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两个重要新闻联系在一起看，透露了楼市天机。
1、深圳楼市7月31日限购限售升级之后，第一个预售新盘出来了。在盐田，预售均价5.4万。一句话来点评就是：深圳正在纠偏打新股式的买房，限价红利盘真的退场了！
2、几天前，在北京举办的粤港澳大湾区第一次联席大会，就给了我们一把理性研判深圳楼市未来价值的钥匙：科技创新走廊！按图索骥，沿着深圳布局的20个科技创新基地附近买房，大概率将赢得下一个30年！
简单比资本实力买房的时候过去了，博傻买房的时代也过去了。接下来，是考验专业能力的时候。
01
市场正在悄悄变化！
在楼兔子小密圈里，我曾经说过，经历过招商双玺、华润城三期、万科蛇口公馆等等楼盘的洗礼之后，深圳楼市有可能在下半年对新盘预售审批进行小小的微调。
目标当然是更加精准的调控，打击凭借资金实力优势、打新炒房的投机者。
7月31日的楼市新政，就是第一步。限制离婚买房、限制企业买房，斩断大炒家的房票。限售3年，斩断大资金炒房的欲望。双管齐下，雷厉风行。
第二步是让新盘预售价格回归市场，没有了所谓的限价红利。市场短炒的欲望也就彻底治愈了。
这种调控思路的变化，将引导房地产市场重归理性消费。
02
深圳买房的依据是什么？
上半年限价时代很简单，哪个楼盘被严厉限价，我们就去哪里买房！指挥棒就是：新盘预售。
下半年限售时代风格变了！市场上没有了所谓“动辄300万的限价红利盘”，深圳楼市怎么买房呢？自然是跟着政府节奏走，看准一个片区一个楼盘的长期价值。
不久前，深圳发布了5大城市会客厅和18个重点发展区的规划。这是从城市规划角度，给了我们一把买房的钥匙。
这几天，粤港澳大湾区第一次联席会议在北京召开。我们看到一个被热炒的消息是：港澳同胞可以在大湾区办理居住证了。这个消息当然很重要！港澳同胞办理居住证之后，就可以凭居住证在粤港澳大湾区买商品住宅啦。这是吸引港澳人才奔向粤港澳大湾区的雷霆大招！
另一个重磅消息比较宏观一点：重申粤港澳大湾区将建设科技湾区。香港要建设科创中心，粤港澳大湾区要建好大湾区科技创新走廊。
我认为，一旦发展科创中心成为粤港澳大湾区国家战略的核心诉求，原本就已经领先市场的深圳科创中心将再次赢得腾飞的机会！而这将影响深圳楼市下一个30年。沿着深圳科创中心附近布点买房，这是新时代下买房的第二把钥匙。
03
深圳科创中心是楼市高地！
大家都知道，我们已经提出了“中国制造2025”计划，目标就是往科创产业高地进军。中兴事件爆发之后，我们更是憋足了劲要全力突击科技创新。
可以说，接下来的30年。鼓励、扶持科技创新都将会是国家战略。这次粤港澳大湾区重点提出打造科创中心，应该是国策的落地。
科创风起，实业兴邦。这当然是正确的方向。
对于我们房地产投资来说，就更必须明白一个道理：全球的科创中心，往往也是楼市高地。
以美国楼市为例来说，科创中心的硅谷，房价就普遍比金融中心的曼哈顿高，比行政中心的华盛顿更高！这是New Money打败Old Money的节奏。原因很简单：新经济创富的能力和速度要比Old Money强得多！
深圳楼市已经隐约呈现出了这种状况！典型就是南山！
南山房价凭什么这些年冠领深圳？蛇口、后海、深圳湾和科技园，普遍上了10万+，甚至连西丽留仙洞大学城都和福田大体相当，基本在8万+级别。这其中，当然是南山在打造一座新城。但更加深层次的原因是：南山科技园在为南山楼市提供源源不断的购买力！
南山科技园才是南山楼市王冠的基石。
04
科创高地下一站：宝龙科技城
可靠消息，在粤港澳大湾区框架下，广莞深港科技走廊的龙头——南山科技园还将继续扩大！如今，南山科技园北区的城建规划已经出来了。这就意味着，南山科技园新钱创富的空间再次扩大。南山房价，很难有下行空间。
因此，如果你有足够的实力，能扛住单价每平米10万+的压力，我会建议你继续买进南山。但是，如果你和我一样，都是这座城市的初级奋斗者，我建议你寻找下一个南山科技园！一个你可以提前潜伏的地方。
深圳正在推进的《深圳建设广深科技创新走廊实施方案2018-2035》计划给了我们一个方向：龙岗的宝龙科技城。
在这个方案里，深圳确立了未来20年科技创新的重点龙头，以南山高新区和深圳空港新城、坂雪岗科技城、深圳国际生物谷等为代表的4个核心，以及以留仙洞总部基地、宝龙科技城、坪山高新区、大运新城等为代表的20个创新节点。
理论上说，这24个地方周边都应该是深圳楼市长期投资的价值高地。
这里重点建议关注宝龙科技城。
很多深圳人也许不清楚宝龙科技城的实力。其实这里可以说是精英荟萃！目前有规模实力的企业总数是275家，其中亿元级企业56家，10亿元级企业6家。重点企业比亚迪2016年就实现了超百亿的产值。目前引进的国家级高新技术企业就有80多家，引进的研发机构以及创新平台就包括中广核研究院、方正微电子院士工作站、集成电路设计产业园、创客空间等。
整个宝龙科技城已经形成了新能源、新材料、生物产业和重装产业、新一代信息技术等战略新兴产业的发展格局。现在已经是南山科技园之后，深圳规模最大的科创中心。未来将聚集40万科创人口。
不久前，深圳发布了2018年上半年各区GDP统计数据。非常热辣的统计是：龙岗已经超越福田，成为仅次于南山的GDP实力大区。实际增速更是达到了9.3%，超越南山的6.7%，成为深圳GDP增速排名第一的活力大区！
别再以旧思维旧视野看待龙岗了！这个城市正因为科创实力的崛起而焕发新动力。这其中，宝龙科技城贡献力不小。
05
宝龙科技城有房子可以买吗？
宝龙科技城的定位是龙岗区重点建设的科技新城，是深圳国家自主创新示范区和深圳高新区的重要组成部分，也是省市共建战略性新兴产业基地及深圳市机器人产业基地。
这种产业高地的定位，注定了区域周边都将是楼市的价值高地。
楼兔子得到的信息是：龙岗区正在投资资源将宝龙科技城打造成深圳产业东进的示范基地，塑造一个东部产城融合的范本。
宝龙科技城占地面积22.98平方公里，其所在的宝龙街道占地47.89平方公里。一个宝龙科技城，就几乎占据了宝龙街道一半的面积。
值得注意的是，宝龙街道下，我们通常说的宝荷楼市片区，一共有潜在可供开发的土地储备大约是700万平米，其中政府手里的干净土地储备就是200万平米。相对应的是，整个片区的小产权房面积仅仅是大约120万平米。
也就是说，这个片区是整个龙岗，乃至深圳核心城区，土地储备最丰厚，待拆迁开发难度最小的区域。这是宝龙科技城居住板块能够再次腾飞的基石。
目前，这个片区比较新的小区主要是振业峦山谷、金地名峰、仁恒峦山美地、卓弘高尔夫雅苑等。近年新盘开发比较少。最新的一个盘是碧桂园云麓国际社区，在宝龙街道碧新路与高科大道交汇处。整个小区占地面积大约是26万平米，总建筑面积大约是80万平米。可以说是这个片区里罕见的近百万平米住区大盘了。
最新资讯是：9月8日，碧桂园龙岗城市展厅将在龙岗区黄阁路大运中心旁正式开放。届时，到访者将可以更精细了解到碧桂园云麓国际社区的详情资料，更可以了解到碧桂园深耕龙岗的战略意图。
这个片区沉寂多年，今天再次展现在世人面前。第一个原因当然是因为宝龙科技城地位明显上升，第二个重要原因是片区的交通改善来了。
最大的利好是地铁14号线和地铁16号线。这两条线路都已经开工了，预计2022年正式运营通车。
我们知道，深圳地铁14号线是地铁3号线之后，深圳东进的有一条重要轨道交通线。而且是和通往机场的11号线一样的快线！14号线将彻底拉近龙岗坪山与深圳福田的城市距离。
4年时间，地铁14号线开通之后，从龙岗中心城到福田CBD岗厦北站，就是8个站大约20分钟。从坪山中心到福田是11个站，大约是35分钟。
碧桂园云麓国际社区所在的宝龙科技城板块，设立了两个站：宝荷站和宝龙站。碧桂园云麓国际社区距离宝荷站大约500米，步行距离约8分钟。大约30分钟到福田，这就是碧桂园云麓国际社区与福田CBD的距离。
地铁16号线是龙岗的内部循环线，从大运中心出发到坪山中心。16号线在宝龙科技城东区的同乐村设有站点。
显然，地铁14号线和16号线，将把宝龙科技城板块拉进深圳城市轨道圈，进而融入深圳核心城市圈。这是整个板块价值裂变的基石。
沿着轨道线买房、在科技城附近买房，深圳买房最核心的两条法则，在宝龙科技城都得到体现了。
另外两个锦上添花的消息也很重要。
1、东部过境高速公路年底要通车，免费通行。将来从宝龙科技城，走东部过境高速路，15分钟就可以到达莲塘口岸！香港科创人员进驻宝龙科技城更方便了。香港人，罗湖人、盐田人住到宝龙科技城的机会明显加大。
2、龙岗区教育局谋求在宝龙科技城打造一所高品质的外国语学校，对应满足大量科创人员的用家需求。这一点，非常重要。在南山的西丽留仙洞总部基地，引进了深圳中学。在南山科技园，有南山外国语学校。名校+科技城，这样的组合才是俘获高科技人才的条件。宝龙科技城显然走在了正确的轨道上。
楼兔子查询了一下，宝龙科技城附近短期内将有8个旧城改造项目推进上市。总建筑面积接近300万平米。这些楼盘，将和宝龙科技城一道成长。而碧桂园云麓国际社区则是第一个启动的拓荒牛、原始股。
最后再预告一遍：9月8日，碧桂园龙岗城市展厅。约你，详细阅读碧桂园云麓国际社区。发现龙岗新城市中心。
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