本案主辦律師：段福惠

關鍵詞：公房承租人、共同居住人、拆遷補償權益、公房、已籤協議

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(佔有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

在國有土地上房屋徵收中，公房承租人補償權益的保障是一個在實踐中較為突出的歷史遺留問題。且隨著時間的推移，這類情形出現的數量逐漸減少，便更加顯得具有代表性。畢竟，法律保護的不應只是多數人的權益，而更應當是少數人的合法權益。北京正山律師事務所的資深徵收拆遷維權律師段福惠律師便有過代理這類案件的成功經驗……

案情回放：

柳思雨（化名）的父親系央企的職工，早前該單位以公有住宅出租的方式，將北京市東城區某衚衕的磚木結構平房分配給柳思雨的父親，供其居住使用。柳思雨從出生後一直和其父親在此居住，戶口也落在此地。

柳思雨的妹妹柳婷婷（化名）於2000年結婚以後就搬出了此處住房。現因該房屋涉及徵收補償，柳婷婷未經哥哥柳思雨的同意，私自與拆遷辦簽訂了房屋騰退補償協議，獲得了兩套安置房指標和數百多萬的騰退補償。此時柳思雨才知道該房屋的承租人早已經變更為柳婷婷。

拆遷方為加快騰退進度，達到儘快拆除房屋的目的，開始採取多種不正當手段脅迫、逼遷柳思雨，家裡的門窗經常受到不法分子器械的破壞。常有拆遷人員未經柳思雨同意闖入其住宅威脅要強拆，柳思雨在其恐嚇下，終日憂心忡忡，承受著巨大的精神壓力。

最終，柳思雨聘請了對北京地區徵收維權經驗極為豐富的段福惠律師代理此案。

律師說案：

柳思雨作為公房的共同居住人依法應該獲得安置補償，在其不知情的情況下，妹妹就私自與拆遷方達成了拆遷補償協議，房屋隨時面臨被強拆的危險。作為柳思雨的代理人，此時再提起訴訟已經為時已晚了……這讓柳思雨非常被動，現階段的關鍵點在於保住房子。

如果沒有了房子，會更加被動。在這一過程中，拆遷方對柳思雨也採取了各種極端方式，比如威脅、恐嚇、日夜跟蹤，鄰居的房屋也已經達成了協議並被拆除，拆遷方還故意順帶破壞柳思雨家的房頂，製造噪音，拆院子大門等，騷擾手段層出不窮，但越是這樣越能體現出徵收過程的非法性。

該項目未取得合法手續，沒有區政府的徵收決定，拆遷方無法通過合法途徑強制拆房。而眼下，法律訴訟已經趕不上了，唯一的辦法就只能通過談判了。

因此，段律師與當地政府、徵收實施單位等極力進行協商，通過發送律師函、主動交涉等方法，在政府和委託人之間來回溝通，一來平息了委託人的過激行為，二來幫助當地政府規範徵收程序和行為。最終為委託人柳思雨爭取到了位於朝陽區芍藥居附近的安置房和滿意的貨幣補償。

律師點評：

通過這個案例，段福惠律師想告訴各位被拆遷人：

一、作為公房承租人的共同居住人，有權獲得安置補償。公房具有一定的社會福利性，考慮到承租人的工齡，對單位所做的貢獻，具有私產的屬性。本案當中，原承租人去世後，在柳思雨和其妹妹未協商一致的情況下，妹妹私自變更承租人侵犯了柳思雨的財產權。在實踐當中，拆遷方往往只針對承租人簽訂拆遷補償協議，但是並不影響共同居住人獲得安置補償；

二、徵收拆遷中的談判協商是提高補償的必要因素。即使訴訟，最終也要落實到協商的天平上。好的談判協商過程一方面為當事人大幅度提高補償，另一方面也能緩和被拆遷人與徵收方的矛盾，對穩定地區的社會秩序尤為重要，這是雙贏的結果。而好的協商談判，要求過硬的法律專業能力和豐富的經驗積累，才能“玩轉”徵收方的套路，另外也需要具備心理素質等等。這是對個人素質和技能的全方位考量，需要專業法律人士來指導。

最淺顯的道理是，如果你不能準確捕捉徵收方的違法點，有理有據有節的闡述被徵收人補償訴求的合理性與必要性，那麼就不會有人跟你談，協商溝通就成了一句空話。