按照法律規定，徵收拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和產權調換。在北京在明律師事務所代理的一起案件中，卻出現了一種新的補償支付方式：購房券。這一新穎名詞讓人聯想到的是網絡購物後的返券。這種新穎的補償方式合法嗎?
風中搖曳的“釘子戶”
四川省Q縣的劉勇(化名)在自家宅基地上建有兩層樓房，並種有瓜果蔬菜，夏有綠蔭，冬有暖陽，一家三代同堂居住在此。日子雖不富裕，但他們生活得自在、幸福。2017年6月12日，Q縣Q鄉政府突然告知劉勇，其宅基地及房子要被徵收。至此，劉勇一家人祥和的生活被打破。
在Q鄉政府未發佈徵收公告和補償決定的情況下，Q鄉政府的工作人員就多次找到劉勇要求其搬遷至別處。當問及如何補償時，Q鄉政府表示：沒有補償款，更沒有安置房，鄉政府僅提供了有效期為一年的購房券，並表示這張購房券可購買房屋，購房後還需將房屋抵押，抵押權人為Q鄉政府。面臨著購買的房屋質量和位置不能得到保證，甚至不能得到Q鄉政府提供的購房券與安置房相對應的保證，劉勇一家人既不願搬遷，卻也不知該如何是好。
就在劉勇一家人一籌莫展的時候，Q鄉政府開始了大刀闊斧的徵遷行動。同村人迫於來勢洶洶的拆遷行動，紛紛按照Q鄉政府的要求籤訂了補償協議，離開了世代居住的家園。而後，他們的房屋紛紛被推倒、碾平。劉勇一家人則慢慢地成了村裡的“釘子戶”。此時，劉勇慌了，也蒙了，Q鄉政府的行為到底合法嗎?自己的合法權益到底該如何保障?謹慎思考後，劉勇找到了北京在明律師事務所的馬麗芬、閆會東和宋曉峰律師，請他們為自己維權。
多個回合的拉鋸戰
馬麗芬等三位律師接受劉勇的委託後，針對劉勇遭遇的特殊情況，先是向Q鄉政府所在的省、市、縣三級人民政府發出法律建議函，詳細地闡述了目前劉勇正遭受的違法徵拆行為，建議拆遷方合法、文明、陽光地拆遷，並進行積極協商談判。於此同時，他們還向當地國土資源局、住房和建設局等六個政府部門申請政府信息公開，要求其公開劉勇宅基地上涉及的徵收拆遷項目審批狀況及補償標準。
幾天時間內的維權行動讓Q鄉政府明白了劉勇不屈服和堅持維權的決心，鄉政府開始寄希望於速戰速決，鋌而走險地向劉勇下發了限期拆除違建決定書。面對Q鄉政府“以拆違促拆遷”的套路，馬麗芬等三位律師立即對限期拆除違建決定書向Q縣政府提起了行政複議，詳細列明瞭限期拆除決定書在程序及實體上的違法情況，並做好了Q縣政府可能維持限期拆除決定書後的應對舉措。
複議申請書提出後不久，Q鄉政府開始主動找劉勇談判。談判過程中，雖然鄉政府在態度上發生了重大轉變，但在對劉勇家房屋的補償方式和標準上沒有變化，並言明不在規定期限內簽署補償協議完成搬遷，將對劉勇房屋進行強制拆除。此時，馬麗芬等三位律師一邊告訴劉勇要沉住氣，不可自亂陣腳，一邊幫助劉勇分析Q鄉政府此舉的真正用意是擊垮他的心理防線，進而讓他接受不公平的拆遷待遇。同時，他們建議劉勇調整應對策略，堅守自己對補償安置的立場，不主動出擊，談可以，但補償標準和補償方式必須按照法律規定進行合理支付。
大約20天過後，Q鄉政府改變了策略，突然承諾按照法律規定以現金方式對劉勇進行補償，補償數額以評估報告為準，但前提是劉勇必須先簽訂以購房券進行補償的補償協議，只有補償協議簽完後，才能備案，備案完成後財務才能發放補償款。而且，Q鄉政府表示，如果在規定期限內不騰退房屋，將會組織相關人員對劉勇的房屋進行強制拆除。馬麗芬等三位律師提示劉勇，補償協議可以先簽，但簽署的內容必須是雙方協商後的現金補償。如果先前的協議不改變，則補償款到位後才可簽署以購房券進行補償的補償協議。
針對可能涉及的具體問題，馬麗芬等三位律師為劉勇制定了詳細的談判思路：
1.先簽協議後給錢的風險。若先簽補償協議，補償協議簽訂後就具有了法律效力，劉勇會受到該份協議的約束。一旦Q鄉政府不守承諾，劉勇將非常被動。
2.先給錢，後籤協議。Q鄉政府既可以通過銀行轉賬方式也可以通過支票方式支付劉勇的補償款。銀行轉賬有流水可查，支票支付也可出具收據，寫明具體明細並簽名捺印。
3.舉例說明補償支付方式的靈活性。關於Q鄉政府提出的補償款需要補償協議備案後再支付的問題，律師指出希望Q鄉政府在補償款的支付方式及時間上作出變通、調整。
4.談不成也不怕強拆。律師指出，合法私有財產受法律保護，拆除合法建築需要嚴格的法律程序，且強制拆除房屋的主體也不應該是Q鄉政府。
最終，Q鄉政府同意先支付補償款後簽署協議，案件得以圓滿解決。
法律攻略
“購房券”補償嚴重違法
無論是國務院令第590號《國有土地上房屋徵收與補償條例》，還是以《土地管理法》為基礎的農村集體土地徵收法律法規，均明確規定了合法的補償安置方式：貨幣補償、產權調換以及集體土地上才有的另行審批宅基地建房。本案中所謂的“購房券”，沒有任何法律依據，根本無法保障被徵收人的補償安置權益得以穩定實現。況且，被徵收人依法有權選擇貨幣補償方式。至於Q鄉政府所主張的簽訂與實際補償方式不一致的補償協議的做法，更是嚴重的行政違法行為。
還有一點需要釐清的是，如果是合法的徵收項目，那麼，Q鄉政府最多隻能在其中起到從旁協助的作用，尤其是其無權未經司法裁決實施任何強拆行為。而在實踐中，卻大量存在著各種嚴重缺乏法律依據的“拆遷協議”。這也是某些地方政府在“公事私辦”，且這種行為將會對被徵收人的權益造成極大的隱患和威脅。
承辦律師
馬麗芬，北京在明律師事務所合夥人，中華全國律師協會會員，北京市律師協會會員。
電話：400-6835-600
閆會東，北京在明律師事務所專業拆遷律師、主辦律師，北京市律師協會會員。
電話：400-6835-600
宋曉峰，北京在明律師事務所專業拆遷律師，中國律師協會會員，北京市律師協會會員，
北京市法律援助中心指定法律援助律師。
電話：400-6835-600
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