君御世家，精装变毛坯，价格从1.9万左右下调至1.5万左右！昨天，有小伙伴向我们如此反映。
君御世家本次属于降标降价，不仅精装变毛坯，18层产品也变成了34层产品。它不是济南第一个降标降价的楼盘，也绝不会是最后一个降标降价的楼盘。
目前，济南市场价格战的苗头已经初显，开发商经迎来一段很艰难的时期。
降标降价
君御世家降了三四千
昨天，君御世家毛坯房产品开盘：单价1.5万左右！
君御世家，位于济南西部张庄路茶叶市场以南，路劲御景城以西：
项目的优点是，距离R2地铁闫千户站比较近；而且，根据规划，闫千户站还是个换乘车站，未来M1线也会经过这里。
项目缺点，周围改造压力还比较大，项目北侧是规模庞大的茶叶市场，项目南侧是待改造的村庄。
未来，项目南侧村庄将全部拆迁，经一路将向西跨过铁路线，从项目南侧经过，项目交通条件会改善很多，但同时也可能会带来一些噪音污染：
这个项目此前售价在1.9万至1.95万左右，产品为18层精装房。昨天，该项目7号楼加推，为34层大高层，价格1.5万/平左右！
这是济南市场上最新一个降标降价的楼盘，而且价格直接降到1.5万左右。
价格战苗头初显
未来会有更多降标降价
力高君御世家绝不会是最后一个精装变毛坯的楼盘!
最近，很多楼盘在进行“挤牙膏式”的供货。
在二环西路以西、小清河以北的美里湖片区的X璨悦府，精装产品，价格1.75万元/平方米，上周首次开盘，首次开盘仅推出了84套产品，但开盘当天仍然还剩十来套。
在西客站片区，鑫苑世家公馆，1.68万元的精装房产品，上周加推了1个单元！注意，只是1个单元！我们且不说它是否违规，但这是济南近两三年首次再现开盘只开一个单元的情况！
显然，很多开发商试图以挤牙膏式的供应维持“供不应求”的假象，但这种维持能持续多久？
近期，目前的济南楼市还出现一个很微妙的现象，大家都在打价格噱头：
上周，新东站片区香溢澜庭开盘，价格号称是13499元/平“起”！实际上，它的成交均价在1.45万至1.5万左右
不久前开盘的山钢锦绣华府，价格号称是15999元/平“起”！实际上，它的成交均价也达到一万七八了！
……
这是一个什么信号？这是一个价格战的信号！大家都在以更便宜的产品价格来吸引人，而非以往的升值潜力。
仅凭此一点，就意味着未来一定还会有更多的楼盘降标降价！
济南房价多少合适？
1.5万就是刚需的天花板！
当济南楼盘出现价格下调的迹象，便衍生出一个问题：济南房价多少比较合适？
在房价上涨周期，这个问题没任何意义，因为大家都在买！买！买！有货就买，哪还需要谈什么价格！
但当大潮已经退去，这个问题就很重要了！因为买方已经变得理性，大家买房时会更多地考虑收入、还贷等现实性问题！
对于很多还没上车的人来说，房价越低越好，最好一夜回到2015年，唐冶、西客站都还能买到六千来块的房子……
但我们知道，房价回到2015年已经不可能了，因为新拍土地的底价已经六七千了。
济南楼市观察不喜欢道德判断，我们更喜欢信息判断：根据济南目前的市场情况，我们认为1.5万左右的房价，已经是济南刚需产品的一个天花板！
为什么这么说？
第一，济南主流刚需产品，目前价格就在1.5万左右。而且，近期这些1.5万的产品销售速度并不算快，算是一种比较正常的销售速度。
第二，对于很多济南家庭来说，1.5万的房价已经让大家喘不过气来！
1.5万的房价，我们按照100平计算，总价已经达到150万元！而150万的总房款对于很多家庭来说，已经是压力山大！
且不说它的首付款，45万左右！即使大家东挪西凑攒够了首付款，贷款30年，每月还贷也需要还贷6051.02元：
（105万房贷，按照1.15倍利率计算，30年需要还款217.8万）
每月还款6051.02元！这意味着什么？家庭合计收入必须超过万元，否则根本还不起贷款！
根据齐鲁人才网统计,截止到2018年1月2 日,济南市企业职工平均月薪为5334元！如果这个数据准的话，两口子一起偿还6051.02元的月供，勉勉强强还是可以承受——前提是，45万元的首付不再有借款；而且，是两口子一起还款，不是一个人还！
总之，1.5万价格，对刚需买房人已经是一个“吃干榨净”的价格！对于一些刚需产品来说，预计未来还会有更多楼盘通过降标降价向此靠拢。
——全文完——
閱讀更多 濟南樓市觀察 的文章
