要看懂現在的房價到底高不高，首先要明白兩個道理淺顯的效應。主張房價有泡沫的人最常提出的依據，一是中國的房價收入比過高，二是地區對比中國的房價顯得過高。例如泡沫論者認為北京的房價與東京、紐約、倫敦相比顯然存在很大的泡沫。考慮到兩種效應，北京的房價即使比東京、紐約、倫敦的高不一定就不合理。
城市輻射的人口數量越大，房價向上的潛力越大。所以在首都——首府——地級市——縣級市逐層向下輻射的結構裡，上級的房價總是比下降的房價高。拿北京的房價與東京對比時就不能忽略這種效應。假設其它條件相當——首要是假設中日兩國人均收入相當，東京的房價只能和我們人口大省的中心，如鄭州或濟南的房價對比，而北京的房價理應比鄭州或濟南高出一級。
假設中美人均收入相當，紐約的房價不能和北京相比。不只是因為北京輻射的人口數量更大，還因為另一種效應。北京並不是中國的紐約。北京至少相當於把華盛頓的政界、好萊塢的娛樂圈、硅谷的科技產業都搬去紐約。試想這時紐約的房價會到哪裡？不只是北京作為首都負擔了過多的功能。看看知名學府、頂尖科研機構、營收排名前500大企業的總部在中美兩國全境的地理分佈，包括人才在內的各種社會資源在美國的分佈更分散，而在中國更集中。美國是“小政府，大市場”的社會，行政權力對資源配置的干預微小，地價、房價、房租對資源的配置更有效，地理分佈更分散，也更合理。而在中國，行政權力對資源分配的干預較多（包括計劃經濟時代資源配置的方式對產業與人口分佈的長期影響），社會資源高度聚集在逐層向下輻射的行政權力中心周圍。
當然，中國的人均收入、中心城市的平均工資水平還遠比不上國外。指出這兩種效應是想說，房價不能只對收入水平做折算來簡單對比，泡沫論者的依據不成立。這兩種效應道理很淺顯。奇怪的是，無論是身邊的人還是媒體上的專家，我從未見泡沫論者在對比房價時提及這兩種效應。這兩種效應對房價的決定作用不一定比靜態的人均收入小。收入是變動的，而人會預期。現在的人均收入與房價的關係是否合理，取決於如何看中國的前途。我是樂觀者。多數人無論對生活和社會有多少抱怨，都有收入大約十年翻一翻的經驗記憶，也有這樣的未來預期。
要看懂房價需要用上一點簡單的經濟學思維。一個城市的容量是有限的。允許進入這個城市的名額就像電影院裡的座席一樣，是稀缺的資源。要分配這種資源只有兩種辦法：計劃或市場。計劃的辦法就是以前限制人口流動的戶籍管理制度，誰有一個城市的戶口誰就可以在裡面生活。現在就只有北京和上海這兩個戶口還值錢的城市還保留了一點這種做法。市場的辦法是價高者得——以房價、房租及其他生活成本來決定居民名額的分配。房價有沒有泡沫，要看在現在的價位上潛在的需求有多大。
在對需求的判斷上，中心城市的本地人會有侷限。我所在的二線城市，土生土長的本地人反而不那麼熱衷炒房。可能的原因是，本地人熟悉城市的歷史。他們還保留有這樣的記憶：小時候某個地方還是不毛之地、某個位置多少年前才多少錢一平。看到現在漲得這麼高覺得無法理解，主觀感受上會覺得泡沫很大。相反，小地方出來的人有自身和身邊人的經驗，比本地人更能理解人們為什麼擠破頭要往大城市裡擠，也就能理解房價為什麼這麼高。小地方出生的人，從小有一種對“外面的世界”的想象與嚮往。如果他們從小對人生有什麼理想或者抱負，一定不是呆在家鄉，而是要到外面的世界去見識和闖蕩。留在家鄉，這一輩子是可預見、看得到盡頭的、類似父母經過的一生。那不是他們想要的。即使是不談夢想的人，在他們看來，鄉村與小縣城貧窮落後、生活沉悶，而大城市裡先進時尚、精彩熱鬧，人們彷彿生活在沸騰裡。且不管這些想象與期望有多麼不切實際，一個事實是，從三線到二線再到一線城市逐級向上的結構裡，越向上，精英越集中，野心勃勃的人越集中，人們活得也越是匆忙勞累。
至少在我們這一代，鄉土情結、根的意識還是有的，所以春節總要回去過。老家有家人、親戚、年少時的玩伴，是一個熟人社會。對於一些人來說，生活在一個熟人社會里覺得溫情、有安全感。但熟人社會也是拼爹的社會。小地方缺少有規模的民營企業提供的工作崗位，而公務員、事業單位、國企的工作相對穩定，人們因而更留戀體制。在那樣的社會里找份工作都要託親戚。沒有出身背景和關係的人是看不到機會的。大城市是陌生人社會。在陌生人的社會里，只需要網上投簡歷、或者老同學、舊同事介紹就可以找到一份工作。個人能力是第一位的。即使是人際關係也是個人能力經營的成果。社會競爭激烈，但也相對公平。大城市裡更多來自天南地北的年輕人，普遍受教育程度較高。人與人之間的社交、戀愛匹配度高，生活圈子裡會有更多志趣相投的同齡人。小地方的人口平均受教育程度較低。造成的問題不只是社交與戀愛的匹配度低，大至社會治安水平、公共衛生，小至排隊、看紅綠燈過馬路、給老人讓座這樣的細微處，小地方與大城市都有很大的差距。當然，從小就習慣的人能理解也能體諒種種有待進步的不足之處，不一定會嫌棄生養自己的家鄉。但他在評估一個地方的宜居度時，可能還要考慮小孩的成長環境。有穩定婚戀對象的人，想回老家不是一個人能決定的。除了少數同鄉之間的婚戀，女方基本上不會同意跟隨男方去一個聽不懂方言的地方定居。男方更不會隨女方。某些職業，例如我從事的IT工程技術類職業，在老家根本沒有職位需求，回去只能轉行。
人們往中心城市擠的一部分原因，往深刻了說，是人性決定的——人們更喜歡與出色的人為伍、有夢想的人太多、多數人其實更喜歡熱鬧的生活而不是詩和遠方，等等。我的個人經驗是，中小學同學中，大學畢業後回老家的小縣城工作定居的是很少數，多數分佈在一二線城市。隨著以後大學學歷人口比例的上升，一二線城市的人口輸入壓力只會增加。當然，個人經驗可能以偏概全。即使上述那樣考慮和選擇的人只是少數，還必須考慮一種類似長尾理論的效應。當人口基數太過龐大時，很小比例的人就足夠把中心城市塞滿。一線城市的腹地人口多達十幾億，在選擇留下還是離開的邊際附近，年輕人願意付出的代價相當高。
高房價讓許多人焦慮和絕望，但比起讓他們面對現實更殘酷的是，未能讓他們在正確的預期下規劃人生，留在大城市裡虛耗青春。我所在的二線城市，過去兩年因為鄰近一線城市房價上漲帶來的溢出效應很明顯。過半的新房被一線城市來外來客搶購。其中多數是剛需的工薪族。產業轉移進入則在更早之前就一直在悄悄發生。從發展的大局看，高房價會重新分配資源。人才的地區分佈會更均衡，產業會成合理的地理梯度分佈，區域發展差距也能因此縮小。
說個笑話，當下掃大街的都認為拿錢炒房比把錢存銀行靠譜
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