8月27日，禹洲地產（01628.HK）在香港舉行中期業績發佈會，公司創始人、主席兼執行董事林龍安、執行總裁蔡明輝、財務總監黃展鴻等出席會議。
一、中期業績概述
今年上半年禹洲地產收入為人民幣92.43億元，較2017年同期72.47億元上升27.54%；母公司擁有人應占利潤由2017上半年7.86億元同比上升69.33%至13.3億元，母公司擁有人應占核心利潤同比上升25.90%至11.58億元。每股核心利潤為人民幣27.67分，同比上升14.86%。每股基本盈利為人民幣30.55分，較2017年同期的人民幣20.57分上升48.52%。公司中期股息每股11港仙。
1· 合約銷售持續增長收入結構進一步優化
今年上半年禹洲的物業銷售收入達89.73億元，同比上升27.32%，佔集團總收入的97.08%。交付的物業總建築面積約為69.17萬平方米，同比上升9.96%，物業銷售收入上升主要是由於期內物業交付面積增加和平均售價上升所致。
2018上半年交付及確認銷售的物業平均銷售價格，為每平方米12,574元，同比上升12.23%，主要由於長三角地區（尤其是上海及南京）於期內交付的建築面積增多，而這些物業的銷售均價相對於其他城市物業較高所致。
區域分佈上，長三角、海西、環渤海、粵港澳大灣區都市圈分別貢獻確認銷售金額的63.46%、24.10%、11.62%及0.82%。隨著公司在全國深耕的戰略進一步深化，公司收入來源城市更加多元化。
另外公司在其他版塊的業務亦表現不俗，收入結構實現進一步優化。上半年公司投資物業租金收入約為1.02億元，同比增長約42.58%，主要由於相關物業出租面積及租金單價上升所致。物業管理服務公司錄得物業管理費收入為人民幣1.58億元，較去年同期增加35.18%。
2· 土儲持續蓄力千億規模可期
今年上半年公司還通過招拍掛以及收併購的方式，斬獲16幅優質地塊，權益土地儲備地價合共約55.24億元，權益歸屬總建築面積逾121.67萬平方米，平均樓面價為5,297元每平方米。
而截至2018年6月30日，禹洲的土地儲備總可供銷售建築面積約1,725萬平方米，貨值超3,000億元，118個項目分佈於六大都市圈共25個城市，平均樓面成本約為每平方米4995元。公司現在持有及管理的土地儲備足夠集團未來三至四年的發展需求，並且也能夠有效保障公司實現千億目標。
從公司土儲佈局來看，其主要分佈在長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、粵港澳大灣區、西南區域及華中區域，公司同時也積極向一二線城市群縱深發展，並以此為中心，輻射三四線城市。
3· 財務表現穩健，派息繼續大手筆
禹洲地產財務風險可控。2018年上半年公司淨負債率為62.96%，處於行業較低水平。
公司現金流風險充裕，上半年現金大幅增加，截止6月30日，禹洲的現金及現金等價物和受限制現金為250.87億元，較2017年12月31日的174.98億上升43.37%。
融資方面，公司截止6月30日加權平均融資成本為6.52%，在行業內具有競爭力。
公司上半年繼續維持較高的毛利，半年毛利29.14億元，較2017年同期上升22.03%，毛利率為31.53%，處在行業較高水平。
今年上半年禹洲繼續大手筆派息，中期股息每股11港仙，約為期內核心利潤的34.85%。
4· 多元化業態起飛，站上轉型風口
目前，禹洲商業在上海、廈門、合肥、泉州、南京、武漢、杭州等地，籌備運營共有27個項目，打造商業面積超過200萬平方米，商業產品覆蓋了購物中心、寫字樓、街區商業等多種業態。
除了住宅和商業開發，禹洲目前正積極探索轉型升級與創新發展的新思路。公司在5月宣佈與中國航天建設集團在承德共同推出佔地267萬平方米的航天智慧科技城，併成立了產融租賃事業部、醫養產融事業部等，推動新業務的落地與發展。
另外面對長租公寓這一風口，禹洲亦成立了租賃事業部，將在長租公寓、聯合辦公等業態進行大膽嘗試，結合項目特點進行合理佈局，以此謀求更大的商業效益。
二、Q&A
Q1:公司下半年700多億的可售貨值，但是按照進度的話，這裡面有多少是在十二月？或者有多少會推到明年？
A1：今年下半年預計推出的總貨值是人民幣705億元，這些貨值大部分會在9、10月推出，從9月開始，蘇州、南京、上海、杭州都會有大量的推出。銷售旺季“金九銀十”， 我們的推盤不會壓到十二月。像徐州7月剛拿的地也會在12月開盤，也不會壓在年底。前段時間我們一直在加快工程進度以及獲取預售證的速度。
Q2：多盤聯動是否造成內部競爭的風險，管理層怎麼看？
A2：我們在同一個城市的項目都分佈在不同區域，產生競爭的量比較小。另外我們推出的產品有差異性，避免同類產品會產生客戶的競爭。
Q3：大灣區的併購進度是怎樣的？下半年拿地安排？
A3：正在積極拓展，有很多項目都在抓緊溝通，未來項目成熟的話就會公佈。我們不會盲目拿地，包括在大灣區。
我們會見機拿地，預計12月、1月拿地成本可能會更低，會用在這兩個月拿價格較便宜的地。
Q4：公司今年沒有上調全年目標，是不是對行業前景看法變得保守？公司是不是覺得發展已經從高速增長變成以行業平均速度在增長？公司將如何確保完成2020年1000億銷售目標？
A4：上調的話，要綜合考慮利潤、規模、負債率三個因素，我們不會盲目的提高銷售目標，而犧牲利潤，要做一個均衡“三駕馬車”的企業。要實現千億目標，我們目前擁有1,725萬平方米土地儲備，土地儲備充足。而且在2018年12月份，2019年1月份土地市場低潮期時，還會拿一些便宜的土地，我們有信心可以達到2020年一千億的目標，而且我們的發展會略高於行業平均水平。
Q5：關於現金流，公司預測2018年合約銷售回款有373億，而3月給的指引大概是426億，下調了14%。銷售回款下降的原因是什麼？
A5：上半年銷售回款確實有所下降，主要由於權益比例略有下降所致。
Q6：中報顯示公司的毛利率為31%，以前每年都是34-35%，預計2018年全年、2019毛利率大概會是多少？
A6：毛利率在30-35%之間是沒問題的。我們對股東的承諾與我們對內部的要求是一致的，我們還是很追求利潤，對利潤很敏感，我們要求高管團隊利潤是要達標的。
Q7：如果要達到2020年的千億目標是否會多拿地？
A7：首先我們在土拍市場買地，如果地價不合適就不會購買。除此之外，我們更多的將會採用收併購的方式，選擇合適的戰略伙伴，如果價格、收益率合適，我們佔比51%或者更低的權益也是考慮的。
今年下半年也是有很多機會的，很多項目都出來了，我們也在積極跟進中，尤其是2018年12月、2019年1月，收併購的機會更多。我們會預備多些現金，在低潮期多拿點地。
Q8：怎麼看網絡上討論的今年廈門的房價大跌，對禹洲有什麼影響？
A8：廈門是禹洲的發源地。廈門金磚會議之前，房價地價漲幅過大，上升約70-80%，之後一手房的價格都沒有上升很多；近期二手房價格下調14%，基於之前的漲幅來看，下調較為合理。廈門土地供應緊缺，一手房推出的量也不多，而且一手房價格受政府管控，沒有下調；對於禹洲在廈門的項目的影響，我們認為影響不大，綜合來看我們的土地成本還是很有優勢的，比如溪堤尚城拿地成本較低，即使房價下跌但是還是高於樓面價，保持了足夠的利潤空間，因此廈門項目高地價和低地價相互均衡考量的話，影響不大。另一方面廈門對整個集團銷售貢獻佔比不大，2018年上半年廈門約佔合約銷售額的3.9%，我們更多的銷售收入來自於長三角區域，不像原來福建佔比70%左右，區域政策對我們全國佈局銷售的影響也比較小。
廈門現在在振興十二個千億產業，比如機械產業、電子產業等，也是有實體支撐的城市；國家正在推動以廈門為主的閩西南一體化，並對接臺灣經濟發展，預期國家的投資不會減少，比如新機場、基礎設施投入等，都是國家戰略作支撐和佈局。未來廈門還是最適宜居住的城市之一，隨著產業的完善、戰略的支撐，我們認為房價下跌的可能性較小，對廈門市場，我們還是比較樂觀。
Q9：禹洲地產未來淨利潤要進入行業前30，關於銷售規模有沒有設定排名目標？
A9：進入前30並不是“量”進入前30，而是利潤進入前30，股東更在意的利潤是公司的盈利能力。我們利潤有進入30名的目標，銷售規模進入千億陣營就好，而且銷售的真正數據和權益數據是有差異的。另外各個機構的關注點也不同，像標普、或香港評估機構看權益口徑、利潤、看戰略佈局，但內地的很多評級都看“量”。禹洲比較看重的還是看權益口徑、利潤、抗風險能力，注重三駕馬車並行的均衡發展，我們從股東利益最大化考慮，穩健推盤，按照步驟一步一步來，到2020年到一千億就行了。
Q10：年初說了一些併購項目，比如大灣區、西部城市，這些項目的進度是什麼樣？
A10：我們的併購不盲目，如果價格太高，我們也不冒進。對大灣區來說，也會見機行事，沒有合適的機會就等一等，合適的時候會向大家公告。
Q11：收購沿海家園資產包，資產回報與預計的會否相同？七個資產中，一年能開發多少？毛利率跟現在比會不會更高？
A11：這不是我們對沿海家園第一次併購了，已經是第三次的合作，但從法律權益、財務事宜都要釐定清楚。拿利潤來講，我們已經併購過沿海在福州、武漢的兩個項目，這兩個項目都能達到30%以上毛利率。經過我們測算，這些項目應該也是可以達到我們盈利空間的要求，沒有什麼大問題。
閱讀更多 格隆匯 的文章
