我國工業地產的發展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業投資者來到中國投資工業地產。國內工業地產的發展空間非常巨大，將有更多國際機構投資到這一領域，未來潛力無限。
工業地產理論
工業地產的概念
工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。具體指工業類使用性質的土地及其土地上建築物和附屬物，工業類土地上建築物通常包括工業廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。簡單而言，就是工業性質的房地產。
常規工業地產分類
根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式主要有工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。 就我國來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，由於其在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等因素的綜合影響，在我國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。
工業地產公司運作
工業地產土地的批租年限為50年。目前主業為工業地產的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經濟或高新技術開發區為基礎平臺，從事工業園區或高新技術開發區內的土地一級開發、房地產開發、工業物業出租、配套設施服務等。 工業地產公司最大的優勢是經營業績穩定，一般現金流充沛；享受工業土地增值帶來的資產溢價；不受住宅地產政策調控影響。
工業地產的發展
工業地產市場在過去很長一段時間內並不是一個完整發展的商業市場。 隨著這兩年工業投資基金的興起，特別是住宅、商業類物業的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業地產轉移，使得這些獨立的小型工業園區逐步興起，而這樣的園區往往更多考慮的是園區工業房地產的回報問題，這也就更接近於大家現在比較流行的“工業地產”的概念了。
工業地產四大特徵
工業地產的商業模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報的四大特性。從運營的規律來說，工業地產租期相對較長、相對回報穩定。
工業地產主要開發流程
工業地產作為一門產業，其贏利點體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、並能夠在抵償支出後有剩餘。 有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。
工業地產成功開發要素
工業地產如何成功，主要從以下幾個方面： 首先是選址，分析區域市場環境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業，圍繞主導產業進行資源的配套，二級、三級的配套企業在哪種情況下可以進來，瞭解企業需求和園區的產業定位及產業發展方向。 其次是定位，任何一個園區本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優勢，整合區域優勢資源，形成園區本身特有的優勢。
在具體定位的時候，要考慮市場的導向、資源的整合、創新的能力。比如從定位的角度可以判斷是製造型的園區、物流園區，還是研發型園區、商務型園區。 第三是客戶，要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現有園區企業和潛在客戶進行分析；一個是從產業鏈的角度，包括對區域本身的主導產業分析，跟蹤二級配套企業、關聯企業的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業市場進行分析，考慮把市場和製造融合在一起，形成前店後廠的園區模式。 第四是造勢，通過挖掘潛在優勢，創造市場，促進發展。首先確定園區營銷的推廣理念，搭建公關平臺（政府溝通平臺、中介商務平臺、客戶交流平臺），創新傳播渠道（網絡、行業、戶外、展會論壇）。要結合城市資源、城市特點，考慮產業經濟和園區發展的和諧共贏。讓客戶意識到園區不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業發展的生活方式和超值服務。 第五是產業招商。招商的核心是招商渠道的建設，可分為國內投資企業、國內異地企業、同區域企業，通過優惠政策等各種方式把真正需要的企業招進來。以一個汽車產業鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產業鏈企業比較多，要把各個配套行業層層分解，找到適合園區發展和需要的零部件企業。
最後關鍵因素是服務。要想成功的運營工業地產，更重要的一點就是服務。一是對政府和開發區服務，政府和開發區最需要的是推動產業升級，促進區域產業集群，產生稅收。另外要為客戶提供價值。客戶有區域的價值需求，只要來園區就享受低成本、優惠政策等便利。更重要是通過園區的管理，提供上下游的產業鏈和供應鏈，形成園區獨特的企業文化。
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