世邦魏理仕近日發佈《無界：2018中國投資市場報告》指出，“無界”當成為引領下一階段中國房地產投資的新思維。
報告從城市、區位、物業用途、地產金融及科技的顛覆式影響五個維度切入，探討房地產市場存在的投資機遇與發展新格局，為房地產投資決策提供參考。
城市無界——城市群發展帶來房地產投資新機遇
審視城市層面房地產戰略時，應不再囿於單一的城市邊界，而以無界的視角，從城市群角度看待商業地產投資。從群際發展趨勢來看，呈現出以京津冀、長三角、粵港澳大灣區這三大先發城市群為主，成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起之勢。
新經濟引領下，商業地產投資者中短期可優先關注三大先發城市群核心城市內與經濟轉型方向貼合的房地產類型，例如辦公樓、科技園區、具改造潛力的工業物業和地塊等。長期來看，已確立崛起趨勢的次增長極（南京、杭州）的物業價值將持續受益。同時，基建改善和同城化預期下，長三角的南通、大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯繫度有望顯著提升，人口和產業導入直接受益的住宅、商業、工業物流領域成為可以關注的機會。另一方面,中西部城市群內核心城市的各類房地產短期將面臨不同程度的供過於求風險，但中長期存在系統性的投資機會。
世邦魏理仕大中華區 投資及資本市場部董事總經理李凌表示：“以粵港澳大灣區為例，隨著中央政府在2018年政府工作報告中明確提出要出臺實施粵港澳大灣區發展規劃綱要，持續的人口流入、科技創新和產業升級、高強度基建投資以及同城化趨勢都將在更為一體化的制度框架下，催生新的商業地產投資機遇。長期來看，隨著經濟增長和結構轉型，大灣區內寫字樓需求存在巨大提升空間，高端商務、重大基建以及產業和人口的無界流動，也將促成物流地產、產業地產和購物中心領域的各類投資機會。”
區位無界 ——區位價值變化是影響房地產投資的重要考量
當投資視角從城市群走向城市，一個城市的區位選擇便顯得尤為重要。但在無界視角下，區位並非一成不變，特別是在城市建設速度領先全球的中國，區位價值變化是影響房地產投資的重要考量。
世邦魏理仕通過對四大一線城市和13個二線城市共計96個寫字樓商務區2014年和2017年數據梳理,識別出商務資源集聚度、樓宇整體品質、區域間商務資源關聯度、商務設施配套、交通配套及政策激勵因素作為決定區位價值的六大因素。總體而言， 國內主要城市的寫字樓版圖處於持續外擴階段， 價值提升的重點區位在核心– 新區– 核心間螺旋式發展。2018-2020年主要城市寫字樓投資的區位建議依發展路徑為:
■ 第一螺旋：大連、瀋陽、青島、天津、無錫、蘇州
寫字樓總體量較小，核心商務區處於持續建設期。新區建設方興未艾，但租戶明顯偏好核心區位。
■ 第二螺旋：南京、杭州、寧波、長沙、武漢、重慶、成都
核心商務區建設節奏放緩而新區在基建配套拉動下快速成熟。投資焦點核心區與新區並重，但逐步轉向新區。
■ 第三螺旋：上海、北京、深圳、廣州
核心商務區高度成熟，新區不斷壯大，同時寫字樓版圖繼續外擴。投資機會趨於核心區的核心型物業和城市更新機會、快速發展的新區均值得關注。
用途無界——城市更新下跨界投資成主流
房地產的用途隨城市和人的需求而變，如同冰、水、汽的轉換，用途變化的過程也伴隨著新的價值塑造和釋放。隨著城市的持續發展和有限的土地資源，城市更新成為必然趨勢。世邦魏理仕分析顯示，2016-2017年，上海和北京涉及物業用途變更的城市更新類大宗物業投資交易多達16起，較此前兩年成倍數增長。
雙創風潮下共享辦公的蓬勃興起讓商改辦、酒改辦的投資機會更具吸引力。共享辦公的優勢極大地填補了改造辦公和標準辦公之間因硬件配置造成的不適性，進而帶來投資回報的提升。投資者所關注的另一個物業用途變更和改造機會是處在資本風口上的長租公寓，這也是當前政策支持力度最大的一個房地產投資領域。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛表示：“房地產的不動特性是其能夠創造穩定投資回報的重要稟賦，但對於因區位和市場需求演變適用性逐步減弱甚至錯配的物業而言，不動的特性卻成為其價值提升的障礙所在。用途無界正是通過為不動產注入內容上的‘流動性’從而實現價值重估和釋放。”
金融無界——REITs發展有望迎來實質性突破
房地產的資源屬性使其與金融天然不可分割。以房地產證券化為方向的新型地產金融的發展，尤其是REITs的興起，將在流動性層面成為國內商業地產投資的助力。世邦魏理仕預計，在借鑑美國等成熟市場經驗的情況下，國內相關政策放行後REITs短期內的規模將逐步增長至GDP的0.6%左右，對應市值在5000-6000億元之間，而流動性的加強將有望進一步提升商業地產年投資額至3000億元以上。
科技無界——關注帶來根本性變革的科技創新
近年來隨著科技發展和應用進入爆發期，科技對房地產的影響已經逐步顯現。作為世界上電商最發達的國家之一，中國消費的增長顯著提升了投資者對倉庫的投資熱情。以上海為例，世邦魏理仕的研究數據顯示，倉庫的平均資本值在2013-2017年間大漲56%，遠高於同期購物中心27%的資本值增幅。
世邦魏理仕一項調查顯示，50%的租戶認為受人工智能等科技的影響，工作效率增加，未來辦公樓的需求會減少，但對辦公空間和服務品質要求不斷提高。而無人駕駛對房地產市場最直觀的影響在於停車設施 — 全面採用無人駕駛的城市的停車面積需求將大幅度降低，而被釋放出的面積將為城市空間和房地產項目的重塑和改造提供大量機會。此外，區塊鏈與房地產結合的應用前景廣闊，涉及信息透明化、完善徵信體系、減少中介環節、降低交易成本、促進資產數字化等方面，但區塊鏈是類似於基礎設施的底層技術，並不能取代專業團隊。
世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：“當今中國，地域與行業間的相互聯繫漸入肌理，邊際正不斷模糊乃至消散。我們看到基建和產業驅動經濟要素在城際間奔流不息，城市的生長與演變沿空間和時間維度快速並行，金融、科技與地產三者的交互和創新目不暇接。囿於一城、一地、一個行業的割裂視角來看待房地產投資如管中窺豹，建議投資者從城市、區位、物業用途、地產金融及科技影響等多維度切入，以無界的新思維引領下一階段中國房地產投資。”
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