导语：鉴于很多人不了解江东新区，不知道这里真正值得投资的区域是哪里。本次曹哥亲自自驾，将整个江东新区走了一个遍，实际考察江东真正值得投资的地方。
6月3日，海南人的朋友圈被一则通知刷屏了：海南决定设立海口江东新区，将其作为建设中国（海南）自由贸易试验区的重点先行区域。这样的消息确实是让人打了鸡血一番，兴奋不已。
离国家宣布支持海南建设自贸区、自贸港过去一个多月之后，宣布设立海口"浦东"——江东新区，这将是和以往海南的开发区是有所区别的，江东新区才是海南真正开始自贸岛建设的地方。
海口江东新区
一、 了解江东新区，海口未来的CBD城市副中心
江东新区位于海口的东海岸，海口市区和江东新区之间隔着一座琼州大桥，从琼州大桥过去之后，整个就是江东新区的天下。
这次规划的江东新区总体面积有298平方公里，分为东部生态功能区和西部产城融合区。
东部生态功能去面积约106平方公里，包含了33平方公里的东寨港国家自然保护区。
西部产城融合区约192平方公里，包含沿江生活片区、桂林洋高校片区等。
江东新区的战略定位紧紧围绕全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区（"三区一中心"）的战略定位，努力建设成为中国（海南）自由贸易试验区的集中展示区。
发展目标：2年出形象，3年出功能，7年基本成型。
江东新区里主要是沿江生活区、灵山片区、机场片区、桂林洋片区、东营片区、东寨港片区等。分的很详细，片区不同，未来的发展方向也是不同。
二、江东新区几大片区的现状
1.东营片区
在踏进江东新区的时候，瞬间就明白了为什么海南自贸区的第一个先行区会选择这里。现在的江东新区基本上都是农村，一眼望去沿路两岸都是典型的海南农村住宅，基本上没有开发过的痕迹。而选在这样的地方开发成本是最低的，如果选择在海口其他区域，要拆了重建，耗费的人力、物力、财力是相当多的，而江东新区刚好省了这样的费用。
过了琼州大桥往左走，沿着琼山大道就是前往东营片区的道路。因为这条道是刚建成不久的关系，这条路上的车流量很少，红绿灯还没投入使用，基本上可以一路开到底。东营这一片，主要是一些农村，零零散散的农村住宅散落在道路两边。而东营这一带因为是靠海的关系，基本上主要是靠出海打渔谋生的。每天下午来到这边的农贸市场，可以买到非常新鲜的海鲜产品。很多住在南渡江对面的国兴这一带的朋友，都很喜欢开车到这买海鲜。我本人也来买过，非常新鲜。很多外地人觉得海南人就是住在海边，每天吃着海鲜长大的。其实真正住在海边，吃海鲜的是东营人，海鲜是他们饭桌上的常见品。
东营片区的鲁能海蓝椰风是鲁能集团在东海岸开发的一个大型滨海度假项目，目前是已经交房入住了，没有房源在售。而琼山大道路旁还有一个亚特兰蒂斯，目前是正在建当中，几栋的空中别墅，均价在35000元/平，隔江遥望着海南的省委办公地点。
整个东营片区给我的感受就是：道路很宽，很荒凉。
2. 东寨港
沿着琼山大道继续前往东寨港，路上有经过灵山镇。灵山镇是整个江东新区里面还算是发展不错的乡镇了。这个区域内有一些省内重点高中、中学，也是生活气息很足的地方。在你经过演丰镇的时候，差不多就要到东寨港了。走了一圈的东寨港，最大的感受就是环境好。很多人都说在海南开车自驾才是一种真正的享受，而穿梭在演丰镇的这些乡间小路，才是真正的享受。东寨港的沿边道路都很宽敞，两边的种植的树木很多，花花草草这些花艺做的相当漂亮。开车走在这样的道路上，很清爽、舒适，再配上温煦的阳光打在脸上，就是一种世外桃源般的享受。
而这次江东新区主打的就是生态，围绕生态去发展。东寨港这一带刚好就是拥有着丰富的红树林资源，未来这一带那么最大的可能就是生态旅游了。而且等着铺前大桥一开，一连接起来就是一条全新的旅游路线。
从万达文化城进入的这条道路就是直通铺前大桥的，这次虽然没能靠近，但是远远的还是看到了铺前大桥耸立在那。谁能想到，现在这里荒无人烟，但是大桥开通之后，只能用车水马龙来形容了。
东寨港的特点是：生态环境好，与航天城的连接点，最大可能旅游度假。
3.桂林洋大学城
桂林洋原先是一个农场，但是在91年的时候被设立为省级的经济开发区，2017年4月29日，被省政府认定为第一批省级高新技术产业开发区。
桂林洋开发区里面主要是发展一些热带农业产业、孵化基地，像前阵子因为要办赛马产业出名的罗牛山，其产业也是坐落在桂林洋内。而桂林洋发展到现在最重要的一个就是大学城的建立。桂林洋高校区总的规划面积是533公顷，目前已经集结了多所省内高校在内，有海南师范大学、海口经济学院等高等院校。
走在桂林洋大学城里面，最大的感受就是人流量很多。人多的地方最适合的就是做生意，像什么小吃街、租车点、旅馆都聚集在这里面。而对于投资客而言，人多的地方对于房子的出租是相当方便的。很多人在海南买房，觉得自己不常住需要出租，而大学城有大量的学生群体作为支撑，所以在大学城的周边就是一个最好的出租地。
特点：人流多，租房需求大。
4.美兰机场片区
海南作为一个国际的滨海度假城市，旅客流量最多出现在哪？当然是机场。而机场也是海南对外的一张名片，门面自然是要装饰的，所以靠近机场的灵山镇也是被统一规划的不错。海南建立自贸区，最大的优势是什么？免税。很多人会冲着买国外商品免税这些优惠政策而来海南旅游。虽然现在美兰机场里面有免税购物店，但是只能是进去之后才能买，这样是相当不方便的。
而以后最大的可能性就是在机场的周边建立免税购物点，这样旅客可以有大量充足的时间去购买免税商品，而因为和机场隔的不远，还可以使用机场的摆渡车直达机场。所以，在考察机场的时候，本人觉得在航空片区是不可能发展其他什么工业的，可以说一切跟生态保护相违背的东西，江东新区是不会做的。那么这样这里最适合的就是物流业、旅游购物等产业。
特点：旅客流量大，适合发展免税购物、物流等产业。
5.沿江生活片区
沿江这一点就是沿着南渡江，隔江对面就是国兴CBD中心，这一带我是非常看好的。不是都说江东新区是海口的"浦东"吗，其实真正的"浦东"就是沿江这一带。上海浦东为什么会出名？因为超宽的江景，隔江遥望东方电视塔，俯瞰整个上海，景色相当漂亮。
而江东新区的沿江，最适合的就是做成CBD，环境优美，隔江俯瞰整个海口，以后海口的名片或许就是站在这个角度看到的海口。在建当中的江东大道也是会直通这里，5分钟过完琼州大桥就是国兴CBD。而作为CBD最大的优势就是租金会高，海口的国兴CBD、龙昆南CBD这些地方原先租金还不是很高，但是自从公司聚集多了之后，周边的租金水涨船高。而未来的沿江生活片区也将会如此。但是遗憾的是，目前这一片的楼盘基本上处于没房在售的情况。
6.江东新区最值得关注的楼盘
这次实地考察的目的是寻找最佳的投资地，除了要判断哪些片区未来可能会做成什么，哪些片区最值得现在入手关注，还有一个很重要的就是哪些楼盘值得关注。
要说在以前买东海岸的房子，我是非常不看好的，因为这里前不着村后不着店的，就只有一个2016年落地的海口万达城。本来万达城可以是一个重点关注的对象，原本在2017年下半年开盘的，但是碰到万达摇摆事件，即使是现在重大利好政策的落地，万达城会不会胎死腹中也很难说。
但是对于江东新区的几个楼盘还是表示祝贺的，因为它们最终还是迎来了强势逆袭。
开维生态城这个项目在整个桂林洋环境、口碑之类的评价都相当的不错。这个项目在两三年前，它的别墅还是8500元/平精装修，洋房5500元/平装修好，但是今年的住宅已经是突破了2万大关。在江东新区设立之后，住宅已由原来的1.7万/平涨到了现在均价2.2-2.3万/平。
开维生态城
这个项目的正对面是国家热带农业园，里面是一些热带农业的孵化基地，而不远处，还靠近海口万达城，虽说万达已经卖给融创了，但是现在基本已经建好。而开维生态城未来将是一个养老的绝佳地。
江东新区走完了，我最大的感受就是，我和我的团队将是第一个见到江东的现在以及未来蜕变的人，7年后的江东新区，拭目以待！
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