土地市場或迎來降溫
近日，多家地產研究機構發佈了7月土地市場數據，中國指數研究院數據顯示，全國300個城市，7月土地出讓金總額為3958億元，同比增加 9%。共成交土地 2087 宗，環比增加5%，同比增加7%；成交土地面積8781萬平方米，環比增加9%，同比增加13%。
但具體來看，一二線城市與三四線城市出現分化，一線城市土地成交同環比均降，二線城市環比下降同比微漲，而三線城市則同環比均漲。在成交面積分化的同時，溢價率則普遍同比下降，市場熱度有所緩解。
而在成交情況分化的同時，溢價率持續下降，土地流拍數量增多，也反映了市場退燒跡象。
“在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。” 易居研究院研究員沈昕指出。
8月入市或井噴
根據易居研究院發佈的報告，2018年1-7月，40個典型城市土地出讓金累計收入 12591.3億元，同比增長10.5%，再創歷史新高。
但分開來看，土地市場成交情況則出現了分化趨勢。
中國指數研究院數據顯示，一線城市7月土地成交同環比均降、四大一線城市在7月共成交土地52宗，成交土地面積145萬平方米，環比減少32%，同比減少36%。成交額方面，一線城市7月完成出讓金516億元，同比下降7%。
而此前上半年較為火熱的二線城市，土地市場則出現了環比下降，同比微漲的局面。受中國指數研究院監測的300個城市中，二線城市在7月共成交土地651宗，成交土地面積2756萬平方米，環比減少6%，同比增加3%。同時，這些城市土地出讓金達到1945億元，同比回落3%。
三四線城市則依舊維持同環比上漲的高位態勢。根據中國指數研究院數據，受其監測的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。
從累計數據來看，部分三四線城市的土地市場可謂火熱。據中原地產研究中心統計，前8月，有20個三四線城市土地出讓金超過了200億，50個三四線城市超過百億，佛山、湖州、常州、嘉興、南通等城市排名靠前。
多位受訪分析人士均表示，一線城市在嚴格限價下有所降溫，而二三線城市的土地成交雖有波動，但有前一階段銷售火爆帶來的補庫存需求支撐，目前仍處高位。
“供應不足是二線城市成交數據走弱的主要原因。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴21世紀經濟報道，部分二線城市近期推出住宅用地面積減少，天津，武漢，南京，廈門，西安，南昌，太原等多地的宅地推出都在下降，部分城市下滑幅度達到40%。
不過，這一情況或在8月發生改變。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月各地入市住宅土地數量將明顯上漲，預計住宅土地市場將迎來高位。
以一線城市看，8月，上海包括租賃土地在內，住宅土地將入市13宗，廣州則計劃在增城區、花都區等5個城區推出10宗宅地，北京也有大興2宗住宅土地入市。
二線城市供應加碼力度更大。8月到目前預計入市的住宅土地將達到324宗，合計3824.65萬平米。
中原地產首席分析師張大偉認為，雖然一二線城市調控政策嚴格，溢價率有所下滑，但對於房企來說，為了加大銷售額，有地推出依然會集中拿地。
地價連續四月同比下跌
在成交金額創下歷史新高的同時，地價同比下降、土地溢價率走低和流拍土地增加等現象，則反映了土地市場的降溫趨勢。
易居研究院數據顯示： 7月份，受監測的40個典型城市土地成交建築面積環比下跌，土地出讓均價連續四個月同比下跌。今年以來，土地成交溢價率保持低位，多項指標增幅有所收窄。
而中國指數研究院的數據則顯示，7 月，全國300個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為15%， 比上月減少4個百分點，較去年同期下降26個百分點。
而土地流標數量的增多，則在近期引起關注。
中原地產對今年1至7月的全國土地流標情況的統計顯示，截至7月30日，一線城市土地流標13宗，是2012年以來的新高，2017年同期為4宗，而二線城市合計流標經營性土地154宗，2017年同期為77宗。三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗，而2017年同期為284宗。
對此，歐陽捷表示，流拍土地增多並非是樓市下行的預兆，更多是土地市場迴歸理性的信號。
歐陽捷認為，一方面房企資金趨緊，融資渠道受限，在土地市場越發理性，溢價率有所下跌。另一方面，部分地塊位置偏遠、配建面積多，房價地價差總體不斷縮小，是土地流拍增多的另一個原因。
而張大偉則預計，目前來看，流標土地佔比依然非常低，但調控政策還在繼續升級加碼，房企資金鍊逐漸開始緊張，預計2018年後續流標土地數量和範圍會進一步擴大，溢價率也將持續降低。
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