从土地市场降温，到二手房市场成交下滑，很多人已经明显感觉到了，市场预期正在发生一些变化。而最近，就连曾经“逢摇号必售罄”的新房市场，也接连出现了“卖不完”的现象。
8月2日，位于下沙大学城北的金地宋都·都会钱塘，首批182套房源进行选房，结果据媒体报道，现场购房者描述：“第180号进入选房区时，仍有上百套房子可售，最终，315位成功报名的购房者全部选完，也依然有剩余房源。”
断供1年后的下沙，“喜迎”新房入市却遭遇如此尴尬局面，看起来，市场似乎并不买“断供”这个账。
1
曾经的红盘酿造地
新房断供近1年之久
“有点意外啊！”这是不少人得知消息后的第一反应。
毕竟，这里可是曾经的“红盘酿造之地”啊。在板块供应高峰期，几乎每一年，大学城北都有一个楼盘登上“杭州主城区销售金榜”。
2012年5月，大学城北板块内第一个项目宋都·东郡国际，在严峻的市场形势下首开；最终，项目当月累计销售房源200余套，荣登杭州主城区销售套数排行榜前五。同年年底，保利·城市果岭首开，230多套的销售成绩也一度登上“主城区月度销售套数亚军”的宝座……
从那时起，大学城北进入了新盘供应高峰期，万元左右的单价定位，出彩的刚需户型设计，是这个板块大部分楼盘的主要卖点。这样的产品定位，显然也十分契合市场需求，大学城北板块从此开启了“红盘酿造之路”。
从2012年有销售记录以来，热销开始伴随着这个板块，此后4年间，这个板块每年都有一个楼盘登顶主城区年度销售套数前十的榜单(见下表)。
年份 项目 年度成交套数 主城套数排名
2012 宋都·东郡国际 1381 4
2013 保利·城市果岭 759 6
2014 宋都·东郡国际 539 9
2015 宋都·东郡国际 748 8
大学城北板块登上主城区年度金榜楼盘
不过，进入到2016年，下沙大学城北的这一波供应热潮逐渐退却。自保利像素、东郡之星售罄后，整个下沙区域新房已断供1年之久。
2017年至今，土地市场更是仅出让3宗地块，其中一宗还需现房销售，另一宗于今年初成交，短期内无法入市，新房供应极其稀缺。
按理说，曾经的红盘酿造之地，新房断供近1年之久，如今有新房入市，应该更容易形成“饥饿效应”。如今市场反应如此冷淡，看来，“断供”已不能成为市场买单的理由了。
2
市场预期生变
买新房还是二手房，需要观望
事实上，这样的尴尬局面，似乎也在情理之中。
一方面，随着楼市调控的不断深入，市场预期正在发生微妙的变化。如今的杭州楼市正在告别“躺着就能赚钱、开盘就能热销“的疯狂时代。购房者逐渐回归理性，合理的价格、符合市场需求的产品，才能得到市场青睐。
那么，什么样的产品，才是下沙大学城北这个区域市场的主流需求？ 从下沙大学城北板块“鼎盛”那些年的热销来看，新杭州人几乎是这个市场的主流购房人群。这样的购房需求之下，低总价、高性价比的刚需房，得到市场热捧。
比如，当时保利·城市果岭热销的87方户型，赠送面积高达23方左右，总价却是不到百万，这样的卖点，对于部分刚需而言性价比不言而喻。最终这些楼盘一次次的热销，也印证了在这个区域，刚需产品的市场接受度是最高的。
而此次下沙大学城北虽然久经断供，但新入市房源却是溢价空间更高的低密精装洋房产品，市场认可度不高也在情理之中。
另一方面，今年7月以来，随着二手房市场整体成交量的下滑，下沙二手房成交也受到了较大影响，成交量下降不说，降价房源也开始多了起来。
“最近大户型房源房东来调整挂牌价格的还是有点多的。手上有套世茂江滨花园的130多方，之前房东一直挂405万，前段时间就跟我说，降到395万了。不过降价以后还是没什么买家。如果买家诚心的话，可能还是有谈价空间的。“下沙某中介经纪人说。
二手房市场处在波动期，对于刚需而言，在总价差不大的前提下，直接买新房，还是等过阵子再买二手房，可能需要一段时间的观望和博弈。
3
价差近7000元/平米
海宁成为下一个“大学城北“
从曾经的热销，到如今的回归平淡，在二手房价格冲上3万+的当下，下沙这种现状或许将会持续上一段时间。
在“环杭”经济圈崛起的这一两年，位于下沙大学城北北面的海宁连杭经济区，正在凭借相对的价格优势，成为下沙溢出人群的新选择。
对下沙了解的人，对这个区域也不会陌生，作为海宁融杭程度最高的地区之一，这里八成以上的企业来自杭州，大批新杭州人在此落户安家。
比如早前，奥特莱斯附近的祥生·钱塘新语、盈都·江悦城等楼盘，在入市之后都引起了较大的市场关注度。这些楼盘的房价从2017年到2018年也经历了较大的涨幅，从不到万元，直奔近两万。
饶是如此，相比下沙27000多元/平米的新房价格、30000元/平米左右的二手房价格，仍有一定的价格差。加之海宁融杭交通配套的推进，这里依然能受到刚需购房者的关注。
比如，今年年初以来，区域内的朗诗万科·城市之光，主打76-89平米的小户型，20000元/平米左右的售价依然形成热销之势。而未来，除了朗诗万科·城市之光，中天·钱塘玥、华景川万科潮起东方等新盘也将逐步入市，丰富的刚需房源供应，也给了购房者更多的选择。
在海宁融杭越来越紧密的趋势之下，海宁连杭经济区或将逐渐替代下沙大学城北，成为新杭州人“入杭“的第一站。
閱讀更多 騰偉行地產研究院 的文章
