現金流吃緊負債率攀升 受累調控去化承壓寶龍地產陷“財務焦慮”
近日，寶龍地產控股有限公司（以下簡稱“寶龍地產”，01238.HK）發佈公告稱，公司作為借款人與大豐銀行有限公司作為貸款人就一筆2億港元3年期貸款融資訂立了融資協議。根據融資協議，各個利息期間的定期貸款融資利率為每年3.1%及香港銀行同業拆息的總和。該筆定期貸款融資將用作公司一般營運資金用途。
《中國經營報》記者注意到，寶龍地產近來融資動作頻繁。4月12日，公司宣佈全資子公司上海寶龍已獲准發行30億元公司債券，成本不詳；4月10日，公司發行了2021年到期的3.5億美元優先票據，成本為6.95%；同日，公司在2017年度業績發佈會上宣佈，其境內核心子公司首家獲批銀行間交易商協會中票、短融、永續中票，總額度超80億元人民幣。
有業內人士在接受記者採訪時認為，寶龍地產多次釋放資金需求或與其去年財務狀況不完美有關。2017年，寶龍地產雖然收入和淨利潤實現了不同程度的上升，但現金流和負債率表現並不理想，融資成本也一直居高不下。
針對資金壓力等方面的問題，記者致電致函寶龍地產相關負責人尋求回應，但截至發稿，未獲回覆。
上海區域少了50億~60億元的現金流
根據寶龍地產發佈的2017年年報，2017全年，寶龍地產合同銷售達208.82億元，較2016年同期上升18.4%，比年初定下的目標超出近9億元；實現收入155.93億元，較2016年同期上升9.1%；其中，租金及物業管理服務收入18.04億元，較2016年同期上升29.7%；淨利潤為38.68億元，較2016年同期上升40.7%；毛利率為33.5%，較2016年的33.4%略有上升。
不過，在收入和淨利潤雙雙上升的背後，寶龍地產去年的現金流出現了一定程度的下降，負債率也大幅攀升。截至2017年12月31日，公司現金及現金等價物及受限制現金共99.62億元，較2016年底減少1.8%；借款總額為355.36億元，較2016年增長18.4%；淨負債比率約為86.8%，較2016年上升10.2%。
梳理歷年財報發現，寶龍地產的淨負債率呈逐年遞增趨勢。2014年~2016年公司的淨負債率分別為66.2%、70%和76.6%。
談及現金流及負債率方面的問題，寶龍地產方面在3月27日於香港召開的業績發佈會上坦言：“負債率是偏高了，從去年的報表來講，主要是上海少了50億~60億元的現金流，上海由於調控銷售全封了，使得負債升高。公司對負債的考量主要是不去借貴的貸款，有合理的融資和便宜的土地就去做，如果不合適就寧願放棄。”
與此同時，頻繁融資的寶龍地產融資成本一直居高不下。財報數據顯示，2014年~2016年，寶龍地產的融資成本淨額分別為0.31億元、3.64億元、6.79億元。不難看出，2015年公司的融資成本淨額為2014年的十倍之多，2016年又呈翻倍增長。2017年，寶龍地產的融資成本淨額雖降為5.73億元，但相比之下，2017年龍湖地產的融資成本淨額僅為0.45億元。
上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者採訪時指出，今年的房地產市場預期並不是太高，所以對房企手裡的現金流有較高要求。如果本身現金流不多，很多借貸處於還債期的話，房企就比較被動。寶龍地產主打商業項目，住宅項目相對較少，沒辦法實現快週轉，更需要大量的資金池做後盾，這可能是寶龍地產頻繁融資的原因之一。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，對於寶龍地產來說，類似融資需求和其不斷追求業績成長有關。“這幾年實際上類似企業業績增速比較緩慢，所以必然要不斷研究新的投資策略。而類似融資計劃，工具比較豐富，也和其不斷追求業務發展有關。尤其是寶龍地產本身在商業地產項目上比重大，沒有太多住宅業務的支持，必然需要外部融資來做支持。”
“現在所有的企業都缺資金，無論是大企業還是小企業，商業地產還是住宅，所以現階段能融到資金對企業來講是一件好事。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。
商住項目去化承壓
據瞭解，寶龍地產自2003年起，專注於開發及經營大規模、多業態的綜合性商業地產項目，目前已在全國逾30個城市打造了超80個物業項目。
為保持自身在商業地產領域的競爭力，寶龍地產在適度加大商業佈局的規模和比重。2017年寶龍地產在商業綜合運營方面，新開業了7個商業項目，至此，已開業商業綜合體達到36座。
不過，在政策的管控下，寶龍地產的商業項目競爭優勢正面臨嚴峻挑戰。2017年年初，上海叫停百餘商住項目網籤，隨後又多次發文要求對不符合規定的酒店式公寓等進行整改。受此政策影響，寶龍地產旗下位於青浦區的寶龍城、崧澤華城寶龍商業廣場，閔行區的吳涇寶龍廣場，嘉定區的寶龍商業中心，奉賢區的寶龍商業廣場等多個項目均被暫停銷售。
如今，一年多時間過去，記者先後從上海市閔行區劍川路和尚義路路口的寶龍吳涇廣場和青浦區華志路333弄的虹橋寶龍城瞭解到，寶龍吳涇廣場一期所包含的商業和類住宅項目均已銷售完畢。但項目二期暫未取得預售許可證，預計最快於5月推向市場。現場銷售人員透露，不同於一期，二期無法通燃氣，戶型也做了重新設計，這對於購買後用以自住的客戶很不利。
虹橋寶龍城銷售人員告訴記者，現階段項目在售的主要為商鋪，前期酒店式公寓loft已全部售罄，目前入住率在9成以上。同時，由於總價較低，且可以通電通氣，虹橋寶龍城商墅也已銷售完畢。
值得注意的是，2017年3月，寶龍地產副總裁兼首席財務官廖明舜曾在投資者推介會上透露，寶龍地處2017年銷售目標為200億元，其中住宅銷售佔4成，商業銷售佔6成。但根據2017年業績報告，2017年公司的商業銷售面積比例僅佔4成，而2016年的商業銷售面積佔到近7成。
“當前商住項目的整頓，對於類似商業地產運營商來說是一個很大的打擊。實際上這也對此類企業有很大的教訓，即產品研發和項目銷售必須和政策的框架相吻合，否則容易有各類壓力，甚至帶來很多損失。”嚴躍進建議，此類企業應適當加碼住宅業務，這幾年從各類資金流向看，住宅產業的發展機會好於商業地產業務。
“去年來講，可能受到上海政策影響，公司遭受一定的衝擊。但現在政策面允許自持的情況下，公司可以運營，這其實算是給了開發商一個解決的通道，同時，資產證券化政策的開放可能對其來說也是一個機會。”張宏偉分析表示。
在盧文曦看來，政策的收緊讓一些想打擦邊球的房企不得不規範運營，對行業來說是好事，倒逼房企做精做細。
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