半年多时间，全国流拍地块就近800宗！是各地的密集调控政策所致？还是房企资金受困？抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？
中指院数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。
就在昨天，1宗位于天津高新区海洋科技园内的纯商服地块由于无人报价，也最终流拍。
无休止拿地，是否钱会越挣越多？
在“唯规模论”的年代，中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨，此轮牛市已然在一二三四线城市之间轮动着涨了整整三个年头。
三年狂欢，已然让人们习惯了歌舞升平而忘记了海平面下潜藏的冰山，直到它露出峥嵘的一角。
“我们要求每年的增速是100%，所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管说。的确，在过去的两三年时间内，扩大规模成为地产大佬们较劲的角斗场，“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍，就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码，却在中国巨无霸房企身上频繁上演。
但是，真正的车手都明白一个道理：过快的速度之下，再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理，对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。
“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思，还是否要不断拿地来扩展规模？
施工进度赶不上销售速度。
若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么，那必然是“销售金额”无疑，因为在它的光环之下，其他数据都显得黯然失色。
以亿翰智库的统计数据为例，2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%，且增速较2016年的28%明显下降。（虽然TOP100房企的统计样本有所不同，但考虑到国内100强房企中多数为上市公司，数据的对比具有较强的参考意义。）
鉴于房地产行业的预售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以计入营收。按照一般逻辑，营收增长幅度应与销售增长幅度存在高度相关性和一致性，但过去两三年中，房地产企业营业收入增长幅度明显滞后于销售增长幅度，在很大程度上显示出工程施工跟不上销售的节奏。
这时候，很重要的就是加快周转，即提升施工进度以与销售进度相匹配，以实现资金的更快回流。因此，将不断融资拿地，开发盖房，快速周转奉为制胜宝典之一。
前两天我们说的碧桂园就是如此带来了业绩的激增。不过，随着公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。
如果说，房屋质量和房企规模构成一对隐喻，那它体现了这个行业极致的两面性。在悲观者看来，规模的发展出现巨大的泡沫，无论多么膨胀都无法掩饰产品的空虚。因而，就算拿到土地不能更好的开发，从而丧失了消费者的信心，长期看来，这样的发展未必能创造持续的效益。
融资难+限价严，房企也颇为无奈。
再加上在政策调控之下，今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。
部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，资金之外，“面粉或无法支撑未来面包价格”，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。
当然楼市的变化，也是导致房企更为“谨慎”的原因。原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。
市场正在改变，但政府依旧“贪心”，以老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。
过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，但相对于碧桂园而言，大多房企还算理智，在地块的选择上不会再“头脑发热”。
其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那结果可想而知。
因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。
因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。
房企调整拿地策略看，算盘打得更精了~
银行收紧房企融资，房企周转资金短缺，多项新规围困，加上发债遇冷，在上市公司有保证净利润率要求的前提下，房企想要拿地，该怎么办？
那么就要房企内部测算要求，在拿地策略上做出改变，拿没有瑕疵的地，不拿贵的地，从策略上讲不会拿高溢价地，有利益风险的地宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。
因而，原先不断拿地，扩张规模的时代一去不复返。房企对土地的选择上更为谨慎，会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高，以前成本投入还能转换到销售溢价上，但在限价背景下，开发商只能忍痛割爱。
但谨慎不代表固步自封。聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。
土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。
来源：每日经济新闻，第一财经，top房产等综合整理。
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