半年多時間，全國流拍地塊就近800宗！是各地的密集調控政策所致？還是房企資金受困？抑或是房企在高週轉過程中遇到了問題？
中指院數據顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產統計數據顯示，今年1~7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
就在昨天，1宗位於天津高新區海洋科技園內的純商服地塊由於無人報價，也最終流拍。
無休止拿地，是否錢會越掙越多？
在“唯規模論”的年代，中國房地產行業飛馳電掣站在時代的風口。自2015年中國房地產市場步入有史以來最瘋狂的一輪上漲，此輪牛市已然在一二三四線城市之間輪動著漲了整整三個年頭。
三年狂歡，已然讓人們習慣了歌舞昇平而忘記了海平面下潛藏的冰山，直到它露出崢嶸的一角。
“我們要求每年的增速是100%，所有人都在迎著壓力追求規模。”一位房企高管說。的確，在過去的兩三年時間內，擴大規模成為地產大佬們較勁的角鬥場，“DOUBLE”成為他們的口頭禪——誰無法做到翻倍，就不足以在行業裡佔據一席之地。這使得翻倍增長這種原本常見於小企業身上的戲碼，卻在中國巨無霸房企身上頻繁上演。
但是，真正的車手都明白一個道理：過快的速度之下，再可靠的賽車都有可能暴露於失控的風險之中。同理，對於速度的迷戀也曾讓無數企業家和商業帝國轟然倒塌。
“思所以危則安矣，思所以亂則治矣，思所以亡則存矣。”當行業步入新一輪調整週期，是時候對過往的瘋狂進行一番反思，還是否要不斷拿地來擴展規模？
施工進度趕不上銷售速度。
若說過去三年最讓開發商們稱道的數據是什麼，那必然是“銷售金額”無疑，因為在它的光環之下，其他數據都顯得黯然失色。
以億翰智庫的統計數據為例，2017年TOP100房企總銷售金額74390億元，較2016年TOP100房企的51618億元同比增長44%。然而同期上市房企營業收入TOP100營收總額為3.35萬億元，同比上漲16%，且增速較2016年的28%明顯下降。（雖然TOP100房企的統計樣本有所不同，但考慮到國內100強房企中多數為上市公司，數據的對比具有較強的參考意義。）
鑑於房地產行業的預售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以計入營收。按照一般邏輯，營收增長幅度應與銷售增長幅度存在高度相關性和一致性，但過去兩三年中，房地產企業營業收入增長幅度明顯滯後於銷售增長幅度，在很大程度上顯示出工程施工跟不上銷售的節奏。
這時候，很重要的就是加快週轉，即提升施工進度以與銷售進度相匹配，以實現資金的更快回流。因此，將不斷融資拿地，開發蓋房，快速週轉奉為制勝寶典之一。
前兩天我們說的碧桂園就是如此帶來了業績的激增。不過，隨著公司規模的擴大，局部區域和城市在追求速度的進程中逐漸暴露出意料之外的問題。
如果說，房屋質量和房企規模構成一對隱喻，那它體現了這個行業極致的兩面性。在悲觀者看來，規模的發展出現巨大的泡沫，無論多麼膨脹都無法掩飾產品的空虛。因而，就算拿到土地不能更好的開發，從而喪失了消費者的信心，長期看來，這樣的發展未必能創造持續的效益。
融資難+限價嚴，房企也頗為無奈。
再加上在政策調控之下，今年以來，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時，公司債大幅萎縮，信託規模增速下滑，中票保持穩定增長，海外融資規模大漲後續難度加大。大型國有房企融資優勢較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信託融資成本較去年提高2~3個百分點。
部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，資金之外，“麵粉或無法支撐未來麵包價格”，房企拿地後風險增加也是影響房企拿地的重要因素。
當然樓市的變化，也是導致房企更為“謹慎”的原因。原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國內貸款增速都已經掉入“零增長”的負值區間。也正是在此背景下，房企拿地越發謹慎。
市場正在改變，但政府依舊“貪心”，以老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。
過去半年，開發商大部分融資難是個不爭的事實，即使是經歷央行幾次降準，依然無法有效緩解房企對資金的飢渴，但相對於碧桂園而言，大多房企還算理智，在地塊的選擇上不會再“頭腦發熱”。
其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應，如果企業被迫高價拿地、低價賣房，那結果可想而知。
因為銷售回款作為項目預收賬款被納入監管資金，只能按進度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現金越短缺。
因而當流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花了，火爆的土拍溢價率也就下來了。
房企調整拿地策略看，算盤打得更精了~
銀行收緊房企融資，房企週轉資金短缺，多項新規圍困，加上發債遇冷，在上市公司有保證淨利潤率要求的前提下，房企想要拿地，該怎麼辦？
那麼就要房企內部測算要求，在拿地策略上做出改變，拿沒有瑕疵的地，不拿貴的地，從策略上講不會拿高溢價地，有利益風險的地寧願流拍也不會拿。畢竟企業追求的是永續經營，而不是短期內的快速擴張，進而出現隱患。
因而，原先不斷拿地，擴張規模的時代一去不復返。房企對土地的選擇上更為謹慎，會更少拿自持、商辦配建比例高的地。這對資金要求很高，以前成本投入還能轉換到銷售溢價上，但在限價背景下，開發商只能忍痛割愛。
但謹慎不代表固步自封。聰明的房企已經不再盲目，有限的資金更偏向於客戶資源集中的市場，比如說聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，以及相鄰產業園區的自住需求。
土地總是要拿的，要麼去找一些房價地價差比較大的地塊。如果有限價頂住、地價太高，沒有利潤空間，就暫時緩緩，等著地方政府期望值降低。
來源：每日經濟新聞，第一財經，top房產等綜合整理。
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