君御世家，精裝變毛坯，價格從1.9萬左右下調至1.5萬左右！昨天，有小夥伴向我們如此反映。
君御世家本次屬於降標降價，不僅精裝變毛坯，18層產品也變成了34層產品。它不是濟南第一個降標降價的樓盤，也絕不會是最後一個降標降價的樓盤。
目前，濟南市場價格戰的苗頭已經初顯，開發商經迎來一段很艱難的時期。
降標降價
君御世家降了三四千
昨天，君御世家毛坯房產品開盤：單價1.5萬左右！
君御世家，位於濟南西部張莊路茶葉市場以南，路勁御景城以西：
項目的優點是，距離R2地鐵閆千戶站比較近；而且，根據規劃，閆千戶站還是個換乘車站，未來M1線也會經過這裡。
項目缺點，周圍改造壓力還比較大，項目北側是規模龐大的茶葉市場，項目南側是待改造的村莊。
未來，項目南側村莊將全部拆遷，經一路將向西跨過鐵路線，從項目南側經過，項目交通條件會改善很多，但同時也可能會帶來一些噪音汙染：
這個項目此前售價在1.9萬至1.95萬左右，產品為18層精裝房。昨天，該項目7號樓加推，為34層大高層，價格1.5萬/平左右！
這是濟南市場上最新一個降標降價的樓盤，而且價格直接降到1.5萬左右。
價格戰苗頭初顯
未來會有更多降標降價
力高君御世家絕不會是最後一個精裝變毛坯的樓盤!
最近，很多樓盤在進行“擠牙膏式”的供貨。
在二環西路以西、小清河以北的美里湖片區的X璨悅府，精裝產品，價格1.75萬元/平方米，上週首次開盤，首次開盤僅推出了84套產品，但開盤當天仍然還剩十來套。
在西客站片區，鑫苑世家公館，1.68萬元的精裝房產品，上週加推了1個單元！注意，只是1個單元！我們且不說它是否違規，但這是濟南近兩三年首次再現開盤只開一個單元的情況！
顯然，很多開發商試圖以擠牙膏式的供應維持“供不應求”的假象，但這種維持能持續多久？
近期，目前的濟南樓市還出現一個很微妙的現象，大家都在打價格噱頭：
上週，新東站片區香溢瀾庭開盤，價格號稱是13499元/平“起”！實際上，它的成交均價在1.45萬至1.5萬左右
不久前開盤的山鋼錦繡華府，價格號稱是15999元/平“起”！實際上，它的成交均價也達到一萬七八了！
……
這是一個什麼信號？這是一個價格戰的信號！大家都在以更便宜的產品價格來吸引人，而非以往的升值潛力。
僅憑此一點，就意味著未來一定還會有更多的樓盤降標降價！
濟南房價多少合適？
1.5萬就是剛需的天花板！
當濟南樓盤出現價格下調的跡象，便衍生出一個問題：濟南房價多少比較合適？
在房價上漲週期，這個問題沒任何意義，因為大家都在買！買！買！有貨就買，哪還需要談什麼價格！
但當大潮已經退去，這個問題就很重要了！因為買方已經變得理性，大家買房時會更多地考慮收入、還貸等現實性問題！
對於很多還沒上車的人來說，房價越低越好，最好一夜回到2015年，唐冶、西客站都還能買到六千來塊的房子……
但我們知道，房價回到2015年已經不可能了，因為新拍土地的底價已經六七千了。
濟南樓市觀察不喜歡道德判斷，我們更喜歡信息判斷：根據濟南目前的市場情況，我們認為1.5萬左右的房價，已經是濟南剛需產品的一個天花板！
為什麼這麼說？
第一，濟南主流剛需產品，目前價格就在1.5萬左右。而且，近期這些1.5萬的產品銷售速度並不算快，算是一種比較正常的銷售速度。
第二，對於很多濟南家庭來說，1.5萬的房價已經讓大家喘不過氣來！
1.5萬的房價，我們按照100平計算，總價已經達到150萬元！而150萬的總房款對於很多家庭來說，已經是壓力山大！
且不說它的首付款，45萬左右！即使大家東挪西湊攢夠了首付款，貸款30年，每月還貸也需要還貸6051.02元：
（105萬房貸，按照1.15倍利率計算，30年需要還款217.8萬）
每月還款6051.02元！這意味著什麼？家庭合計收入必須超過萬元，否則根本還不起貸款！
根據齊魯人才網統計,截止到2018年1月2 日,濟南市企業職工平均月薪為5334元！如果這個數據準的話，兩口子一起償還6051.02元的月供，勉勉強強還是可以承受——前提是，45萬元的首付不再有借款；而且，是兩口子一起還款，不是一個人還！
總之，1.5萬價格，對剛需買房人已經是一個“吃幹榨淨”的價格！對於一些剛需產品來說，預計未來還會有更多樓盤通過降標降價向此靠攏。
——全文完——
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