新城控股黨委組織集團黨員骨幹重溫入黨誓詞
文 | 財經無忌
全中國的房地產公司都在去槓桿，但是新城控股（601155）卻是例外。
這家江蘇最大的地產公司在跨入「千億俱樂部」之後，就開始進入了「矇眼狂奔」的時刻——今年上半年新城銷售完成將近1000億，距離老闆王振華下達的全年1800億目標，已經過半。
當然代價也不菲。
今年上半年，新城控股的財務總監需要不停地在財報上修改公司的債務數字。最新的數據是，截至6月30日，新城控股的借款餘額約為人民幣646.30億元，這個數字比去年年末增加了219.66億元。
也就是說，在這半年裡，新城控股幾乎每天要借款查過1.2億元，這其中大部分的借款來自銀行貸款和公司債券——在國內收緊房企發債的背景之下，新城控股還不得不選擇了在境外發債，兩個多月內連續發債3次，其中後面兩次間隔甚至不到20天，票面利率也從6.5%上升到了7.5%。
截至 2018 年3月末，新城控股負債總額為1680.22 億元，其中流動負債佔比為79.45%。
這樣的場景在新城控股的歷史上幾乎沒有發生過，那麼，如此「嗜血」的新城發生了什麼？
1、
在過去的三年裡，新城控股累計淨利潤為118.16億元。去年，新城的淨利潤在上市房企中，一躍進入了前十，僅次於華夏幸福。
淨利潤擴大的背後也是債務的堆積。
同花順iFind的數據顯示，新城去年債務合計達到了1575億元，資產負債率是85.84%，在A股上市房企中排到了第十，而房地產行業的整體平均負債率是79.1%。
新城的債務究竟高不高，如果放在房地產行業維度中，或許很難有一個共識。因為在中國，負債和規模在房企的發展過程中，總是相伴而生的——在過去的十年中，中國的房企打的是規模戰，誰能拿到更多的錢，搶到更多的地，誰就能獲得高增長和高利潤。
不過，如果按照今年上半年新城的債務增長情況來看，新城對資金的需求已經遠遠超過了去年的水平。
不久前，盧志強的泛海一週發債27億引起行業譁然，但新城似乎大有追趕的勢頭：不到20天發債4億美金。
事實上，從去年開始房企「去槓桿」已經是主動式的行為了。無論是王健林還是許家印這些房產大亨，都邁出去槓桿的這一步。恆大甚至提出，到2018年末資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
2、
新城如此「不聽話」，逆行業大勢自然有他的苦衷——共產黨員王振華怎麼可能不懂政治呢，雖然他的兒子早就是澳大利亞國籍了。
從目前來看，新城控股已經攤開了一個巨大的攤子。
截至今年3月底，新城在建的項目146個，合計面積差不多有3321萬平米，這在新城的歷史上也是沒有過的。
從新開工面積的數據上來看，新城確實進入了一個
「矇眼狂奔」的時代：2015年新開工面積是741.22 萬平方米，2016年是850.02 萬平方米，而到了去年，這個數據變成了2066.26 萬平方米，比前一年的兩倍還多。這麼多的項目開工，自然帶來了不小的資金壓力。
具體來看，截至 2018 年3月末，新城主要在建項目計劃投資額達到2071.53 億元，目前缺口達到951.47 億元，其中，前十大在建項目計劃投資額合計440.39 億元，尚需投資175.34億元。
除了新開工項目之外，新城還到處拍地。去年新城拿地3392萬平米，是前年的兩倍多，而2015年新城還只是拿9多萬平米的體量。
無論是拿地也好，開工也好，直觀地反映在公司財報上是去年新城經營性淨現金流一欄已經是—104.85億元。
主流信用評估公司大公國際對新城控股出具的一份報告稱：2015—2017 年，受公司房地產開發業務存貨及預收款項波動影響，公司經營性淨現金流波動較大，以至自由現金流無法對負債和利息形成有效保障。
3、
今年是新城控股成立的第25個年頭，在不久前新城控股舉行的25週年慶典活動上，新城打出「世界五百強」的目標。
目前新城按著「住宅+商業」雙輪驅動的戰略在前進，老將梁志成負責地產，前年從萬達引進的陳德力則負責操刀商業廣場「吾悅」項目。
從目前來看，無論是住宅和商業，新城都無法在二線城市有更多的表現，從去年新城拍地的樓面均價3175元/平方米的價格來看，基本屬於三線甚至四線城市為主。
到去年年底，吾悅廣場在全國已經開業23個，今年還要計劃再開業18個。這些分佈在武進、張家港、安慶、丹陽等四線城市的吾悅廣場難說「風光」，其中租金收入最高的是在新城的老家常州——常州吾悅國際廣場能達到3.58元的每天每平米的租金。
在一次投資者溝通會上，新城宣稱今年的吾悅廣場的租金收入目標「超出20億人民幣」，而2017年，這個數字是10億——顯然這個增量大部分需要來自今年新開的18個廣場。
但一個較為現實的問題是，在商業廣場已經「審美疲勞」的今天，吾悅如果僅僅只是複製萬達的那套做法，未必是一條明智的道路——目的連萬達也已經合縱連橫，和蘇寧外部企業合作，對原有的萬達廣場模式進行了升級。
顯然，無論是人流區位、廣場品牌號召力、招商運營能力，吾悅廣場或許僅僅只能排在第二梯隊。
在江蘇的三線城市啟東，當地人在論壇上發出這樣的質疑：吾悅廣場入駐品牌，都是什麼鬼？
他們展示了一張海報或許能讓我們感受到吾悅廣場的風格
下面有人回覆說：德莊火鍋和名創優品明顯是大潤發開不下去了，挖過去的。
「考慮到三四線城市的經濟基礎和人均可支配收入相對薄弱，加之上述城市受電子商務影響較大，其後續招商運營將對公司帶來挑戰。」另一家評級公司中誠信國際對吾悅廣場的後續招商也信心不足。
事實上，新城的吾悅廣場似乎只是學到了萬達的「趕工速度」——南京河西的吾悅廣場，在未取得施工許可證的情況下，強行違建至四層，在主管部門下達停工的處理意見後，新城方面依然沒有顯示停工的跡象。
這也難怪——在公司大幅舉債的前提下，趕進度搶工期，或許就是新城目前的頭號目標吧。只是好的不學，為什麼要學碧桂園呢？
（完）
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