近几年来，房地产"去库存"成为楼市的关键词，我国的房地产库存自2010年底以来，存货水平一直处于异常过高并不断上升的态势，2014年底，房地产市场开始进入去库存状态，直到2016年，房地产去库存被列入国家重点工作，我国房地产市场的去库存速度迅速加快。
安信证券首席经济学家高善文曾在公开场合表示，中国房地产存货去化过程已经结束，很快将进入补库存和存货重建的过程，即将进入拐点。市场表现为，今年土地销售收入创新高，越来越多城市加入限贷限购，房价开始上涨。
那么，什么是房地产的市场库存？去库存的背后隐藏了信号？从细分领域而言，宁波公寓市场的库存情况如何？后市将如何发展？
囫囵吞枣导致的"消化不良"
从统计意义上而言，房地产库存分为狭义和广义。
狭义的库存是指已竣工的待售现房，现行房地产开发统计中"商品房待售面积"的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。
广义的房地产库存是指可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
在2010年到2015年间，我国的房地产行业正处于疯狂发展阶段，房价节节攀升，在"买涨不买跌"情绪的推波助澜下，市场购买意愿空前高涨，由此引发了房地产开放商疯狂拿地盖楼，最终导致市场无法消化，出现大面积房屋空置。
有统计数据显示，2015年末待售商品房面积有7.2亿平方米（狭义），住宅施工面积高达57.2亿平方米，库存总计64.4亿平方米，住房空置率高达46%。
重拳出击清理库存，房价趋势性上涨
大量空置住房所带来的后果是非常严重的。
首先，造成大面积的资源浪费。在原本已经稀缺的土地上建起的许多"鬼城"、"空城"，是对土地资源的极大浪费。
其次，库存越大，房地产金融风险越大。建房买材料等都需从银行融资,而居民储户购房也需从银行贷款,若不去库存,那么这部分滞留资金将无法收回,且大大缩水,从而引发房地产金融危机。
再次，库存积压，导致市场经济流动性差。房地产行业是我国经济发展的重要支柱，如果市面上有大量的库存房源，没有新鲜的经济血液注入市场的经济就会失去活力，开发商对于房地产的投资持续下降，将会直接影响经济的发展。
在这样的背景下，中央于2016年正式提出"不惜一切手段去库存"，在此之后，我国的房地产市场存量出现了明显下降。根据易居房地产研究院发布全国100个城市新建商品住宅库存数据。截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。
不难看出，房地产市场的去库存正在结束，房地产行业将迎来新的拐点期，在此后，房价还将继续呈现趋势性上涨。
宁波公寓市场发展平稳 价值洼地显现
作为长三角地区的重要城市，在沪杭甬经济圈的拉动下，宁波的房地产市场呈现出了新的发展机遇。其中，相较于价格飞涨的普通住宅而言，公寓市场的上涨幅度仍稍显落后，也正是因为如此，其价值洼地的特性也随之突显。
根据相关统计，截至2017年底，宁波市六区公寓存量合计8085套，公寓可售面积合计60.5万平方米。据克而瑞的统计数据显示，2018年1月-5月，宁波酒店式公寓总供应量为1194套，总成交量为2050套，根据上年市场存量，宁波酒店式公寓的去化速度为18个月。也就是说，在未来的18个月内，宁波市场能够消化掉现有的所有存量酒店式公寓。
2018年5月宁波当月商品住宅供应量数据图（来源：克而瑞）
从房地产市场的去化率的角度而言，18个月的去化速度是十分良性的发展。同时也意味着，酒店式公寓的价格在未来一段时间将呈现快速增长态势。
此外，从市场价格来看，根据调研，目前，宁波公寓市场的平均价格不到20000元/㎡左右，相比于普通住宅平均23000/㎡的价格而言，其价值洼地的属性得到进一步显现。
其中，就宁波中心城区老外滩而言，周边普通商品房价格已经逼近40000/㎡，与此同时，越来越严厉的限购政策，遏制了"炒房"的势头，与此同时，相对低价的公寓成为投资者的首选，受到溢出效应的影响，这部分市场资金逐渐向公寓市场转移，预计后市，公寓市场价格将出现一定程度上涨。
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