導讀
物業費隨意漲價？小區車位只售不租？電梯廣告鋪天蓋地，收入不知去向？今後，這些亂象將得到遏制。
2018年7月19日,湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過《湖南省物業管理條例》，將於2019年1月1日起施行。今天上午，省人大常委會舉行《湖南省物業管理條例》（下稱“《條例》”）新聞發佈會，就大家關心的一些問題作出回應~
據瞭解，《條例》從去年9月“一審”到今年5月底“二審”，再到前幾天正式通過，經歷了10個月的時間。期間，省人大法制委和常委會法工委會同省住建廳赴河南、深圳開展了立法調研，廣泛聽取社會各界意見，確保制度設計切實管用。
話不多說，下面咱們就來看看，《條例》中哪些內容是與你我息息相關的？
業主大會成立不再難
入住新小區，業主們最關注的事之一是有沒有成立業主大會。但現實中，很多小區普遍反映成立業主大會很難。沒有業主大會，業主們普遍感到自己都是一盤散沙。
數據顯示，目前我省只有30%左右的住宅小區成立了業主大會，而這個30%左右的小區，業主大會和業主委員會也沒有全部實現有效規範運作。業主自治水平低是我省物業管理工作中一個突出問題，也是此次物業管理立法要著力解決的主要問題。
《條例》規定：“具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：（一）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之五十以上的；（二）交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。”
這一規定在住建部《業主大會和業主委員會指導規則》規定的基礎上增加了後兩種情形，降低了業主大會成立門檻。
《條例》還明確業主也可以申請籌備首次業主大會會議。“符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請”，這較好地保障了業主成立業主大會的訴求。
為調動業主委員會成員的工作積極性，保證業主委員會成員正常履職，業主大會除決定業主大會、業主委員會的工作經費之外，還應當決定業主委員會委員的工作津貼及標準。
提高物業費須經業主大會同意
針對物業費用收取問題，《條例》規定，物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等資料，與業主委員會協商，並經業主大會同意。
在沒有成立業主大會的小區，需經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並簽訂變更協議。
物業服務企業應當公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式，不得向業主收取任何未經合同約定並經公示的費用。
《條例》也規定了業主應當履行的義務，業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主欠繳物業服務費時，物業服務企業可以依法催繳。
物業服務企業不得采取中斷提供、限制或變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。
《條例》還規定，除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。
老舊住宅想加裝電梯？可以有！
今年年初的湖南省“兩會”上，許多省人大代表和政協委員就老舊住宅加裝電梯的問題提出了建議、提案，直接反映出廣大人民群眾對老舊住宅加裝電梯的迫切需求。
針對專項維修資金使用難、小區停車難、老舊小區物業改造難特別是既有建築加裝電梯難等問題，條例明確規定，政府應當採取措施，支持老舊住宅改造建設，對需要增設電梯的，有關部門應當予以支持。
小區車位只售不租？不行！
當前，由於小區停車庫、停車位緊張，導致小區停車矛盾突出。條例對此進行了規範。
專家分析，物業管理區域停車矛盾主要體現在3個方面：一是權屬爭議，由此引發停車收費矛盾；二是車位不能滿足停車需要而引發的矛盾；三是業主有租、購多種需求，而開發商不予支持引發的矛盾。
為回應社會關切，條例進行了明確和細化：重申了《物權法》的規定，明確“物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要”“佔用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬於業主共有”，並進一步規定“建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人”；規定“業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來滿足業主的多層次需求，最大限度地保障業主的權益。
遇緊急情況可直接申請使用物業維修資金
物業專項維修資金的管理和使用，關係到物業的安全、正常使用，但實際使用起來卻因程序複雜而困難重重。
為解決專項維修資金使用難的問題，條例主要作出了兩項制度設計：
一是針對危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的緊急情況，規定了應急使用制度。如對於物業管理區域內發生的屋面、外牆防水嚴重損壞，消防、電力、供水等系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞，電梯故障等情況，可以不經過常規的“須經專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上的業主同意”表決程序，而是可以直接申請使用維修資金。不過組織應急維修前後仍需有相應的審核和公示程序。
二是規定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規則須經三分之二同意置換成反對者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率。為便於業主監督，條例還規定異議方式投票表決的全部資料應當保存3年以上，業主可以查詢、複製相關原始資料。
共用部位等經營收益歸全體業主共有
不少居民疑惑：廣告設置在居民公共區域內，其收益是否應該歸業主所有?
《條例》明確規定，利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定用於業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
其中，共用部位指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、管道及電梯井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;共用設施設備指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
未經法定程序並簽訂委託合同，物業服務企業不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵佔或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。
物業合同終止拒不退出，最高可罰十萬元
《條例》強調了物業管理相關各方應承擔的法律責任。
物業服務企業不稱職，到期拒不退出?本次通過的《條例》規定，原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目。物業服務企業無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期改正;逾期仍不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。
物業服務企業拒不移交有關財物的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
同時，違反《條例》相關規定，物業服務企業、業主委員會成員侵害業主利益的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。
業主們，這些事不能做
條例規定，物業管理區域內禁止下列行為：
（一）改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
（三）擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；
（四）侵佔、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；
（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建築物、構築物；
（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放汙水；
（八）排放有毒、有害等汙染環境的物質；
（九）侵佔綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（十）佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物佔用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；
（十二）違反規定飼養動物；
（十三）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
違反這些規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
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