01
物價大漲
2018年已經過了一大截，道路可謂之艱難。
所有事情好像是預料好了，都在向十年經濟危機魔咒招手。
例如去槓桿大週期，經濟下行遇上了川普瞎折騰；樓市冰凍，貨幣開閘放水遇上了壽光水災；甚至連如花似玉的少女坐個網約車，也能慘遭滴滴順風車司機的毒手。
看似這些社會現象沒有什麼必然聯繫，但其實它們背後都在證明一個事實。
中國改革開放四十年，得到和失去的成正比。得到了經濟的增速，失去了民生的保障；得到了資本的野蠻生長，失去了為民服務的初心。
顯然，中國現有的社會文明程度無法支撐起這麼磅礴的大國夢，我們是否應該停下腳步去思考該由誰去承擔這個過錯？
壽光水災，和往常一樣，死亡人數牢牢地卡在了35人這個神奇的數字上。可能稍有歷史學問的人都應該知道，死亡35人以上屬於重大安全事故，市委書記級別的人不問理由，就地免職。
而房屋倒塌9999間也好像是模仿商場打折的買家貪便宜的心理來設定的，千字頭一定會比萬字頭更容易讓人們接受嗎？
可群眾要的是事實，而不是一份冠冕堂皇的數字報告。
可惜壽光水災出臺後，大部分人的關注點並不是處於水災之後苦難的底層老百姓，而是齊刷刷地把目光盯死在了菜價暴漲上。
這就好比把房租暴漲的全部責任推到了發展租賃市場資本身上一樣，菜價上漲的原因都應該是壽光水災？
如果你從宏觀層面上看，就不這麼想了。
貨幣放水是世界公認刺激經濟低迷最好的方式，因為可以刺激生產和交易，刺激商業活動，讓經濟重新起步。但是同樣帶來的副作用就是貨幣貶值和通貨膨脹物價上漲。
而中國這些年為什麼在這麼瘋狂的貨幣超發下，依然保持良性的物價上漲呢？
答案就是房地產。
房地產的作用不單是刺激經濟的尿壺，而且是儲蓄超發貨幣的蓄水池。如果把2003年到2018年作為一個大的週期跨度，按照現在的貨幣超髮量，中國樓市的房價其實並不高！
但大家為什麼都買不起房呢？
答案很簡單，就是貨幣超發引起的社會通貨膨脹被經濟鏈上層「截胡」了。
舉個例子，如果把貨幣超發的1萬億全部投放到社會中，理想狀態應當是社會所有人的財富都等比上漲，相當於給每個人的銀行賬戶的末尾加了一個相同的數字。
但事實不是這樣的。貨幣超發投放往往是經濟鏈頂部的人最先受益，他們可以貸更多的款，做更大的買賣，得到的膨脹收益會更多。而對於下面的員工，收入不可能短時間得到提升，有的企業甚至會三番五次壓榨員工工資，其實這就是從上到下的剝削。
所以到最後，社會財富無論是實際財富還是紙面上的通脹財富統統落到了極小部分人的口袋，拉大了貧富差距。
對於既得利益者，房價並不貴，但是對於普通處於經濟鏈中下層的老百姓，房價已經是壓在身上最沉重的負擔。
而在上輪房價過分上漲後，樓市被冰凍，蓄水池的作用失效了，所以物價上漲成為了必然的趨勢。
如果蓄水池作用失效，接下來就只能靠政府補貼壓制物價上漲，同時想方設法用提高居民收入的方式與物價上漲做博弈。如果博弈失敗，那將是一場更大的災難，就連最起碼的民生都保障不了，集體迴歸麵湯時代。
關於物價上漲的解讀就講到這裡，下面正式進入本文主題。
子木在8月17寫過一篇文章《一文讀懂中國樓市上半場》，裡面用大量的筆墨描繪了中國樓市的歷史。
就有粉絲在後臺抱怨不公，因為如果在北京2003年買一套100平米的住房，這些年什麼事情都不幹，天天躺在床上就可以在14年後的今天淨賺760萬人民幣。
但不公歸不公，事實還得繼續過。如果你前6波財富機會都沒踩中，子木也許可以教你踩第7波財富機會。但前提是你得把樓市下半場的趨勢徹底搞明白。
02
房地產稅
如果說樓市下半場，我們也許再也遇不到像2015-2018年這輪盛世行情了。接下來就是以房地產稅等政策為劃界的新形態趨勢。
現在房地產稅對於大家不陌生，得歸功於媒體的熱情。
隔斷時間，媒體就以此為熱點出來叫囂一陣，逐漸讓民眾改變了觀念，有房一族從懼怕到顫抖再到麻木，沒房一族從期待到更期待再到救命稻草。
無論與否，房地產稅很可能在2019年立法，2021年出臺，是板上釘釘的事兒。
但現在還有幾個問題是被誤解的。
一是，很多人認為房地產稅不應該收。例如任志強就一直認為中國不應該收房地產稅。因為大家對土地都沒有所有權，哪來的稅收？這難道不是壓榨？
其實這個理念在中國是不成立的。
國家收稅分為資產稅和流轉稅，例如對你的工資收稅，對你的遺產收稅，雖然這部分資產是屬於你的，但是在法律角度叫也是可以收稅的，因為所有稅收都是用來對既得利者者資源的二次分配調節。
即使他不收你房地產稅，也可以通過收物業稅的形式進行徵收。而且你要明白徵房地產稅的意圖，它是為了給政府提供一種新的稅源。
第二是，很多人認為如果要收房地產稅的話，業主很可能把稅收通過房租的形勢轉嫁到租客身上。
這個其實我在之前的文章《房地產稅是一劑猛藥》裡講過。稅收轉嫁是有一定的條件，這個要看城市房屋的空置率，空置的結構，市場供需，和租房的人群到底有多少。牽扯到房地產稅怎麼收，對什麼人收？是不是累進稅率。
舉一個極端的例子，如果一個人有100套空置房，如果有20個人想住，如果對這個人處以非常嚴重的二套房以上的累進收稅，例如第二套每年徵10萬，第三套20萬，第四套30萬。
按這個方式徵稅，即使他有100套房子，他的流動資金也不足以交這麼多稅。如果一套房子每年徵稅5萬，租客的極限是4萬，他就會考慮持有成本，從而想辦法賣出。
所以這10萬，20萬的稅收是無論如何轉嫁不到租客身上的，這只是一個極端的例子。
總的來說，就是你的持有成本超過了你的租房收益，持房多套的業主就會選擇賣房。
一旦有大量空置房進入租房市場，租房市場又會因為供給增強平衡需求，導致租金迴歸理性，而這部分供給的激增也會沖淡那些想轉嫁給租客的想法。畢竟房租市場也是一個競爭的市場。
目前中國樓市的空置率是非常高的，全國城鎮空置率大概在22%～26%，部分大城市或者二三城市大概在30%以上，四線城市可能更多，它的整體空置率是發達國家的2～5倍。
國際常見標準，空置率10%以下為合理區間，20%以上就是嚴重積壓。中國2015年底就達到了26%，已經達到了非常危險的地步。
這部分空置房的不確定性正是中國房地產泡沫最脆弱的部分。如果對二套房以上徵收很重的累進稅率，導致房屋持有者不堪重負拋售房源，那麼對刺破中國樓市泡沫可以起到立竿見影的效果。
而就因為是立竿見影的效果，所以房地產稅「以什麼姿勢收」成了世界上最難的問題。
房地產稅2003年不出，2008年不出，2018年還不出，這是有歷史原因的。一開始不收是因為土地出讓金模式是經濟加速最好的方式，而現在不收是因為需要考慮的因素太多了。
中國又是一個不完全市場國家，任何政策方式都是在向固化和放大既得利益階層的方向去發展，所以到最後稅收痛感最強的一定是中產階級。
因為太窮的人政府不會收，有錢的人完全有能力承擔這個稅收，不在乎這個錢，大不了賣個一兩套做緩衝。
如果房地產稅以一種最好的方式出臺，讓既得利益者放棄房屋持有，市場供給增強，短時間內就會給房價帶來巨大的下行壓力。
等到剛需把新增供給吸收完，房價又會回到上行通道。當然這是在住房剛性需求非常充分的市場才可以體現。
像一些人口不多的三四線城市，人口填不住這個空檔，樓市極容易崩掉。
03
租賃崛起和共有產權
第二個趨勢是國家大力支持租房市場建設。
數據統計預估中國房屋租賃市場的潛力高達2萬億人民幣，目前大城市的租房只佔到10%—30%左右，而美國的租房率佔到了60%左右，空間非常大。
現在來看，國家大力支持包括長租房、公租房、廉租房、單位集資出租房的建設，為了保證出租，還學美國出臺了「租售同權」的政策。
我認為這個政策在現階段的中國就是一個悖論。理想很豐滿，意思是租個房子也可以上小學，也不影響交社保，實際上是想打破戶籍限制，不落戶也可以享受優質教育資源。
但這個事情本身就不可能存在的。因為在中國教育、醫療資源太過稀缺，即使本地有房有戶口的人連教育資源都搶不到，何況租房外地人？當然怎麼能推行下去？
租賃還有一個趨勢就是機構化、品牌化。
數據統計，美國租房市場30%機構化，日本80%機構化，但目前中國機構化不到5%。
租賃市場機構化是一個必然的趨勢，因為只有機構化才能保證租賃市場的有序進行，才可以消滅黑中介、假房源等亂象。
可惜前段時間以自如、蛋殼、魔方公寓為代表的中介機構用力過猛，釀造了一場背鍋房租大漲的鬧劇，把苦苦經營的品牌調性斷送了。
當時還有大V連發多文批判這些機構，並揭底融資模式佯裝神聖強力抨擊其擴張意圖。
其實我是很排斥這種一棒子就把人揮死的行為，這就是無腦批判。長租公寓可以暴雷，但是這種模式是國際通用，並不是富人想出了一個很好的賺錢法子，你就站在道德至高點帶著勞苦大眾無限抨擊。那對於大家除了洩憤有什麼營養可言？
P2P也會暴雷，但是眾雷之下也有活得不差的企業。企業融資渠道很多，擴張方法也很多，這不重要，重要的是企業有多大的資金盤可以抵抗高速擴張所帶來的風險。
我們要做的是制約而不是拒絕，如果資本不介入市場，租客就只能呆在亂象的世界任人宰割。
所以，如果國家未來大力發展租賃市場，就一定會有一批企業在場中廝殺，也會走出那麼一兩個佼佼者成為租賃市場的頂樑柱。但我希望他不會像現在的滴滴一樣淪為資本嗜血的機器。
第三個是發展共有產權房，這個是和新加坡學的，就是賣給你個人一部分產權。
例如現在有一套房子1000萬，現在政府出售20%的產權給你，你個人只需要出資200萬，但你得承諾20年不得出售，出售的時候要按當時的市場價比例分成，同時還要上繳一定的稅，達成一種協議。相當於你長租了政府的房子，是一種長期的租約。
其實這種共有產權的方式，照顧了一定穩定的心理需求。
一方面住戶不用擔心擔心被房東趕來趕去，因為租的是政府的房子，可以保障基礎的居住權；另一方面則是在表面上讓大城市一部分年輕人看似買得起房。
所以這種方式的選擇讓共享產權房成為了未來一線城市的主流，是凍結商品房外一種很好的平衡市場的方式。
但它又證明了兩個事實。一是有人進入市場，又當裁判又當運動員，房價下跌是痴人說夢。 二是，這些政策很無奈的承認了並固化了階層的差距，以後有一部分人是有房子的，另一部分人可能永遠也不可能有房子了。
那有的人說了，現在廈門的房價降了，杭州的房價也降了，泡沫是從一二線向三四線傳導，而破滅是從三四線向一二線傳導，那為什麼就不能降價呢？
其實中國房價是個很沉重的泡沫，降價具有自我加速性，如果整體降價，泡沫會100%被刺破，會直接對中國經濟造成毀滅性的打擊。
但也不能再大漲，因為我在文章上半場的末尾也說了，現在居民儲蓄已經見頂了，大漲一波會加速產業經濟的衰亡。今後即使再通過大放水刺激產業也無濟於事了。
現在最好的狀態就是用限購、限售、限價、甚至限漲等政策冰凍住，讓市場失去活力。然後通過出臺房地產稅、發展租賃市場、增強共有產權房供給、加強農民宅基地流轉來釋放供給，不斷去找平衡點。
路徑依賴罷了，10年前這麼做，10年後依然會這麼做，只不過加了個房地產稅而已。
閱讀更多 濰坊特價房 的文章
