买入主城究竟有多难？
从去年12月成都实施公证摇号以来，所有开盘项目中，仅四个楼盘位于三环内，而将范围缩小到二环内，该数据为0。两周前，位于成都东二环的龙湖·梵城正式亮相（下图），成为4年来成都二环迎来的首个超百亩新项目。
上周二，发哥专程跑了一趟刚刚开放的龙湖·梵城售楼部了解到，整个项目开发面积约75万平米，目前别墅和高层住宅尚未开盘，在推的是一款建面约68-83平米的商办类产品【梵城颂】，堪称“二环爆款”。
既然被称为“爆款”，那这种产品究竟值不值得下手？
购买逻辑
首先，发哥先说一下购买这类产品的总体逻辑：首先，任何一款产品，脱离区域说项目，或者只说区域不论产品，都是有问题的。其次就是要看需求，可租还是可售可转手。按此逻辑线，你就可以衡量目前市场90%以上的类似产品。
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区域爆款：二环新品
▲成都二环
东二环、东郊记忆对面，龙湖•梵城给人的第一印象就已经近到没朋友。
我们从去年12月公证摇号以来拿预售的楼盘区位来感受一下：截至7月11日发哥写稿，成都共计发出321个预售证，其中三环内仅开出4个盘，且都在中环附近。
龙湖·梵城所在的东二环东郊记忆板块，既共享建设路又优于建设路：
交通方面，相比目前建设路不通地铁的尴尬，梵城距在建的地铁8号线一前一后两个站点均不过三四百米，并可一站路换乘地铁环线7号线。同时，这里还是目前城东最便捷接驳内外环线的区域——既有城东唯一一处二环高架全互通匝道可自由上下二环高架，又能沿新成华大道直达中环，进而通过下穿上成南高速，快速转换三环直至绕城。
商业方面，项目紧邻百亿商圈的建设路和万年场商圈，方圆3公里范围内覆盖万象城、339、伊藤、SM广场、龙湖三千集等多个商业综合体，同时龙湖·梵城还自带约14万平米的滨江天街购物中心，预计明年四季度开业运营。
人口方面，从10年前龙湖首次布局东二环开发三千里、三千城算起，目前区域内已云集万科、恒大、招商、中粮等众多品牌开发商。相关数据统计，区域内1公里常住人口约20万人。同时，周边还有电子科大、理工大、石室中学、列五中学等大、中院校，进而形成巨大的消费潜力和城东的重要人口居住地。
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品牌爆款：城东升级
▲城东最早的城市综合体之一龙湖·三千集
作为最早进驻成都并开拓城东的先行者之一，龙湖14年来已在城东布局超过5个项目，俘获数万城东“龙民”粉丝。
龙湖·晶蓝半岛，城东一环路规模最大的精品住宅社区之一，采用极简主义建筑风格。为打造真正具备国际水准的建筑群落，项目不惜用一半的面积来打造整体景观中庭，接近260米的楼间距，25000平方米的整体中庭差不多相当于4个标准足球场的大小，从而开创了城东阔景中庭园林舒居生活。
龙湖·三千集、三千城、三千里，城东最早的城市综合体之一，也是建设路商圈的开创者，对城东商业发展产生了至关重要的促进作用，自此也诞生了特有的天街生活方式，下楼可达的商业繁华，出门即近的城市便捷。
而今，梵城百亩大盘将让城东的生活品质再一次提升，汇集繁华商业、城市便捷、幽静自然、滨水河岸、潮流文化等多元生活体验，将引爆最梦寐难求的生活方式。
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项目爆款：百亩大盘
▲龙湖·梵城意境创想图
龙湖•梵城占地约186亩，相当于在东二环沿新成华大道修了1.4倍大的天府广场。这样的百亩大盘，过去很少，今后也会更少。
来自中成房业的数据显示，从2015年以来，成都三环内超百亩的地块，公开市场总共供应了4块，并且全部为龙湖把持，其中龙湖·上城在一环、首开龙湖·紫宸在中环、龙湖·西宸原著在三环，而龙湖·梵城体量最大、位置更好 ——放眼整个成都二环，上一次有超过百亩的地块入市还要追溯到2014年的绿地GIC。
究其原因，随着成都中优规划的实施，城市核心区大拆大建成为过去，为降低人口密度和开发强度、调迁百万人口出城，类似龙湖•梵城这种占地超过百亩的项目在主城区将会越来越少，同时，这种大盘开发往往附带诸如商业配比、产业入驻、人才公寓等严苛的配建条件。
大盘开发，对于开发商来说，考量多业态打造能力、资金实力、运营能力，但对于业主来说实惠太多：最重要的就是配套齐全，超市影城餐饮健身馆下楼即达；其次就是对项目及周边环境的统一打造，有利于提升区域未来的升值潜力。
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产品爆款：户型罕有
▲龙湖·梵城售楼部实景
目前，龙湖·梵城已确定商办物业、购物中心、街区式商业、墅居产品4大核心业态，其中，正在首推的【梵城颂】之所以被敢说是“二环爆款”，主要缘于以下几个基本面判断：
a、区域内唯一河景新房
有统计显示，在成都三环内仅有府河、南河、沙河三条水系，其中只有4条超过200米的河岸线还处于可开发状态，其中就包括梵城旁边约400米的沙河河岸线，届时，将由具有园林大师美誉的龙湖全程参与设计。
▲龙湖·梵城区位图
b、1公里内4公园环绕
梵城周边1公里范围内，分别有杉板桥公园、麻石烟云公园、东郊记忆三大公园，而就在发哥踩盘当天还发现，就在梵城街对面，沿沙河新建了“沙河城市公园”，目前已进入施工收尾阶段。
c、功能性使用性均衡
【梵城颂】位于购物中心与居住区之间，总共就两栋，南北朝向视野基本无遮挡，向北可以望公园、向南可以看沙河，外立面运用大面积玻璃，内饰采用高级灰与木纹色的都市精奢艺术风格，这种简约据说是采用了当前伦敦公寓的最流行趋势，68和83平米的两种产品，户型方正，面宽达到了约9米，相比30~40平米同类产品，空间感不局促，在使用性和功能性上更为合理和舒适。
▲东郊记忆
d、面积段同类产品中稀缺
68、83平米这两种户型，虽是商办产品，但在这个面积段上，基本能满足一个三口之家的日常使用。同时，从整个区域来看，随着建设路商圈的成型和东郊记忆板块地铁、商业及产业配套的更加完善，这一区域的价值不断看涨，周边居民享受到的区域发展红利可从当前二手房窥见一斑：目前建设路板块多个小区二手房单价在2.8-3万之间，总价已超过250万。
而在同类产品中，近半年区域内只有约2个项目推新品，一个在25-33平米，另一个是48-60平米的LOFT。【梵城颂】正好就踩在使用性和总价的平衡点上——既避免了小面积段同类产品过于泛滥，出租或转手的议价空间有限，又能在可控的总价的前提下享受与普通住宅相同的主城区生活及交通配套。
小结
购买商办物业一般出于两个目的：要么自用要么投资。在主城核心区新房几无新增供应的背景下，要进驻东二环这片区域，二手房的门槛大部分都在250万以上。而【梵城颂】比较适中的使用面积段、较低的总价、不受限制，便可进驻二环，享受成熟配套。同时也可作为陪伴儿女、陪伴父母的阶段性使用。
其次，由于区域内聚集超20座的商务楼宇、20家以上面积超5000平米的卖场，加上两所高校及周边中小学人群覆盖，租赁市场的活跃度和超20万的区域人口基数，都将作为投资【梵城颂】的人口支撑。
在稀缺的二环边上，用可控的总价撬动一套区域前景可期的优质房产，你觉得这样的产品属不属于“二环爆款”？
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