近期，有關房地產稅推進提速以及各地樓市價格出現下降苗頭的報道,讓房地產市場再度成為關注的對象。華商報記者近期對上市房企的資產負債率進行了梳理發現，上市房企資產負債率持續上升，創下自2005年以來的18年新高。
另外，今年以來，很多行業的資產負債率下降是大趨勢。不過，房地產行業卻有些與眾不同，不僅沒有下降，反而一路上漲再創新高，原因為何？
魯商置業負債率達94.35%，居行業之首
上市公司半年報披露後，房地產行業財務槓桿情況也浮出水面。據Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，相比一季度環比上漲0.6個百分點，較去年同期上漲1.44個百分點，達到有據可查的2005年以來新高。
華商報記者通過Wind數據查詢發現，按照Wind一級行業分類，共有148家上市房企進入統計。與房地產行業79.46%的平均負債率水平相比，有39家公司超過行業均值。其中，資產負債率最高的魯商置業達94.35%；除了魯商置業，中南建設、雲南城投、中交地產、新城控股等15家上市房企負債率超過85%；榮盛發展、金科股份、華髮股份等19家公司負債率在80%-85%之間。
華商報記者注意到，魯商置業股份有限公司控股股東為山東省商業集團有限公司，最終控制人為山東省國資委。9月4日，魯商置業公告稱，公司近日收到中國證監會的通知，公司旗下一筆非公開發行股票審查申請被中止。據瞭解，此前於2016年8月24日，魯商置業披露了2016年非公開發行股票預案稱，公司將非公開發行的股票數量不超過4.19億股，募集資金總額不超20億元。20億元的定增被終止，對負債率極高的魯商置業來說可謂雪上加霜。
“企業槓桿或負債率高，無非是在規模化擴張過程中借的錢多。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進介紹，在融資成本較低的2015-2016年，房地產企業大規模發行公司債，對資產負債率形成助推。加上我國房地產行業實施預售制，房屋竣工交付前產生的預售房款在財務上也會形成負債，一般這筆預收款項會隨著項目竣工交付轉化為營業收入。
“萬保綠金”四大龍頭負債率在75%以上
“萬保綠金”四大龍頭的資產負債率可作為行業的參考，華商報記者梳理發現，“萬保綠金”四大龍頭負債率全在75%以上。
華商報記者注意到，在今年上半年銷售金額過千億的明星房企中，多數資產負債率都在80%以上。不過在剔除預收款項等部分，負債水平出現了比較明顯的下降。以資產負債率84.7%的萬科A為例，在剔除預收款項和合同負債後的資產負債為46.29%；資產負債率88.98%的綠地控股，在剔除預收賬款後的負債率為56.29%。
“招保萬金”其他幾家裡，在A股上市的保利地產上半年資產負債率79.32%，剔除預收賬款後的資產負債率為43.55%；資產負債率76.63%的金地集團，剔除預收賬款後的資產負債率為48.17%。
此外，陝西本土上市房企天地源資產負債率86.48%，剔除預收賬款後的資產負債率為64.82%。有本地不願具名的地產分析人士認為，按照天地源86.48%的負債率，在A股上市房企裡面排在前十五位，“這個資產負債率已經偏高了，尤其是剔除預收賬款後為64.82%，遠遠高於四大龍頭和行業的整體水平。”
雖然高負債一直是我國房地產行業的“生存法則”，項目開發需要投入大量資金，負債率增長也成為企業擴張發展的基礎。不過，從去年開始，房地產行業面臨自上而下、由內而外的去槓桿監管，地產企業的融資渠道受阻，融資成本不斷上升。有統計顯示，2016年國內房企發債成本約在4%至5%，2017年已在6%，到今年的融資成本可能要達到7%至8%。
地產行業可能面臨週期性調整
房企的還債高峰期還將從今年起集中到期。“借新還舊是房地產企業的通常選擇，但是在融資渠道受限和負債率走高的環境下，企業的財務週轉、融資能力都會受到考驗。”西安交大管理學院特聘教授仝鐵漢認為。
中銀國際研報指出，房企負債水平在短期內預計難以顯著下行，但去槓桿進程已啟動。在流動性趨緊背景下，銷售回款的重要性提升，預計行業擴張增速將會收窄。
今年上半年，多數上市房企利潤實現上漲，但地產大佬們對於未來發展的表態都趨於謹慎。在提到下半年銷售策略時，不少房企開始強調“積極銷售”、“合理控制”、“把握節奏”、“分化加劇”、“降低負債”、“去槓桿”等關鍵詞。
據克而瑞測算，今年1-8月，從拿地銷售比來看，百強房企土地投資力度整體弱於去年，房企更加註重土地投資強度來保證現金流。
“降低房企負債水平，無非就是減緩擴張步伐、謹慎加槓桿、引入戰略投資者這幾方面。”浙江大學房地產研究所調研員夏強表示，房地產行業存在週期變化，放緩節奏的同時聚焦重點城市，將會成為未來一段時期房企佈局的主要方向；而對於抗壓能力較弱的中小房企，或許會更多會以促銷來獲取銷售回款。
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