閱後即焚
關於土耳其，我的記憶裡是《刺客信條》裡的恢弘建築，以及國內一首熱門歌裡唱的“想帶你去浪漫的土耳其，然後一起去東京和巴黎。”曾經浪漫的土耳其，由於近十幾年來由於貨幣放水、經濟高負債、大搞基建房地產，導致了惡性通脹，在特朗普的一條制裁推特之後，匯率崩盤，成了垃圾國家的典型，不過也用事實回答了房價和匯率的世紀難題。
來源：中產先生（mr-middle-com）
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關於土耳其一些比較敏感的ZZ、宗教問題我們不做探討，只說從2006年開始，土耳其面對經濟危機，開啟了印鈔保增長的發展之路，一印就是12年，到底印了多少錢？還是很嚇人的：
數據來源IMF
從2003年至今，土耳其的M2增加了24倍，這個數字放眼全球，僅有少數幾個國家可以相提並論。
印的錢去哪了？當然是基建和房地產。
土耳其基建最亮眼的是高鐵，土耳其的高鐵通車裡程在整個歐洲都是數得上的，長達近3000公里。
同時，土耳其一直奉行低利率，吸引大量外資流入，進一步推高了土耳其國內的資產泡沫。從2008年經濟危機恢復過來的歐美，大量熱錢湧進土耳其，無一列外都湧入了基建和另一個日後成為土耳其支柱產業的——房地產。
數據顯示土耳其的市中心房價在8000多人民幣左右，首都一萬人民幣出頭，租房單間1500人民幣左右，在我們看起來不是很高，但是這已經是十年來翻了六倍的房價了。
房地產成為支柱產業的這十幾年，佔土耳其國內生產總值的9%左右，市值也漲到1.2萬億，10年間上漲了6倍還多，最高的一次，土耳其房價一年上漲了18.9%。
貨幣超髮帶來了資產泡沫的同時，加上土耳其嚴重依賴外資，貶值帶來的輸入性通脹，導致國內通脹率一直居高不下。
據土耳其統計局的最新數據，今年7月土耳其通脹率（CPI）達到了15.85%，創下14年來的新高。通脹率高，物價飛漲，一方面要抑制通貨膨脹，另一方面又要保衛匯率，今年土耳其央行已經多次加息，將基準利率從8%提升到目前的17.75%，旨在留住資金。
然而匯率還是沒有保住，土耳其里拉一週貶值超過20%，今年貶值超過了34%。
一切都好像按照經濟學教科書式的預演在發生著，難怪經濟學家說：土耳其是舊亞洲危機的延續。
貨幣貶值之後，房子還好嗎？
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貨幣貶值後，土耳其的房地產面臨雙面壓力：
一方面里拉貶值、央行加息，導致貸款利率大幅提高，開發商和購房者還貸壓力倍增。另一方面，物價上漲，對房產的需求降低，房地產銷售冷清。即便開發商降價、政府減息，購買者仍然寥寥無幾。現在土耳其第二大都市安卡拉的房地產項目大都已經停工。
匯率崩盤後，房子降價也賣不掉了。
再來梳理一下匯率和房價的關係：
1、推高房價的因素只有一個就是錢多了：錢的來源又兩個，一個是國內印錢即“新錢”，一個是國際資本湧入即“熱錢”；
2、錢印太多就會帶來通脹，並不是物價上漲才通脹，不要本末倒置。外資帶來的輸入性通脹進一步加劇國內通脹，但是通脹的傳導是有時滯的，離“新錢”和“熱錢”最近的人推高了資產泡沫，越晚拿到“新錢”的成了接盤俠，絕大多數人享受不到通脹的好處。
3、無錨印錢帶來的另一個影響就是匯率，通脹貶值對資產泡沫的影響其實是兩種：一種是主動加息，增加資產泡沫炒家的成本，迫使其離場，刺破泡沫；另一種是被動刺破泡沫。
4、被動刺破泡沫的原因主要來自外部，比如美元加息，在國內貶值預期增大的情況下，國際熱錢和國內的聰明錢會紛紛高位套現離場，當國內找不到接盤俠的時候，就是泡沫破裂的時候。當然，資產價格到底之後，這些熱錢和聰明錢會繼續回來抄底，重新再玩一次。
土耳其目前房子還處在降價賣不出去的階段，未來房價會否崩盤還要再看。
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土耳其的案例對我們有什麼啟示？
其實在整理土耳其經濟資料的時候，已經一身冷汗了，因為太似曾相識了，有些地方我們似乎玩得境界更高。
但是，和土耳其最大的不同是，我們國內市場足夠大，對外資依賴沒有土耳其那麼嚴重，更重要的是你懂的，資本管制。
但是，土耳其目前的困境足以警示我們，通脹式的經濟模式不是最好的選擇。
不多說，就到這兒。
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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