新城控股業績與風險的賽跑仍在繼續。
8月24日晚間，“千億房企”新城控股公佈了其2018年中報，上半年公司實現營業收入157.58億元，同比增長39.10%，淨利潤25.38億元，同比增長122.81%，基本等同於此前業績預測的區間上限。
不過，其2018年上半年經營活動產生的現金流量淨額為-91.36億元，相比去年的-74.61億元，進一步流出了近17億元。實際上，自2017年一季度以來，新城控股已經連續6個報告期經營活動產生的現金流量淨額為負，巔峰期曾於2017年年末達到-104.85億元。
一般而言，企業的經營活動產生的現金流量淨額往往應該與企業賺取的淨利潤相匹配，否則容易產生風險。
對於房地產企業來說，購買土地是其經營活動產生的現金流出中的重要一環。通常情況下，那些土地銷售多少就補充多少的房企往往銷售規模穩定，淨經營現金流入大致等於淨利潤，但對於高速發展中的房企來說，銷售規模快速增長是其重要特徵，由於新購土地遠遠超過消耗土地，淨經營現金流入往往遠小於淨利潤，甚至為負。
這未必是壞事，反而是企業持續高速發展的基礎，這一點從碧桂園（2007.HK）以及中國恆大（3333.HK）這兩家過去幾年快速增長的房企身上，便能略窺一二。
碧桂園2011年至2015年連續5年經營活動產生的現金流量淨額為負，從-24.83億元變化至-175.90億元，同期銷售規模從432億元增長至2015年末的1402億元，其後兩年受益於此前的擴張，銷售額更是狂奔至3088億元以及5508億元；中國恆大更是自2010年至2017年連續8年為負，雖然期間經歷過下降，不過最終還是從當初的-117.24億元變化至-1509.73億元，同期銷售規模則從527億元增長至5010億元。
而從新城控股近幾年的發展情況來看，也明顯處在高速發展期，從當初的百億銷售額跨入了千億俱樂部，尤其是2015年至2017年，公司拿地金額連續三年快速提高，分別達到238億元、536億元和724億元，2015-2016年拿地金額佔同期銷售金額的比例也居高不下，2017年儘管降至57.21%，也正是由於之前加速拿地換取了之後銷售金額的大爆發所致（2017年銷售金額超額完成比例高達49%）。
進入2018年上半年，新城控股以往銷售與拿地的節奏仍在延續。2018年上半年新城控股實現合同銷售金額953.11億元，正式殺入全國房企銷售排行榜前十位；與此同時，整個上半年公司新增土地儲備82塊，根據克爾瑞研究統計投入金額約245.1億元，雖然相比前幾年，比例有所下滑，但這是在今年整體去槓桿大背景下公司選擇更多的小股操盤所致（82個項目中有29個權益佔比不足50%），總體上來看，拿地節奏仍然保持在行業前列。
雖然目前新城控股經營活動產生的現金流淨額較為難看，但考慮到公司目前處於高速發展時期，而且整個行業的集中度正在進一步向頭部企業集中，當前拼規模同時加強土地儲備的投入能夠為未來業績的持續釋放奠定基礎。
儘管融資利率相比於2017年上升了0.43個百分點，達到5.75%，但這在今年整體大環境下，還是十分難得的。較低的融資利率、疊加綜合體一攬子拿地的主要經營方式以及出色的運營管理，共同促使新城控股的毛利率進一步由2017年的34.85%提升至2018年上半年的36.59%。
另外，看似糟糕的經營活動產生的現金流淨額並未影響公司負債水平方面的改善。
一方面，雖然負債總額從2017年末的1575.45億元增長至2174.62億元，而且資產負債率也由之前的85.84%上升至88.31%，但從更有意義的指標淨有息負債（等於負債總額-預收賬款-應付賬款-其他應付款-現金）來看，其數值為417億元，相比於2017年末下降了約102億元。
另一方面，公司短期借款與一年內到期的非流動負債合計金額約為271億元，目前公司賬面貨幣資金為248億元，短期償債壓力不大。
除此之外，新城控股上半年末所擁有的785億元預收賬款，以及下半年計劃實現竣工面積680.16萬平方米（約為上半年的3.2倍）的經營方案成為保障業績增長、現金流改善的關鍵；而且下半年的銷售金額往往比上半年要多，考慮到上半年公司項目資金回籠率86.8%以及採用新會計準則後部分銷售金額可以提前結轉確認為營業收入，只要下半年拿地規模不發生爆發式增長，業績在與風險的較量中佔據上風將是大概率事件。
新城控股董事長王振華常常將公司比喻為駱駝，希望其以駱駝的姿態穩步快速擴張。未來隨著大量吾悅廣場的開業，商業地產本身存在的資金沉澱問題是否會拖慢駱駝的腳步，值得投資者持續關注。
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