7月31日，業界知名新媒體《樓市資本論》對外發布一篇標題為《新城控股的陽謀！王振華染指4家銀行，千億規模下的融資飢渴》的深度調研文章，引起了中訪網和各大財經媒體、社會公眾的關注。
據《樓市資本論》撰文：作為新晉TOP10的王牌地產公司，上半年銷售額近1000億的新城控股，幹了一件大事。
樓市資本論獲悉，新城控股公告，以9.73億收購其掌門人王振華的一家投資公司江蘇新啟，從而間接入股三家銀行——通過左手倒右手的關聯交易，控制人投資的三家銀行，也就順理成章納入新城資本範圍。
新城控股藉此大舉進軍銀行業，居然公告直言這將“有助於未來融資，為公司戰略發展提供有效保障”。
樓市資本論認為，當前房地產行業融資渠道收緊，房企入股銀行，可能成為其突破瓶頸、變相融資、獲取貸款的手法，可謂演技在線。
新城控股融資“新思路”：佈局四家銀行
這家名為江蘇新啟的投資公司，由江蘇新城實業及江蘇新城創業共同持有，而新城控股董事長王振華，便是後兩家公司的實際控制人。
通過這筆交易，新城控股一舉成為江南農商行、鎮江農商行、常州金壇興福村鎮銀行3家銀行的主要股東。其對後兩家銀行的持股比例均超過5％，對江南農商行持股雖未超過5％，但可以派駐股東董事。
新城控股此前持有蘇州銀行1％股權，如今旗下被投資銀行增至4家，王振華顯然在下一盤大棋。
樓市資本論認為，上市公司入股銀行，一般抱有以下預期：
一是，享受穩定且持續的銀行分紅；
二是，基於銀行的上市預期而加大投資；
三是，加強銀企聯繫，便於實現融資需求，推動金融資本和實業資本的融合發展，形成新的利潤增長點。
就拿江南農商行來說。這家銀行2009年末由常州原5家農村金融機構合併設立，是全國首家地市級股份制農村商業銀行；目前資產規模約3500億元，是國內第七大農商行，也是江蘇省規模最大的農商行，去年營收、淨利潤分別約78億元和21億元。
今年6月，江南農商行對外披露了A股上市意圖。這意味著，新城控股入股之後，除了獲得穩定分紅，未來還可以通過銀行上市成為上市“影子股”，獲取更多投資收益。
不過，王振華的胃口可能並不滿足於此。
從“有助於公司未來融資”這句直裸裸的告白來看，王振華9.73億元關聯交易背後，或當另有所圖。
王振華的高週轉遊戲，地產業務連年翻番
1993年，王振華在常州武進創立新城控股時，公司加起來只有5個人，共100萬元資金。經過20多年發展，新城控股去年成功躋身千億房企行列今年上半年實現合同銷售金額約953.11億元，在中國房企排行榜上升到第8位。
新城這一輪快速崛起始於2015年成功實現B轉A之後。當年，新城控股銷售金額為319億元，2016年達到650億元，2017年達到1264.72億元，連續三年規模翻番，複合增長率高達99%，成為同期竄升速度最快的房企之一。
今年，新城控股的銷售目標是1800億元，中遠期目標則鎖定世界500強。王振華在業務佈局上，繼續堅持“住宅+商業”雙輪驅動，以及“1+3”戰略——以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環渤海和中西部發展。
經過前兩年的快速擴張，新城控股目前業務擴展到全國86個地級市、170多個區縣。上半年，眼看一二線城市調控持續收緊，王振華果斷調整現有“1441”佈局，要求公司業務進一步向三四線城市下沉。
“新城現在土地儲備的比例在一線城市大概10%，二線城市40%，三線城市40%，四線城市10%。”他認為，未來3～5年三四線城市都有比較好的機會，四線城市土儲佔比還要適當提高。
今年上半年，新城控股花了279億元在全國範圍內拿地，拿地金額排名第13位，其中有200億元用來補倉長三角地區，尤其是在江蘇、浙江的三四線城市持續佈局。
在樓市調控緊縮和企業戰略調整過程中，企業如何繼續保持高速擴張勢頭，王振華寄希望於高週轉。
“高週轉要靠每一個模塊的能力提升，”他用足球比賽來比喻目前被眾多房企熱捧的高週轉模式，場上每一個隊員都必須保持最佳狀態，才能贏得比賽，如果有一個人傳球不到位，這一波進攻就可能全功盡棄。“房地產也是一樣，要做好每一模塊。”
已經在這輪高週轉遊戲中嚐到甜頭的王振華，如今已經欲罷不能。
他調動公司所有模塊，都圍繞並服務於一條主線——“土地-資金”的高週轉：拿地以後，怎樣在幾個月內變成現金流；現金到手，又如何儘快變成土地……
負債率高達86.26%，借新債還舊債的無奈
如何玩轉這場高週轉遊戲，融資是其中具有決定性意義的關鍵一環。
王振華近日接受媒體採訪時坦承，今年融資這塊，由於金融監管政策把表外融資放到表內加強監管，公司出現了資金緊張情況。
截至2018年3月末，新城控股的資產負債率高達86.26%，其有息負債餘額為519.97億元。其中，銀行借款餘額93.45億元，利率在4.75%~5.94%之間；截至7月10日，直接債務融資規模為237.45億元，利率在4.41%~7.5%之間。
發新債，償舊債，一家千億規模的上市公司，面對監管層大變戲法，可見新城控股當前的資金鍊條，已經繃得相當緊了。
對此，新城控股一方面提倡高週轉，通過快銷售、快回籠，實現資金快速到位；一方面拓展融資渠道，藉助境內外雙融資平臺，通過發行美元債、公司債、ABS、ABN等多種方式實現融資。
今年上半年，新城控股發行了總額度13億美元的美元債；6月份，一筆總額47億元的私募債發行也已獲交易所審批通過；但是進入7月，一筆總額38億元的綠色債券發行受阻，不得去掉綠色屬性變成普通公司債券，發行規模也減至21.6億元。
業內人士分析稱，房地產行業負債率不斷創新高，監管層需要適當控制審批節奏和規模，規範資金用途，可能是新城控股這筆公司債發行受阻的主要原因。
從發債用途來看，新城控股原定38億元的綠色債中，19.18億元擬用於償還綠色建築項目金融機構借款，18.82億元用於綠色建築項目建設。
而調整後的21.6億元募集資金，扣除發行費用後，擬用於償還新城控股2016年非公開發行的、2019年3月末到期的兩單公司債券。
融資成本過高一直是困擾新城控股的問題。2009年以來，新城控股信託與銀行的平均融資成本曾高達13%；2012年新城發展在香港上市後，融資成本有所降低，但也維持在10%左右。
2017年，公司憑藉良好的業績表現以及較高的信用等級評價，將整體平均融資成本降至5.32%。但是，為了支撐公司業績可持續的快速增長，王振華急需尋求多元化的融資渠道和較低的財務成本。
在樓市資本論看來，新城控股展示新思路，入股銀行，便成為王振華打破融資瓶頸的戰略決擇。
目前旗下現有四家關聯銀行，能否支撐新城控股的勃勃野心，滿足其對融資的飢渴，不妨讓時間來給出答案。
閱讀更多 中訪網 的文章
