房市場的房東也是“來勢洶洶”，掛牌價紛紛突破3萬元/㎡。
然而實際成交卻讓人很意外，在我愛我家app上2019年10月至今，上河宸章共成交3套房源，成交價最高的一套139㎡房源，單價為21317元/㎡，而最低的一套89㎡，僅17978元/㎡。算上財務成本，最低的這一套幾乎虧本出售（不排除刻意做低價格）。
誠然，土地的限價價格線是我們買房的重要參考線，但在關注“倒掛多少”的同時，還需要考慮板塊和樓盤的真實能量。
限到這個價，並不意味著就能賣到這個價；新房這個價，並不意味著二手也能達到這個價。
目前杭州多個板塊的價格出現了較大抬升。有些板塊，即便到今天，價格較之價值，依然是偏低的；有些板塊的限價抬升，已經透支了未來的空間。
此外，疫情的發生讓很多人意識到“安全”的重要性，這中間也包括資金的安全。想要在今年置業的購房者，不僅需要關注價格和潛力，也需要考慮可能的大環境影響，不要一味追求差價，加大槓桿。
閱讀更多 西湖樓市 的文章
