近期,多地頻發“租房貸”導致的糾紛。據悉,目前北京、西安、深圳等地監管部門已對租賃企業使用“租房貸”等金融槓桿危害租客權益的行為進行調查。
租房“被貸款”套路:不告知、誘導貸款、偷偷辦理
陳震去年8月與“愛公寓”租賃機構簽了一年合同,才住了小半年,由於“愛公寓”破產、停止向房東支付房租,陳震的房東以2個月未收到房租為由,強行把他趕走。
陳震說,簽約前,銷售人員不斷誘導他採用按月付款的方式支付房租,然後以幫助他操作為由拿走手機。被房東趕出後他才知道,銷售人員趁其不注意,在“平安好月付”上以他的身份信息申請辦理了租房貸款。
對於陳震來說,損失的不僅僅是4000元押金,為避免個人徵信受到影響,他不得不繼續償還剩下幾個月的貸款。
陳震的房東也認為自己是受害者。他說,與公寓管理方簽了3年協議,後來連續2個多月沒有收到房租,“像我這樣找‘愛公寓’維權的房東有不少,我們現在只能收回房子降低損失。”
最近,北京、上海、杭州和武漢等地均有租客反映,在毫不知情的情況下被租賃企業“下套”背上貸款。很多人不明白,與長租公寓簽約“交租金”如何變成給網貸公司“還貸款”?
“新華視點”記者調查發現,採用“租房貸”模式的長租公寓不在少數。自如、蛋殼公寓、我愛我家“相寓”、灣流國際公寓、“愛上租”等租賃企業均有“租房貸”。
記者翻看多家長租公寓租約合同發現,其中幾乎均提及“與第三方金融機構合作的分期產品”的房租支付方式。如果租客不仔細閱讀合同,很難看出所謂房租分期產品其實是一種消費貸款。租客辦理“租房貸”之後,網貸機構會將租期內的全部房租一次性轉給租賃企業,成為租客的債權人。如“愛上租”的租約合同中寫明:網商銀行以資金代付的方式將分期總金額一次性支付至企業賬戶。
記者調查發現,有的租賃企業在為租客辦理貸款過程中,並不履行告知義務,而是通過各種偷偷摸摸的手段,利用租客信息辦理貸款手續。有些租賃企業以“第三方監管以保障雙方資金安全”、如果不選擇月付就提價等理由誘導租客貸款,灣流等機構甚至強制租客必須採用貸款的形式支付房租。
租賃企業通過融資擴大規模,租客權益風險增加
為什麼長租公寓熱衷推廣分期貸款?專家認為,藉助金融工具,租賃企業可以大量沉澱資金,加大資金槓桿,加快擴張速度。租賃企業通過融資擴大規模,佔有市場大部分房源,更易獲得租金定價權。
記者調查發現,“租房貸”過度使用金融槓桿,增大了住房租賃企業和租客的風險。一位長租公寓運營負責人告訴記者,在租客與金融機構簽下貸款合同後,租賃機構相當於獲得“再融資”,並開啟“拿房-出租-融資-再拿房”的循環模式。一旦經營不善,就可能出現資金鍊斷裂的情況,甚至有機構會卷錢跑路,直接受害者是廣大租客。
杭州鼎家擁有5000餘間長租公寓,上海“愛公寓”擁有4000餘間長租公寓,目前這兩家運營商均因資金鍊斷裂破產。由於停止支付房東的房租,部分租客被掃地出門,但租客們仍需繳還未到期的貸款。
此外,這種讓租客不知情“被貸款”行為本身就涉嫌欺詐。中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤認為,住房租賃企業在租戶不知道的情況下偷偷將租金變成貸款行為本身就涉嫌欺詐,必須嚴懲。上海華榮律師事務所合夥人許峰表示,“這種模式實際上是租客以個人信用在幫長租公寓企業貸款,嚴重侵犯了租客的權益。”
加強租賃機構資金監管,維護消費者權益
受訪專家普遍認為,“租房貸”類貸款遊走在“灰色地帶”。中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮說,金融監管機構應對長租公寓融資流向加強監管。
上海一位資深信貸和風控從業人士表示,“租房貸”資金對於租賃企業而言是“預收賬款”,即未給付款方提供服務就先收了錢,屬於負債範圍,需要監管部門進行風險的評估管控。
上海創遠律師事務所高級合夥人許峰表示,一般租房合同的月租金只是普通的債權債務關係,涉及向第三方的金融機構借貸則是金融借款,一旦出現違約或者逾期的情況,可能會影響租客信用。應明確規定相關企業的告知義務,告知租戶清晰的法律後果,讓租戶有選擇權。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼說,當前,金融監管部門尚無對住房租賃信貸的統一管理規定,對網貸平臺發放的“租金貸”等管理也是空白。應儘快制訂管理細則,規範住房租賃信貸行為,維護消費者合法權益。
目前,針對“租房貸”,北京、上海和西安等城市已啟動調查。8月,北京市住建委相關負責人強調,將嚴查中介機構的資金來源和流向;上海市要求各區對上海市代理經租企業的經營模式、行為規範、融資業務等情況,開展集中專項檢查;西安市明確要求,簽訂的住房租賃合同不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。
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