退潮之后，我们终于看透一些神盘——
仅仅只是
因为限价，或者毛坯，或者区域供应空挡，被神盘。一旦改变销售策略，立马褪去光环。
武汉楼市，比你看起来脆弱。
那几千套一二手倒挂的新房，每套大概20万左右的利差
大概是武汉楼市当下最大的支撑力。
01
爆销XX亿、劲销YY亿……
每当这类说辞传播朋友圈，你大概就知道，没卖好，至少没卖到预期。
去化率比较惨淡，只好模糊成数，用金额代替。
只要税务局不找麻烦，大家一笑而过。
现在，武汉开盘当天去化率，越来越像一个谜。
一个盘开盘到底卖多少？
传出3个版本，老正常。
哪怕三个版本，90%、70%和50%，可以相差十万八千里。
A数字报给监测机构，B数字作为置业顾问说法，C数字真实。
有的老盘，干脆不对外说销售业绩，但纯新盘第一次亮相，总要给市场一个交待。
于是只好信口开河。
最近一个热门板块大佬级开发商，打造在武汉最顶级项目。
盘终于开出来，据说第一版广告图，策划十分大胆地写了两个字，售罄。
由于过于大胆，在内部引发争议，最后“务实派”占上峰。
随后我们在朋友圈见到爆销XX亿。
而事实上，开盘当天去化勉强50%。
很多业内人士表示，见惯不怪，卖不好的无非是高价盘。
高价盘去化低，很正常嘛。
关于当下武汉楼市，有一个形象说法——
富人在逃跑
中产社会摇
只有穷人持续高潮
说的是楼市分化。
单价2万为分水岭，一价天堂，一价炼狱。
02
事情没那么简单。
低价或者平价神盘，开始褪去光环。
一次销售策略的改变，是否捆绑装修；
一次开盘时间的确定，认筹时间长短；
一次开盘时机的把握，板块有无竞品；
或者推货量、户型面积段的调整，都能迅速将神盘打回原形。
某楼盘开盘现场
大武昌片区有两个盘，首次开盘去化非常理想，外界惊呼，看来市场对价格承受上限很高啊。
然而，首开得胜的关键，是两个盘差不多蓄客1年以上的事实。
二次开盘销售频率稍微加快，去化率即被打回原形。
最近，已经启动分销。
有的盘，在毛坯销售阶段，非常神，置业顾问没有红包，都不通知客户开盘具体时间。
一旦捆绑上装修，哪怕实际价格仅仅多1000块钱，销售去化就从超额认购，变成推二卖一。
在超低价片区，无论上面怎么表态，一个不能否认的事实，高地价项目的备案价，一定程度在突破片区上限。
哥一直说，“限价”是一块遮羞布，没有限价马上露出底裤。
比如盘龙城宋家岗板块，在售老项目均价1~1.1万（含装修），地王新项目一来，毛坯到1万，大户型几乎全部过万。
这个板块最近频繁开盘，老项目推一次售罄一次，新项目去化惨不忍睹，哪怕新项目品质更高，依然乏人问津。
颇具讽刺的就是，什么板块、地段预期？
很明显，大家就是冲着1000块钱利差来的。
即便是那些持续保持100%去化率的项目，冷暖只有开发商自知。
一家白沙洲神盘内部人士，就颇感变化。
“去化率你看不出来，明显不一样的是弃选率。”这位朋友告诉哥，他们去年基本上摇1.1倍客户，就能把房源选完。
今年，价格并没有任何变化。
最近一次推300多套房子，却摇到接近400号，也就是说，有相当部分客户，弃选。
这也是现在所谓的社会摇。
反正刚需优先比较公平，只要是有摇号，我就去。
刚需优先选房
很多人的心态就是，摇不中再摇，摇中反而纠结。
这个地段有点偏啊，我汉口的怎么摇中武昌鸟？只剩顶天立地楼层，不太好；我现在买会不会站岗呢？
当大家都冷静下来，神盘的神话色彩，也开始衰退。
03
所以，事到如今，哥觉得可以很明确下判断——
支撑武汉楼市最后，或者说最大的力量是什么？
答：那几千套一二手倒挂的新房。
这几千套房子，每套大概20万左右的利差，就是武汉楼市最强力的吗啡。
依然在下半年的时间里，会吸引买房人，前仆后继。
也仅此而已。
等老项目消耗完，那些高地价项目入市。
发生在宋家岗的场景，会发生在很多刚需板块。
说武汉有100万方新增供应，随时准备入市，开发商就在等待更“合理”的备案价。
可一旦价格合理，供应量大幅度增加，随之而来的，就是市场的更理性。
硬币的两面，不可能抛一次，同时得到两面。
现在武汉楼市，有一种利润和销量同时掉水里，还只能救一个的悲壮。
在供应量充沛的汉南，宇宙级房企祭出装修打折的大招；
去年炒作氛围最浓的红莲湖，新盘已经开始组织企业团购；
置业顾问，一边在朋友圈发售楼部火爆，一边偷偷跟客户发微信，再来看看？
这些信号，比爆销、劲销，更贴合武汉楼市实际。
原因呢？
跟武汉这座城市的基本面无关。
楼市短期或者中期走势，其实都跟基本面，不太相关。
哪怕现在爆炒厦门崩盘，扯出来的理由，都站不住脚。
哥随便贴几个城市基本面：
你要是都信，赶快卖掉厦门，快去徐州、泉州、洛阳买房。
最靠谱的原因，就是需求慢慢消耗完了。
价格站上一个高位，限购持续，后面接盘的需求有点跟不上，你城市再牛逼，也得等韭菜长高一点再割吧。
现在，你就等呗。
现在纯刚需，凑首付都费劲。
你说，置换需求是主力，但武汉房价已经涨到，你不卖旧房就买不起新房的阶段。
前提是，旧房能卖出去。
后湖二手房挂多少合理？
2万5。
这个价位不是短期能成交的价格。
一等一纠结，一年很快就过去了。
中南路10年二手房，报价2.5万合理吗？
旁边新房毛坯价2.8万。
这已经成悖论。
新房价格有优势，大家都跑去抢新房，二手房僵局；
新房不好卖，买家会用新房销售情况，倒逼二手房房东降价，依然僵局。
04
现在武汉楼市好就好在，开盘很震惊的项目，持续销售一段时间，不管你分销割肉，还是海量call客，一个月之内，总能再走2、3成。
这原本就是很正常，也很乐观，我们之所以感到不对劲，主要过去太嗨，由奢入俭难。
前几天，一位开发商朋友抱怨，他的领导问他，XX项目开了一个月，怎么还不清盘？
他内心一句MMP差点脱口喷出。
1个月清盘，很反常吗？
非要秒光才是常态？
去年卖快了，你嫌定价便宜，今年卖慢了，你嫌资金回笼不及时。
所以，我们应该珍惜现在依然存在的行情，珍惜大家的热情尚在。
不要作。
阳逻一直火爆，就是看重绿城毛坯卖房实惠。
后期几个高价地项目，个个都捆绑精装，一旦捆绑精装，本质上都压缩买房获利空间，万把块钱的阳逻到底成色如何，需要新项目开盘接受检验。
哥个人认为这个压力就不算小。
如果你不仅捆绑装修，认筹还加收封阳台费，这不是就有点作吗？
今日话题
当下的武汉楼市真的有表面的那么火爆吗？售罄、秒光现象究竟是真是假？欢迎在留言区发表意见。
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