许多招采同行都很头疼的一件事就是招采计划的编制——工程部为了抢工要你提前招标，研发部为了保证出图质量要你再等等，项目部着急交付让你压缩招标周期，成本部说招标清单出不来你还招个啥啊.....
与大地产的同行交流，发现很多公司都在不断的排计划，却鲜有系统的全过程招采指引，靠着这几年在招采工作中的经验来和大家交流，抛砖引玉、联机学习。
按照时间顺序，我把工程招标分为四大阶段：地勘完成后、总包进场后、主体封顶后、批量精装后。上篇，为大家分享第一、二阶段的内容：
· 第一阶段：地勘完成后
· 第二阶段：总包进场后
第一阶段地勘完成后需完成：咨询、监理、土方、桩基、总包、桩检的招标工作。（未含售楼处和样板房招标）
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地勘完成后
咨询、监理、土方、桩基、总包、桩检
地勘完成后，招采工作就开始进入一级备战状态！
此阶段招标最大的困难就是出图时间赶不上招标时间，怎么办？——模拟清单！这对成本专业能力是极大的考验。
全过程造价咨询——在确认项目时。这是最早介入项目的单位，从项目的可研阶段的估算审核一直到竣工决算都少不了。所以，在确定这块地属于你公司的那一刻起，就请准备启动全过程造价咨询的招标。有的公司还需要招造价咨询复审，复审一般是在全套施工图出来后90天后开始，工作内容与全过程基本一致，主要工作范围内的一切大、小工程在全过程造价咨询服务基础上，进行施工图预算二审、分包结算二审等，视公司需要而定。造价咨询的招标价格是一方面，更重要的是专业能力，建议采用综合评标法。
监理工程——在确认项目时。在施工之前招标，同施工单位一同进场，与同行了解，有的公司在设计部分也涵盖了监理，那就需要更早进行，不过目前大多地产还都是工程监理。监理单位的选择与全过程造价咨询一样，商务报价相对简单，按建筑面积报价，最终的选择更多是资质业绩与项目管理团队。人防监理也在这个阶段招标，选择具有人防监理资质的单位一次性招标是不错的策略。
最先进场的施工单位，是土方、桩基单位。
土方工程——在确认项目时。相信不少人都经历过，很多项目是摘牌即进场。先来说土方单位，土方一般都是当地地头蛇垄断，工程师也是宁管十栋楼，不管一土方。土方招标一般采用直委，值得注意的是，新资质实行后，因为土石方工程技术难度不大，专业人员要求不高，对机械设备没有特殊要求，土方的资质等级就取消了，地基基础工程专业承包资质就可以承揽土方工程。土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由勘察、土方、甲方三方签字确认。土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮。
桩基工程——在确认项目时。桩基工程可以说是第一个真正意义上的施工招标（土方一般都垄断），包含：桩基与地基处理、基坑支护与降水。
应特别注意以下两点：
第一个：不同地区、不同桩型的充盈系数都不一样。拿灌注桩来说，砼的费用占灌注桩工程总费用的 20~25％，控制充盈系数可以节约砼灌注量，并减少土石方工作量，从而降低工程施工成本，提高经济效益。
第二个：不同地区的砼和砂石可能存在价格垄断。清单报价是否指定砼和砂石价格，需要提前了解清楚。
总包招标——在施工许可证下来前。很多大地产已经陆续做总包战略集采，这也是保证迅速开盘的一个先决条件。总包单位的选择直接决定了项目的品质，需要注意三点：
一是在入围标准上要严格把关，同时引壳要引芯，入围业绩、投标业绩与实际承接项目团队业绩一定要对应上。
二是调价材料的设定。比如钢材、砼，2017年北京及周边因环保风暴影响，导致建材停产、原材料涨价，如果前期设定好调价机制，就避免了后期扯皮的发生。
三是技术规则的制定。是否采用免抹灰，是否采用PC构件，是否采用铝膜或者高精木模，是否采用大穿插方案等，这一系列的技术方案的指定，既影响项目的品质，同时也决定着报价，以及开盘的速度。
第一阶段的招标工作完成后，进入总包进场后的第二阶段，需完成：钢筋、防水、电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖等的招标工作。
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总包进场后
钢筋、防水、电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖
此阶段招标特点是二次深化项较多，电梯、配电箱、人防门、消防、门窗、栏杆、地采暖等均需要深化设计，深化设计在施工图完成即可开始，各项深化周期如下：
材料类采购有两项：钢筋和防水
钢筋——施工图完成时。钢筋采购大多数地产单位是有长期合作单位的，钢筋价格也十分透明的。钢筋供应单位一定要选择规模大、信誉度高的企业。对钢材的产地要严加把控，并且约定好采购标准，以免有的小钢厂会在废料使用量和元素标准不同对材料造成直接影响。
防水卷材——施工图完成时。防水卷材主要包括沥青防水卷材、高聚合物改性沥青卷材和合成高分子防水卷材3大类。需要注意的是，防水卷材在季节温差极大的区域就会出现问题，而且第一年可能感觉不到什么，但随着使用年限的增加，裂缝会变得越来越多，越来越大。
如果在防水卷材的使用上，不注意地区温差而是按项目档次来，可能就会“床头屋漏无干处”。国外较有名的品牌有德高、西卡、马贝、汉高百德，国内一线品牌有科顺、宏源、卓宝、万施博、东方雨虹、禹王等。
设备类采购有三项：电梯、配电箱、人防门。
电梯——在施工图完成前。有朋友说电梯招标应该在方案、扩初报批完成后进行、施工图设计前完成。因为电梯品牌、类型不同，电梯井道尺寸大小也不尽相同，尺寸设计大了造成建筑面积浪费，尺寸设计小了可能需要非标生产，从而增加电梯成本。但我经手的电梯招标，都是从在施工图完成后招标，设计可以根据载重来选定通用的尺寸，提前预留好电梯尺寸。很多地产电梯都有集采单位，也可直接用集采单位的尺寸预留即可，这个因公司而异。
从工程角度而言，应在主体封顶前4个月完成招标即可——1个月招标、1个月走预付款流程、2个月生产周期，正好在封顶后进行安装。当然，别忘记电梯的深化设计，最好在招标启动前一个月就开始。需提醒一点，每个地方的特种设备验收标准不一，如有的地区需装盲人按钮及无障碍扶手，需提前了解清楚。
配电箱——配电箱二次深化出图，建筑图出图后大约1个月。配电箱采购要控制好元器件，好多地产的元器件有集采单位，这里举3类元器件的常有品牌，如下：
一是微型断路器，合资品牌有ABB、施耐德、西门子；国内一线品牌有上海人民、上海良信、上海开关、常熟开关、德力西、正泰等；
二是双电源开关，比较好的品牌有万高、沈阳斯沃、天津海森、深圳泰永等。其中，万高是施耐德在天津独资企业，知名度高，质量好、价格偏高；
三是浪涌保护器，合资ABB、施耐德、菲尼克斯、西门子，国内一般用上海雷讯、上海雷尔盾等。
二次结构阶段进场后的采购有5项：消防、门窗、外涂保温、栏杆、地暖
消防工程——消防二次深化出图，建筑图出图后大约5个月。消防招标也是涉及到地域性，但并非所有地区都存在垄断，招标前要做好当地消防大队与供方关系的背景调查。消防箱、阀门、消防弱电系统、消防水泵、风机、镀锌钢管限定品牌，确保符合消防备案要求。同时要注意消防主机品牌与其他末端模块品牌的一致性，做好进场品牌与合同约定一致性排查。
门窗工程——门窗二次深化出图，建筑图出图后大约4个月。门窗招标前要进行二次深化，要选择技术能力强的门窗单位进行深化设计，尽量选择2家以上来进行方案评选，避免独家设计的技术壁垒，优化门窗分割、窗型、开启面积与形式。门窗价格的影响因素很多，要抓住型材、玻璃、五金来进行成本控制。注意门窗下口防水措施，与总包单位界面划分清楚。（延伸阅读——门窗篇，点击即可阅读）
地暖工程——建筑图出图后大约6个月。地暖的进场施工没有一个特定的要求，为了保证施工质量和施工安全，最好是保证地暖施工完毕后不会再有后续的交叉施工，此时进场最为合适。
选购地暖、空调不一样，空调选的不好可以拿到售后更换或者维修，地暖要是选的不好，那就只有把地板扣起来了，施工太复杂，返修成本太大，所以地暖采购至少要记住以下2点。
一是地暖的材料控制，一方面是管材，多数地暖管材采用PB管、PERT管，另一方面是保暖材料。因为地暖不仅是增温设备，更是保暖设备，地暖的保温层、反射膜也起着决定性作用；
二是地暖的供暖方式，水暖起步最早，是现在主要流行的方向，在工艺方面相对更为成熟；电地暖的档次更高些，如果想要环保、燃烧清洁就选择天然气地暖。
总 结
上篇，从地勘完成后、总包进场后这两个阶段进行分享。
第一阶段：地勘完成后——为工程筹备阶段，难点体现在土方、桩基、总包图纸滞后。在跟催图纸的同时，关注点要放在模拟清单上，保证模拟清单在招标阶段对成本可审、过程阶段对成本可知、结算阶段对成本可控，招采与成本对招标文件进行充分的沟通，对招标范围、计价方式、暂估价、暂定金额等要点进行确认。
第二阶段：总包进场后——招标特点是二次深化项较多，与研发设计部门配合，提前储备深化设计单位。同时，本阶段涉及较多材料设备采购，建议以总部或集团招采牵头推行区域集采招标，具体项目直接应用集采成果，提高招标效率。
你知道如何按照招标文件进行清单投标吗？
1、由于项目特征描述不够准确或发生了变化而引起综合单价有了变化，应如何调整?
答：当投标人拿到清单时，要与图纸核实，如与图纸施工内容不符，可以提出质疑。在没有图纸和项目特征发生了变化的情况下，就看合同文件怎样签订的，如果合同文件没有明确，结算时按时调整。
2、报综合单价时是按特征描述来报还是按工作内容来报?
答：两者均要考虑，有疑问可采取答疑形式解决。
3、同一分部分项工程项目招标方提供的工程量清单是按招标文件来确定描述工程特征，如果投标人的施工方案描述的工作内容和特征与招标人的不同，是否允许对工程量清单项目工程内容和特征描述进行修改、补充?
答：招标方提供的工程量清单描述的项目特征，表述的是工程实体的内容，它与施工方法、施工方案没有关系，采用何种施工方法、施工方案来完成实体的施工由投标方决定。实体的内容是不能做修改或补充的。
4、请问当接到一份工程量清单后，怎样鉴别其是否漏项?
答：要以设计图纸和《计价规范》为依据，认真核对所有清单项目，看其是否全面反映了拟建工程的全部内容，这种方法一般比较耗时间，另外一种方法就是先识别此项工程的建筑类型，以同类典型工程的历史工程数据进行比对，这种方法只能进行大项的比对，对于某些细节项目就要以看图纸来进行确定是否漏项了。
5、在工程量清单中，“为了准确的计价，零星工作项目表中应详细列出人工、材料、机械名称和相应数量”，这怎么实现?
答：招标人视工程情况在零星工作项目计价表中列出有关内容，并标明暂定数量，这是招标人对未来可能发生的工程量清单项目以外的零星工作项目的预测。投标人根据表中内容响应报价，这里的“单价”是综合单价的概念，应考虑管理费、利润、风险等;招标人没有列出，而实际工作中出现了工程量清单项目以外的零星工作项目，可按合同规定或按规范4.0.9条工程量变更进行调整。
6、甲方供料是否计算计价?是否放入投标报价中，还是放入其他费中的招标人部分?
答：根据招标文件对此问题的要求。
7、甲方购买的材料，材料费必须列入综合单价。请问专家，既然甲购材料费列入综合单价，那么其他项目清单中招标人部分的材料购置费指的是什么，我不明白，请专家指点。
答：首先应明确的是，招标人在其它项目清单中列出了材料购置费的金额，就是指由招标人购置的材料费，这与甲供材料费用进入综合单价并不矛盾，投标单位编制计价文件时要将材料购置费按照甲供材料表分到综合单价中，计取材保费、检验试验费、管理费用和利润、风险等，同时将投标文件中其他项目清单中的材料购置费计为零。这种方法在实践中已经得到了体现。
8、材料和设备的划分，在工程量清单计价工程中如何处理?由投标人采购的设备(如变压器)是否应纳入综合单价?
答:设备费在项目设备购置费中列项,不属于建安工程费范围,因此,清单报价中不考虑此项费用。
9、为便于将来设计变更不会因为投标书中无单价而使承发包双方发生不必要的纠纷，可否采用多做法共存的工程量清单?如，某工程楼地面7000m2工程量。在工程设计中为水泥砂浆楼地面，在工程量清单中分别列出水泥砂浆楼地面、水磨石楼地面、地板砖楼地面、大理石楼地面……等等，其各自工程量均为7000m2(或暂定一个数量)?
答：不可以。只能根据施工图纸及施工方案进行编制工程量清单，若发生工程变更工程量增减，按合同的约定竣工时按实核量结算。
10、如果具体的实际技术措施与投标不符，但形成实体的实际工程量未发生变化时，措施费用是否应该增加，比如投标采用机械挖土，而实际由于地下管线不明采用人工挖土，但挖土工作量未增加，此处是否需调整单价，如果是固定单价那么是否调整。
答：这个问题实质是上是问当施工技术方案发生变化与投标报价采包含的原施工方案不同后，且在工程量没有变化的情况下，单价是否可以更改的问题，按照一般的情况，施工技术方案是施工企业自主的，在没有特殊原因(不可抗力、其它法规要求)或业主要求的情况下，施工企业只能自己承担对于更改施工方案后的费用增加，投标报价时的综合单价不予调整。
11、清单工程量中有梁板的工程量少了,竣工结束后给予量的调整,那么相应的模板等措施费也给予调整吗?(合同中对此没有约定)若不调整,有说服力的依据是什么?尤其是有无法律法规方面的文件解释。
答：法律法规上没有明确详细的规定，但现实中有以下做法可以参考。① 甲乙双方有无补充协议，且协议上有无明确该项。如果没有：双方协商解决。② 承包人在中标后应一定时间内同发包方核对工程量，竣工后不论当时核对清单工程量是多是少，不予调整。
12、清单结算时其他项目清单中的预留金和零星工作费怎么处理，要减掉吗?
答：其他项目清单中所列的预留金、总承包服务费、零星工作项目费，均为估算、预测数量，虽在投标时计入投标报价，但不应视为投标人所有。竣工结算时，应按承包人实际完成的工程内容结算，剩余部分仍归招标人所有，不足部分由招标人承担。
13、在其他项目清单及计价表中，招标人部分的预留金为一个具体的数字，但他的清单是分好几个工程的，请问这些预留金是分摊到各个清单中呢?还是一次性在一个清单中报价，其他清单报价均为零呢?
答：你指的是一个招投标工程一般包含若干专业工程(土建、装饰、安装等)，这里的预留金一般都是整个工程项目的费用，由于清单规范将预留金放在了其它项目清单中，所以一般都把这部分费用放在一个清单工程中，但是我们应该注意的是这部分费用是属于招标人部分，投标人是不能擅自更改的，因此，招标清单中预留金放在什么工程文件中，投标文件中就放在什么位置。总之，不做更改即可。
14、对于预留金，若发生的工程量变更超过预留金额，是否调整?
答：预留金属于招标人预留工程变更的费用，与投标人无关。
15、在施工中遇到设计变更时，有增项，增项是否也要编清单编码?
答：取决于招标方是否要求编制清单项。一般最后都是以定额做结算。
16、在施工中清单项目因施工变更导致其中一项或多项工作内容发生变化，此时清单综合单价该如何调整，比如，挖土方中，因设计变更，其中土方外运工程量加大或本来无凿桩项目后因设计变更增加了凿桩等情况;
答：由招标人或中标人提出适当的综合单价，双方协商确定;协商不成，提请工程造价管理机构裁定，仍有异议，按合同约定的其他方法解决。
17、清单编制说明上写到：由于工程做法复杂，项目特征不能详细说明，请对照图纸做法报价。那么是不是编清单人就这样说明了，那它有什么样的责任?项目特征上不说明会不会导致每个投标人都会有不同的报价范围呢?
答：招标人不应在清单编制说明上做这样的规定，因为招标人必须对工程量负责，招标人需为他所编制的工程量清单负责。由于投标方对清单项的描述有不同的理解，会导致投标方有不同的报价范围。
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