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兩個重要新聞聯繫在一起看，透露了樓市天機。
1、深圳樓市7月31日限購限售升級之後，第一個預售新盤出來了。在鹽田，預售均價5.4萬。一句話來點評就是：深圳正在糾偏打新股式的買房，限價紅利盤真的退場了！
2、幾天前，在北京舉辦的粵港澳大灣區第一次聯席大會，就給了我們一把理性研判深圳樓市未來價值的鑰匙：科技創新走廊！按圖索驥，沿著深圳佈局的20個科技創新基地附近買房，大概率將贏得下一個30年！
簡單比資本實力買房的時候過去了，博傻買房的時代也過去了。接下來，是考驗專業能力的時候。
01
市場正在悄悄變化！
在樓兔子小密圈裡，我曾經說過，經歷過招商雙璽、華潤城三期、萬科蛇口公館等等樓盤的洗禮之後，深圳樓市有可能在下半年對新盤預售審批進行小小的微調。
目標當然是更加精準的調控，打擊憑藉資金實力優勢、打新炒房的投機者。
7月31日的樓市新政，就是第一步。限制離婚買房、限制企業買房，斬斷大炒家的房票。限售3年，斬斷大資金炒房的慾望。雙管齊下，雷厲風行。
第二步是讓新盤預售價格迴歸市場，沒有了所謂的限價紅利。市場短炒的慾望也就徹底治癒了。
這種調控思路的變化，將引導房地產市場重歸理性消費。
02
深圳買房的依據是什麼？
上半年限價時代很簡單，哪個樓盤被嚴厲限價，我們就去哪裡買房！指揮棒就是：新盤預售。
下半年限售時代風格變了！市場上沒有了所謂“動輒300萬的限價紅利盤”，深圳樓市怎麼買房呢？自然是跟著政府節奏走，看準一個片區一個樓盤的長期價值。
不久前，深圳發佈了5大城市會客廳和18個重點發展區的規劃。這是從城市規劃角度，給了我們一把買房的鑰匙。
這幾天，粵港澳大灣區第一次聯席會議在北京召開。我們看到一個被熱炒的消息是：港澳同胞可以在大灣區辦理居住證了。這個消息當然很重要！港澳同胞辦理居住證之後，就可以憑居住證在粵港澳大灣區買商品住宅啦。這是吸引港澳人才奔向粵港澳大灣區的雷霆大招！
另一個重磅消息比較宏觀一點：重申粵港澳大灣區將建設科技灣區。香港要建設科創中心，粵港澳大灣區要建好大灣區科技創新走廊。
我認為，一旦發展科創中心成為粵港澳大灣區國家戰略的核心訴求，原本就已經領先市場的深圳科創中心將再次贏得騰飛的機會！而這將影響深圳樓市下一個30年。沿著深圳科創中心附近布點買房，這是新時代下買房的第二把鑰匙。
03
深圳科創中心是樓市高地！
大家都知道，我們已經提出了“中國製造2025”計劃，目標就是往科創產業高地進軍。中興事件爆發之後，我們更是憋足了勁要全力突擊科技創新。
可以說，接下來的30年。鼓勵、扶持科技創新都將會是國家戰略。這次粵港澳大灣區重點提出打造科創中心，應該是國策的落地。
科創風起，實業興邦。這當然是正確的方向。
對於我們房地產投資來說，就更必須明白一個道理：全球的科創中心，往往也是樓市高地。
以美國樓市為例來說，科創中心的硅谷，房價就普遍比金融中心的曼哈頓高，比行政中心的華盛頓更高！這是New Money打敗Old Money的節奏。原因很簡單：新經濟創富的能力和速度要比Old Money強得多！
深圳樓市已經隱約呈現出了這種狀況！典型就是南山！
南山房價憑什麼這些年冠領深圳？蛇口、後海、深圳灣和科技園，普遍上了10萬+，甚至連西麗留仙洞大學城都和福田大體相當，基本在8萬+級別。這其中，當然是南山在打造一座新城。但更加深層次的原因是：南山科技園在為南山樓市提供源源不斷的購買力！
南山科技園才是南山樓市王冠的基石。
04
科創高地下一站：寶龍科技城
可靠消息，在粵港澳大灣區框架下，廣莞深港科技走廊的龍頭——南山科技園還將繼續擴大！如今，南山科技園北區的城建規劃已經出來了。這就意味著，南山科技園新錢創富的空間再次擴大。南山房價，很難有下行空間。
因此，如果你有足夠的實力，能扛住單價每平米10萬+的壓力，我會建議你繼續買進南山。但是，如果你和我一樣，都是這座城市的初級奮鬥者，我建議你尋找下一個南山科技園！一個你可以提前潛伏的地方。
深圳正在推進的《深圳建設廣深科技創新走廊實施方案2018-2035》計劃給了我們一個方向：龍崗的寶龍科技城。
在這個方案裡，深圳確立了未來20年科技創新的重點龍頭，以南山高新區和深圳空港新城、坂雪崗科技城、深圳國際生物谷等為代表的4個核心，以及以留仙洞總部基地、寶龍科技城、坪山高新區、大運新城等為代表的20個創新節點。
理論上說，這24個地方周邊都應該是深圳樓市長期投資的價值高地。
這裡重點建議關注寶龍科技城。
很多深圳人也許不清楚寶龍科技城的實力。其實這裡可以說是精英薈萃！目前有規模實力的企業總數是275家，其中億元級企業56家，10億元級企業6家。重點企業比亞迪2016年就實現了超百億的產值。目前引進的國家級高新技術企業就有80多家，引進的研發機構以及創新平臺就包括中廣核研究院、方正微電子院士工作站、集成電路設計產業園、創客空間等。
整個寶龍科技城已經形成了新能源、新材料、生物產業和重裝產業、新一代信息技術等戰略新興產業的發展格局。現在已經是南山科技園之後，深圳規模最大的科創中心。未來將聚集40萬科創人口。
不久前，深圳發佈了2018年上半年各區GDP統計數據。非常熱辣的統計是：龍崗已經超越福田，成為僅次於南山的GDP實力大區。實際增速更是達到了9.3%，超越南山的6.7%，成為深圳GDP增速排名第一的活力大區！
別再以舊思維舊視野看待龍崗了！這個城市正因為科創實力的崛起而煥發新動力。這其中，寶龍科技城貢獻力不小。
05
寶龍科技城有房子可以買嗎？
寶龍科技城的定位是龍崗區重點建設的科技新城，是深圳國家自主創新示範區和深圳高新區的重要組成部分，也是省市共建戰略性新興產業基地及深圳市機器人產業基地。
這種產業高地的定位，註定了區域周邊都將是樓市的價值高地。
樓兔子得到的信息是：龍崗區正在投資資源將寶龍科技城打造成深圳產業東進的示範基地，塑造一個東部產城融合的範本。
寶龍科技城佔地面積22.98平方公里，其所在的寶龍街道佔地47.89平方公里。一個寶龍科技城，就幾乎佔據了寶龍街道一半的面積。
值得注意的是，寶龍街道下，我們通常說的寶荷樓市片區，一共有潛在可供開發的土地儲備大約是700萬平米，其中政府手裡的乾淨土地儲備就是200萬平米。相對應的是，整個片區的小產權房面積僅僅是大約120萬平米。
也就是說，這個片區是整個龍崗，乃至深圳核心城區，土地儲備最豐厚，待拆遷開發難度最小的區域。這是寶龍科技城居住板塊能夠再次騰飛的基石。
目前，這個片區比較新的小區主要是振業巒山谷、金地名峰、仁恆巒山美地、卓弘高爾夫雅苑等。近年新盤開發比較少。最新的一個盤是碧桂園雲麓國際社區，在寶龍街道碧新路與高科大道交匯處。整個小區佔地面積大約是26萬平米，總建築面積大約是80萬平米。可以說是這個片區裡罕見的近百萬平米住區大盤了。
最新資訊是：9月8日，碧桂園龍崗城市展廳將在龍崗區黃閣路大運中心旁正式開放。屆時，到訪者將可以更精細瞭解到碧桂園雲麓國際社區的詳情資料，更可以瞭解到碧桂園深耕龍崗的戰略意圖。
這個片區沉寂多年，今天再次展現在世人面前。第一個原因當然是因為寶龍科技城地位明顯上升，第二個重要原因是片區的交通改善來了。
最大的利好是地鐵14號線和地鐵16號線。這兩條線路都已經開工了，預計2022年正式運營通車。
我們知道，深圳地鐵14號線是地鐵3號線之後，深圳東進的有一條重要軌道交通線。而且是和通往機場的11號線一樣的快線！14號線將徹底拉近龍崗坪山與深圳福田的城市距離。
4年時間，地鐵14號線開通之後，從龍崗中心城到福田CBD崗廈北站，就是8個站大約20分鐘。從坪山中心到福田是11個站，大約是35分鐘。
碧桂園雲麓國際社區所在的寶龍科技城板塊，設立了兩個站：寶荷站和寶龍站。碧桂園雲麓國際社區距離寶荷站大約500米，步行距離約8分鐘。大約30分鐘到福田，這就是碧桂園雲麓國際社區與福田CBD的距離。
地鐵16號線是龍崗的內部循環線，從大運中心出發到坪山中心。16號線在寶龍科技城東區的同樂村設有站點。
顯然，地鐵14號線和16號線，將把寶龍科技城板塊拉進深圳城市軌道圈，進而融入深圳核心城市圈。這是整個板塊價值裂變的基石。
沿著軌道線買房、在科技城附近買房，深圳買房最核心的兩條法則，在寶龍科技城都得到體現了。
另外兩個錦上添花的消息也很重要。
1、東部過境高速公路年底要通車，免費通行。將來從寶龍科技城，走東部過境高速路，15分鐘就可以到達蓮塘口岸！香港科創人員進駐寶龍科技城更方便了。香港人，羅湖人、鹽田人住到寶龍科技城的機會明顯加大。
2、龍崗區教育局謀求在寶龍科技城打造一所高品質的外國語學校，對應滿足大量科創人員的用家需求。這一點，非常重要。在南山的西麗留仙洞總部基地，引進了深圳中學。在南山科技園，有南山外國語學校。名校+科技城，這樣的組合才是俘獲高科技人才的條件。寶龍科技城顯然走在了正確的軌道上。
樓兔子查詢了一下，寶龍科技城附近短期內將有8箇舊城改造項目推進上市。總建築面積接近300萬平米。這些樓盤，將和寶龍科技城一道成長。而碧桂園雲麓國際社區則是第一個啟動的拓荒牛、原始股。
最後再預告一遍：9月8日，碧桂園龍崗城市展廳。約你，詳細閱讀碧桂園雲麓國際社區。發現龍崗新城市中心。
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