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来源：商业人物（ID：biz-leaders）
不知杨国强是否想过，危机会来得如此迅疾。去年刚刚坐上行业头把交椅，正朝着万亿业绩狂奔的碧桂园，狠狠跌了一跤。曾经令杨国强得意的超级速度失了控，演变成了致命硬伤。
8月1日，碧桂园江苏启东大名府一在建别墅起火，工地刚刚整改复工，经消防队员扑救，并无人员伤亡。而5天前的晚上，碧桂园安徽六安项目就没那么幸运了，坍塌事故导致6人死亡。这也是近一个月以来，继上海奉贤项目坍塌，杭州萧山项目坍塌后发生的第三起坍塌事故。根据公开信息不完全统计，不到一年，碧桂园在全国各地项目中，已发生致人死亡安全事故5起，至少10人丧命。
除了事故频发，碧桂园的工程质量也遭到质疑，业主投诉维权常见诸报端。碧桂园前任CFO吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中透露，公司战略管理中心曾联合网络媒体做调研，无论是品牌定位还是品质，得出的结论均和内部认知存在较大差异。众多负面爆发只是表象，背后均指向了碧桂园“高周转”的疯狂速度，及其盛景之下的种种隐忧和慌乱。
就在今天上午，碧桂园召开新闻发布会，总裁莫斌在现场鞠躬道歉，承认碧桂园作为建设方，监管不到位，管理不到位，负有不可推卸的责任。但碧桂园方面对高周转、高负债、事故与工程质量是否有关等核心问题却模棱两可。
碧桂园主席杨国强在会议下半场才现身，对于媒体提问“是否调整高周转？”，他表示“我们超过400天才交楼”；对于“发生事故的原因是否有碧桂园内部原因？” 则称“我们做自己力所能及的事情”；至于“为什么碧桂园会外界被妖魔化，责任是谁？”，杨国强则表现出无奈：“我很难回答你。我每天都在为社会更好而忙，我是天底下最笨的人。我自己在家写毛笔字，写‘为了什么’。你问我，我也不知道说什么。”自始至终，他并没有表示歉意，倒是对碧桂园近期在农业、机器人方面的动作做了介绍。
壹
从1992年创业至今，碧桂园董事局主席杨国强在各种场合都喜欢讲这样的开场白，“我是个农民，书读得少，很多事情听不懂，人笨。我没有背景，违法违规的事绝对不干。”而开场白之后的观点往往惊人。据说他读书很多，时常给高管开出书单，尤其喜欢读《忏悔录》。
据《我在碧桂园的1000天》描述，杨国强也有强势、冒进的另一面：“你想想，我能请400个博士（目前已超过千名），估计全世界企业都没有这么干的；不景气的房产环境下，我能指示再买300块地，估计全国都没有……”
“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；我们专注三四线城市。拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、第五个月可回收资金；这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”
其实，国内房地产行业最早引入“高周转”概念，源自万科学习美国帕尔迪。十多年前，万科推行了几年便因顾虑施工安全、工程质量、财务安全而放弃的“高周转”却被杨国强奉为圭臬：“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
尽管争议很多，这套打法也的确为碧桂园带来了令人瞩目的业绩增长。
据其财报显示，2010年碧桂园销售额仅为329亿元，到2013年首次突破千亿大关，销售额达到1060亿元。短短4年后，2017年碧桂园以5508亿元的销售额跃居行业第一，与万科、恒大成为前三甲。2018年上半年碧桂园实现销售额4124.9亿元，与万科、恒大拉开了千亿差距。外界已将碧桂园视为可能最快达到万亿规模的中国房企。
过去八年间，碧桂园从偏居顺德籍籍无名的中小型地产商到跃升至行业第一，一定程度上得益于“土地+人才+高周转”的模式，但主要还是享受到了2015年开始的房地产去库存政策，尤其是2016年起大规模进行的三四线城市棚改货币化政策的红利。伴随着三四线城市房价上涨，押对了三四线条市场的碧桂园迅速崛起。
近日，《财富》世界500强榜单放榜，碧桂园排名攀升114位，排名第353位。此前公布的《福布斯》全球上市公司2000强榜单中，碧桂园排名第143位，较去年跃升130位。
尽管成绩如此亮眼，但今年4月份网上流出的一份碧桂园内部会议纪要，仍可以窥见杨国强的危机感。 他在会上发飙，“现在集团高周转太慢，肯定是有问题，每个人都要从自己和自己部门检讨”。
于是，碧桂园总裁莫斌一周内连签三份内部加急文件，要求提高三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。有报道称，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正）提高到了“345”。
为了贯彻这一不可能实现的目标，碧桂园要求设计院接到需求后要通宵出图，并采取了相应的奖惩措施。比如，项目摘牌即开工将奖励项目总经理20万元，每推迟1天奖励递减1万，40天开工罚款20万，41天开工即撤职。7月16日，有网友爆出碧桂园漳州项目召开誓师大会“喝鸡血”的照片，“15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达”的口号很是醒目。
碧桂园通过全员冲刺的方式完成业绩爆发无疑是高效的，但对具体的执行者来说，高周转的高强度超出了极限。吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中曾透露：在碧桂园做高管真的不易……这里每天都在战斗，身心受伤是十分平常的事，同样没有什么人情味。也有不少离职员工在网上吐槽，
在碧桂园的日子“焦虑到失眠”，“压力大到怀疑人生”。“生死不入碧桂园”的说法看来不无根据。贰
打鸡血，流人血，不惜一切代价加速高周转背后，碧桂园到底在慌什么？
查看其财报不难发现，高增长的背后是负债率的步步攀升。
2012年至2017年，碧桂园资产负债率分别为71.50%、77.69%、76.72%、75.30%、86.21%和88.89%，近三年负债率已超过80%的高危线。截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元。
碧桂园的问题也是房地产行业的缩影。Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。综合房地产上市公司2018年一季度财报数据，136家房企中，有近40家资产负债率超过80%，近一半企业资产负债率超过70%。
在一定程度上，碧桂园的高增长和高负债都源于疯狂拿地快速扩张。土地能迅速转化成为第二年的货值，带动销售增长，而土地储备的增长又将导致负债率的上升。
2007年上市不到半年，碧桂园的土地储备从1900万平方米激增到4500万平方米，比当时的万科还多一倍。自那之后，碧桂园买地的节奏就没停过。
数据显示，在2013年以前，碧桂园的土地规模连续多年维持在5000万平方米左右，但自2013年销售额首次突破千亿，碧桂园便开始了大规模的扩张。2013年底土地储备迅速窜升至7227万平方米，2014年受市场行情影响略有下调，之后几年力度继续逐步加大。2014年至2017年，碧桂园分别斥资162亿、560亿、1757亿、4795亿，为碧桂园新增土储1896万平方米、3821万平方米、8752万平方米、14110万平方米。
来自中国指数研究院的数据显示，仅今年5月，碧桂园就在全国拿地75宗，拿地金额200.27亿元，领跑行业，而同期第二名万科仅拿地11宗。
不过，在近万亿负债重压面前，碧桂园也在放缓扩张的步伐。
据澎湃新闻报道，7月13日碧桂园在内部通知：自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，如有特殊情况需区域总裁请示。此外，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露：现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。
在业绩增长和资金风险之间寻求平衡，成了对碧桂园融资能力的巨大考验。
2018年1月17日，碧桂园发布公告，配股融资78.16亿港元另发行156亿港元可换股债券，共计融资234.8亿港元。钱还没焐热，2月6日起，碧桂园第二大股东平安连续几天在二级市场大举减持碧桂园股票达3123万股，累计套现约4.55亿港元。5月28日，噩耗再次袭来，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债中止。
与此同时，自2017年起，随着金融去杠杆的持续，监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，境内融资如公司债大幅减少。进入2018年，近日发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着境外融资的路也被堵上了，房企融资渠道进一步收窄。
中国指数研究院最新研报显示，前两年，房地产行业的融资环境相对宽松，公司债发行条件放宽，推动房地产债券发行呈井喷式增长。2015年房地产发债6682亿元，2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元，但自2016年四季度起，房企发债政策收紧，2017年房企发债规模大幅下降。WIND数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。
此外，申万宏源数据显示，今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务，而三四季度将迎来高峰，也在考验着房企的资金安全。
从今年年初开始，许多龙头房企已经意识到房地产市场长期调整的风险。昨日，微信公号“债券实地调研”披露了碧桂园电话会议纪要，
碧桂园称，“对地产来说，快速回笼资金永远是最好的策略。”不独碧桂园如此，通过高周转消化库存土地快速回笼现金，似乎成了房企的必然选择。2017年11月，恒大也下发了许家印签发文件，明确实施高周转奖励及考核细则。2018年5月，保利地产董事长宋广菊表示，将向碧桂园学习项目周转的一些做法。
叁
从房地产行业来看，今年以来，地产股走势低迷，市值已经蒸发超万亿。
自2017年北京“3·17”楼市调控开始，全国110多个城市已出台270余项调控政策。今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，调控政策仍将延续从严趋势。中国指数研究院预计，一二线城市将延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；而三四线由于棚改货币化安置比例将下调，市场将有所降温。
贝壳研究院监测了全国16个重点城市今年上半年的成交情况，环比2017年下半年略有回升，仍处于近六年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，市场下行趋势不变。
从近期各大房企陆续发布的2018年上半年业绩预告来看，虽然龙头房企业绩仍稳健发展，但这主要得益于过去两年销售业绩的支撑和资金宽松的周期拖底。尽管销售金额和销售面积依然正向增长，但增速已出现较大程度下调。
申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。行业人士认为，尤其是中小房企在2018年将面临全面困境。近日，上市公司中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑4876.59%。
多重因素叠加之下，房地产行业进入调整期，加之人口红利逐渐消失，过去的爆炸式增长已不可能长期存在。这也成为行业内的普遍共识。
今年6月底，万科董事长郁亮曾预测，“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”在万科2017年度股东大会上，郁亮表示，要把“地产”这几个字拿掉，改为“美好生活的服务商”。
碧桂园的一路高歌猛进并不能让杨国强的野心止步，他从未忘记自己“有机会要做中国第一，世界第一”的梦想。
2014年业绩发布会，杨国强身边并排坐着莫斌、吴建斌、朱荣斌，这幅画面被外界解读为碧桂园家族式房企管理体系改革的开端。的确，碧桂园在接下来几年迎来了跨越式发展。然而，随着2017年吴建斌、朱荣斌、区学铭、苏汝波和谢树太等职业经理人相继辞职，碧桂园原先的13位执行董事只剩下8人，而其中一半都是杨氏家族成员：杨国强、其女杨惠妍、杨子莹、其侄杨志成。
杨国强曾说，每天都在思考倒闭、做不下去会有什么结果？如今，面对内忧外患，他的焦虑可想而知。 农业、物业、海外扩张等转型举措尚未显现出气候，高周转似乎成了唯一选择。
但是，就像《让子弹飞》中葛优说的那样：“酒要一口一口地喝，路要一步一步走，步子迈得太大，会扯着蛋。”在不断追求利益最大化的过程中，一系列事故的爆发既是偶然，也是迟早的必然。吃饭都恨不得10分钟内结束的杨国强和狂飙突进的碧桂园，是时候停下飞奔的脚步，思考下如何面向未来了。
*图片购自视觉中国
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