中房報記者 苗野 北京報道
時隔四年，再遇土地流拍潮。
中信建投證券在研報中給出數據顯示，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，高於近輪週期中最低迷的2014年，當時總流拍宗數為345宗，平均流拍率僅4%。但今年前7個月，300城總流拍宗數已達258宗，與2014年同期相比高出了59%。從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。
前不久，新華社發表評論文章稱，控地價是控房價的基礎，做好地價房價聯動調控的大文章，直接關乎房地產市場調控的成效。
長期以來，地方政府作為房地產市場的重要參與者，依靠“土地財政”帶來了源源不斷的收入。即便到了今年，地方政府“賣地”收入還在大漲。財政部數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。
一方面，“賣地”收入大漲，另一方面，土地流拍不斷增多。中信建投證券分析師陳慎分析稱，2014年的土地流拍潮，是因為市場銷售低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱。當前這一輪流拍蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇，將有望倒逼土地出讓環節在定價機制上調整。
在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，地方政府“太貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依舊按老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。一些城市核心區域的優質地塊出現流標是因為高地價、高要求導致企業有心無力。
流拍頻現
2018年以來，各線城市推地節奏均有所加快，上半年全國土地購置面積累計增速達到7.2%，創下年內新高。
與此同時，土地流拍、撤牌量也隨之增加，尤其是近日上海、蘇州、杭州等重點城市土拍頻頻遇冷引起了業界的關注，優質地塊低價成交、樓板價同比大降或無人報名導致地塊流拍等情況頻頻出現。
“上海，市中心，楊浦區內環內，一幅宅地居然流拍！沒有房企報名！非常罕見！”7月23日，易居中國研究院副院長楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場的一個縮影。
據中國房地產報記者不完全統計，7月，包括商業用地、商辦用地甚至純住宅用地等在內，上海共有5宗地以“出讓人申請”為由被終止出讓，加上6月流拍的一宗純住宅用地，年內共流拍6宗地。
自去年4月上海實行“招掛複合”土拍規則以來，多數開發商失去參拍資格，商品住宅類用地高溢價行情不再，普遍以底價或低溢價成交。
上海並非個案，土地流拍在全國很多重點城市悄然出現。
8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中[2018]034號地塊由於報價低於底價而流拍。
8月2日，江蘇泰州海陵區出讓1宗住宅用地，經過13輪競價，最高出價達到11.32億元，但仍因未達政府設置的底價12.95億元而流拍。
7月31日，寧波2宗住宅用地流拍；7月20日，蘇州3宗地塊集體流拍；7月9日，杭州1宗住宅用地流拍。更早之前，合肥、成都、天津、安慶、阜陽等地都出現多宗地塊流拍現象。
中國房地產報記者注意到，近期流拍的地塊中，不乏位於熱點城市核心地段且條件相對優越的地塊。
舉例來看，6月底流拍的北京朝陽區010號地塊為商辦性質，在起始價已經達到每平方米2.7萬元的條件下，對土地還有自持50%、自持期限20年的限制，加之目前一線城市對於商辦類地塊管控嚴格，商業運營難度較高，導致無人參與競拍。
杭州餘杭區良渚板塊土地市場熱度一度較高，22號純住宅用地周邊已有較多品牌開發商進駐，地塊區位優勢顯著，但由於每平方米1.6萬元的起拍樓板價較高，較周邊在售項目只有2000元的價差，最終還是無人參拍而終止出讓。
多數受訪者認為，低價成交將是下半年土地市場的常態，流拍、流標的現象也將有所增多。這可能反映出今年全年的土地市場走勢，除了土地出讓條款依然嚴苛外，企業對調控延續和市場下行的預期，將使其在土地市場的表現更加保守。而土地底價偏高、“限房價”條款存在，使得項目利潤受到壓縮是影響最大的。
在易居企業集團CEO丁祖昱看來，一二線城市土地流拍率的高企，主要原因在於土拍限制條件多且盈利空間小於三四線城市，在運營週期上也難以達到三四線城市的“高週轉”速度，因此房企的拿地態度變得更加謹慎客觀，對於熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍。
控房價倒逼降地價
雖然上半年全國樓市土地出讓金創新高，但衡量樓市冷熱程度的土地溢價率卻同比大降，直接表現就是開發商拿地謹慎，多個熱點城市出現土地流拍。與此同時，7月，全國300城的供求同比雙向回落，住宅用地成交均價下降近20%，溢價率環比下降22%。
高溢價、頻拿地階段已經過去。
時代中國董事局主席岑釗雄在近日舉行的2018年中報業績發佈會上表示，上半年開始放緩拿地安排，並進行了節奏控制，與其在市場買價格不符合要求的地塊，倒不如放緩速度。今年上半年，時代中國僅購入11幅地塊，總額約為人民幣61億元，還不到年度預算的一半。
同樣，旭輝2018年也將土地儲備重心轉向了二三線城市。“2018年，旭輝減少在一線城市的投資，把更多的資源投在未來城市化的主力區域，全年計劃投入700億元增加土地儲備，招拍掛是主流，收併購是有力補充，政府的舊城改造也是一個很重要的獲取土地的手段。”旭輝集團董事長林中說。
顯然，對市場敏感的開發商們已經不是像以前一樣抬高價去搶優質地塊，反而偏向於拿有人口和產業支撐的城市和板塊，特別是一線城市的改善地塊、二線城市的產業新區地塊。
歐陽捷表示，房企更願意將有限的資金投向客戶資源集中的市場，比如聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，以及相鄰產業園區的自住需求。土地總是要拿的，要麼去找一些房價地價差比較大的地塊，如果有限價頂住、地價太高，沒有利潤空間，就暫時緩緩，等著地方政府期望值降低。
如果說土拍是最能體現開發商的預期，那土地流拍何嘗不是一種開發商使用市場邏輯向非市場化土地制度的回應。
分析人士指出，未來漲跌分化，所以開發商不像以前那樣囤地，而是有選擇性地拿地，各城市的加碼調控讓開發商改變了預期，加之開發商融資困難、現金流緊張，還受限價所累，利潤空間小，這一切相輔相成，就出現了多城土地流拍。
中信建投研究報告指出，當前房地產調控和房地產市場格局與2014年不同，如今開發商已經具備了抵禦調控風險的能力，當一線城市調控苛刻的時候，他們可以選擇轉戰二三線城市，用腳投票，最終逼迫地方政府不得不降低地價，給開發商以合理的生存空間。
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