“統計局的表態，完全符合今年全國兩會的說法和會後人大方面的表態，年內或後續年度啟動房地產稅立法，按照中央的要求是應該加快的，但無論怎麼提速，都要走法律程序。”賈康在接受時代週報記者採訪時表示。
房地產稅開徵尚需哪些條件？有哪些政策配套考量？此前試點可為房地產稅落地帶來哪些啟示？時代週報記者圍繞以上問題專訪了賈康。
地方應以定製化思路考量
時代週報：據預測，上海和重慶可能會在既有房產稅的改革基礎上率先升級為房地產稅政策。從此前上海、重慶的試點情況來看，主要是對高端存量或增量的徵收，由於涉及人群有限，影響亦有限。這兩地的試點經驗可以給全國範圍內的房地產稅徵收帶來哪些啟示？
賈康：房地產稅的徵收方案，不同城市應因地制宜，不能一概而論。中央的表態是充分授權地方，中國現在的房地產市場已經明顯分化，不只是分化為一二三四線城市，各線中不同層次的城市也在分化，一個城市不同地段、不同功能區也在分化，所以不存在可以普遍適用的解決方案。但也要注意，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區分化，但房地產稅徵收通常都要按大片來考慮，不能太細碎了。
時代週報：房地產稅的制度設計，涉及的不只是這一稅種下的具體問題，還有一系列配套的制度改革，例如地租等。在房地產稅開徵前，還有哪些配套政策考量？
賈康：開徵房地產稅是一個系統工程，無法一蹴而就，應考慮前後呼應的配套政策。搭建這個基本框架，要把稅、費、地租和不動產整個制度框架全盤考慮，做好制度協調，要考慮怎麼整合、怎樣儘可能降低社會的綜合負擔，其中，還要考慮不同類型的負擔如何分流歸位以理順相互關係。例如住房的土地使用權在70年後到期，如何按《物權法》已定原則進行續期操作？這些問題都要在配套改革中處理好。
具體的配套政策，每個地方都不一樣，地方應以定製化的思路考量，但核心道理是一致的：如何在啟動房地產稅徵收時，綜合各方面複雜的參數，做好配套方案的設計。這項工程難點很多，主要難點就是既得利益的阻礙。
免徵標準可考慮再寬鬆
時代週報：越來越多人贊同，房地產稅的徵收不能簡單依據人均平方數或首套房等單一指標來作扣除的第一單位，免徵標準的劃定該有哪些考量？
賈康：免徵標準很重要。堅持扣除第一單位，應明確地在立法上作為一個前提，至於第一單位是人均多少平方米、或是不是一個家庭的第一套房，這種技術爭議其實不是根本問題。核心是如何使房地產稅的徵收如何具備可行性，在社會可接受的程度上實施，這就需要公眾理性地討論起步時的最大公約數。
在立法過程中粗線條勾畫技術層面的框架後，出臺徵收方案時則可以柔性切入。例如，在扣除第一單位的前提下，最寬鬆的考慮，既不是人均多少平方米的扣除，因為這樣在家庭成員出現變故的情況下可能引起稅收負擔的上升；也不一定是所謂的第一套房，第一套房在中國現實生活中有可能引出以避稅為目的的離婚潮。
是否可考慮再寬鬆些？例如單親家庭按第一套房作為扣除的第一單位，從第二套房開始徵收；雙親家庭則按前兩套房做扣除的第一單位，從第三套房開始徵收。總之，先把最可為公眾廣泛接受的制度框架建立起來，以後再逐步地動態優化。
時代週報：《中國家庭金融資產配置風險報告》2016年數據顯示，69.05%的城鎮家庭僅有1套房產，15.44%的家庭有2套房產，僅有3.63%的家庭擁有3套及以上房產。這一事實能給房地產稅的制度設計帶來什麼啟示？在房地產稅的制度設計上，從免徵面積、稅率和徵收範圍等方面，如何統籌以取得最大公約數？
賈康：現在房地產市場的很多行政手段已經誤傷了不少剛需，不是長久之計。房地產稅作為經濟手段，可以替代目前副作用很大的行政手段。
最大公約數是立法過程中的重要考量，不可能大家都一致同意，只能通過走向共贏的機制來尋求最大公約數。也就是說，立法過程應該是陽光化、透明的，有必要時還應舉行聽證會，通過電視、廣播、網絡等渠道直播，大家充分地表達自身的觀點，但這些觀點應是有論據的、講理的，通過這樣的方式來尋求最大公約數。免徵面積、稅率和徵收範圍屬於具體的問題，需要牽頭的立法機構根據其工作機制，最後形成一個交付人大審議通過的文本。
在市場中動態調整
時代週報：房地產稅的制度設計中，一個核心的考慮是走調節高端的路線，即對於剛需而言，可以儘量減少負擔，對於房子持有多的則要多交稅，但如何避免囤房者增加的持房成本轉嫁到租房或者買房者身上？
賈康：如果房主把房子出租，那就是隨行就市，不是房主想轉嫁持房成本就能轉嫁的。這裡存在一個潛力空間，即如果很多空置房在房地產稅推出時進入市場，其實相當於增加供給，使供需平衡得以改善，降低租金價格或者對沖租金的上漲，這是一個市場過程。
大量的空置房進入市場，可以抑制甚至降低房租價格，但還要看各地具體的數量表現。不排除部分房主轉嫁持房成本的情況，這是一個調整的過程，總體來說資源配置是優化的，降低空置率對社會來說是好事。
時代週報：有人擔心，土地開發過程已繳納了土地出讓金，再在保有環節徵收房地產稅可能造成重複徵稅的情況。如何協調土地出讓金和稅收的關係？
賈康：土地出讓金即通常所說的地租，這兩者是相互協調的關係，在這兩個影響參數互動的過程中，市場發揮作用求得平衡，如果以後形成了穩定稅收，前面批租環節的價格水平可能會下降。
另外，要強調的是，兩者不是二者取其一的關係。土地出讓金是土地所有者通過讓渡經濟權利得到的收入，而房地產稅在保有環節徵收，是國家憑藉社會管理者的政治權力所徵繳的收入，兩種收入的依據不同。現代社會的稅制實際上是多稅種、多環節的複合稅制，必然存在重複納稅的問題，真正需要關注和討論的，是這種重複是否合理。
（文章來源：《時代週報》2018年7月24日-30日，記者：姚佳瑩）
賈康介紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志邀請座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大數據統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。
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