阅后即焚
关于土耳其，我的记忆里是《刺客信条》里的恢弘建筑，以及国内一首热门歌里唱的“想带你去浪漫的土耳其，然后一起去东京和巴黎。”曾经浪漫的土耳其，由于近十几年来由于货币放水、经济高负债、大搞基建房地产，导致了恶性通胀，在特朗普的一条制裁推特之后，汇率崩盘，成了垃圾国家的典型，不过也用事实回答了房价和汇率的世纪难题。
来源：中产先生（mr-middle-com）
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关于土耳其一些比较敏感的ZZ、宗教问题我们不做探讨，只说从2006年开始，土耳其面对经济危机，开启了印钞保增长的发展之路，一印就是12年，到底印了多少钱？还是很吓人的：
数据来源IMF
从2003年至今，土耳其的M2增加了24倍，这个数字放眼全球，仅有少数几个国家可以相提并论。
印的钱去哪了？当然是基建和房地产。
土耳其基建最亮眼的是高铁，土耳其的高铁通车里程在整个欧洲都是数得上的，长达近3000公里。
同时，土耳其一直奉行低利率，吸引大量外资流入，进一步推高了土耳其国内的资产泡沫。从2008年经济危机恢复过来的欧美，大量热钱涌进土耳其，无一列外都涌入了基建和另一个日后成为土耳其支柱产业的——房地产。
数据显示土耳其的市中心房价在8000多人民币左右，首都一万人民币出头，租房单间1500人民币左右，在我们看起来不是很高，但是这已经是十年来翻了六倍的房价了。
房地产成为支柱产业的这十几年，占土耳其国内生产总值的9%左右，市值也涨到1.2万亿，10年间上涨了6倍还多，最高的一次，土耳其房价一年上涨了18.9%。
货币超发带来了资产泡沫的同时，加上土耳其严重依赖外资，贬值带来的输入性通胀，导致国内通胀率一直居高不下。
据土耳其统计局的最新数据，今年7月土耳其通胀率（CPI）达到了15.85%，创下14年来的新高。通胀率高，物价飞涨，一方面要抑制通货膨胀，另一方面又要保卫汇率，今年土耳其央行已经多次加息，将基准利率从8%提升到目前的17.75%，旨在留住资金。
然而汇率还是没有保住，土耳其里拉一周贬值超过20%，今年贬值超过了34%。
一切都好像按照经济学教科书式的预演在发生着，难怪经济学家说：土耳其是旧亚洲危机的延续。
货币贬值之后，房子还好吗？
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货币贬值后，土耳其的房地产面临双面压力：
一方面里拉贬值、央行加息，导致贷款利率大幅提高，开发商和购房者还贷压力倍增。另一方面，物价上涨，对房产的需求降低，房地产销售冷清。即便开发商降价、政府减息，购买者仍然寥寥无几。现在土耳其第二大都市安卡拉的房地产项目大都已经停工。
汇率崩盘后，房子降价也卖不掉了。
再来梳理一下汇率和房价的关系：
1、推高房价的因素只有一个就是钱多了：钱的来源又两个，一个是国内印钱即“新钱”，一个是国际资本涌入即“热钱”；
2、钱印太多就会带来通胀，并不是物价上涨才通胀，不要本末倒置。外资带来的输入性通胀进一步加剧国内通胀，但是通胀的传导是有时滞的，离“新钱”和“热钱”最近的人推高了资产泡沫，越晚拿到“新钱”的成了接盘侠，绝大多数人享受不到通胀的好处。
3、无锚印钱带来的另一个影响就是汇率，通胀贬值对资产泡沫的影响其实是两种：一种是主动加息，增加资产泡沫炒家的成本，迫使其离场，刺破泡沫；另一种是被动刺破泡沫。
4、被动刺破泡沫的原因主要来自外部，比如美元加息，在国内贬值预期增大的情况下，国际热钱和国内的聪明钱会纷纷高位套现离场，当国内找不到接盘侠的时候，就是泡沫破裂的时候。当然，资产价格到底之后，这些热钱和聪明钱会继续回来抄底，重新再玩一次。
土耳其目前房子还处在降价卖不出去的阶段，未来房价会否崩盘还要再看。
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土耳其的案例对我们有什么启示？
其实在整理土耳其经济资料的时候，已经一身冷汗了，因为太似曾相识了，有些地方我们似乎玩得境界更高。
但是，和土耳其最大的不同是，我们国内市场足够大，对外资依赖没有土耳其那么严重，更重要的是你懂的，资本管制。
但是，土耳其目前的困境足以警示我们，通胀式的经济模式不是最好的选择。
不多说，就到这儿。
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
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