金地集团要收购长租公寓了！
近日，坊间传闻金地拟收购深圳本地warm+公寓，而笔者深入了解到，这个收购案仅仅是提交金地投资内部交流，尚未进入真正决策流程，金地内部人士透露，这个收购案在财务模型和物业合规性还需要谨慎分析！
Warm+公寓为啥要在长租公寓的风口卖了呢？
创建于2015年的warm+家，创始人刘智时任深圳万科营销总监等职务，带着几个互联网团队开始组建公寓品牌，由于个人良好背景和长租赛道机会，很早获得风险投资。
从2015年到2017年，深圳就出现了超过150家公寓小品牌，竞争明显加剧，2017年2月遭遇了宝安厂房公寓拆迁风云，很多小品牌公寓折戟其中。开发商进入长租领域，瞬间龙湖、朗诗、旭辉等纷纷重金杀入，魔方深圳的开发部门基本被开发商挖空，同样面临的问题，行业人才奇缺，项目疯抢，融资不顺，让深圳本地公寓难以找到盈利空间，作为深圳早期开拓公寓的微家公寓创始人李树德表示，现在做公寓已经不盈利了，盲目跑规模，已经不是自己的目标，只能守住手中的物业，寻找其他行业利润点，目前，他在投资几万平方的办公项目。
长租公寓不盈利，规模不经济，已经是不争的事实，但是依然挡不住资本的热情，但是幸运并没有降临到刘智身上，而让Warm+重创的一件事情，自己的集中式公寓遭遇火宅，创始人被公安局拘留了数日。
数日归来后，刘的整个人都变了，接近他的朋友表示，刘的性格好强，但是内心比较脆弱，这样一个打击，让他有点崩溃了，随即，就传出Warm+整体转让，积极寻求买家，！
深圳公寓转让已经不是头一次了。
2017年6月，笔者曾经报道魔方收购V客公寓。V客公寓老板也是本地经营写字楼，2015年下半年进入长租公寓，先后在关外包租了4栋公寓，其中坂田中心的两栋楼承租给魔方公寓，V客承租下来的价格是25元/平方/月，租给魔方是42元/平方/月，而同地段的深圳万科更加离谱，租下来是69元/平方/月。
还去做什么公寓？炒炒租金都比经营公寓赚得多！房东永远是胜利者！
从做长租公寓到股权退出，V客老板不仅收回了所有投资，而且还持有了20%的股份，继续保留V客的团队。这是一笔不错的买卖。
一方面是想卖，一方面想买，收购公寓，看似简单吗？NO！
笔者手上有7个公寓收购案，意向的收购资金是数百亿规模和品牌地产大企业，但是很难真正成交！
原因其三：第一，物业合法性，很多物业都是厂房，虽然有一次消防，但是二次消防没有，最多只是消防备案，能符合商业要求，非常少；第二，租期过短，很多是剩下6年了，物业续约空间不大，就算续约，价格又是个相对高价；第三，财务极其不规范，大部分是有流水，没有完整报表，挂账超过1年的非常严重，偷税漏税现象比比皆是；第四，价格很难成交，如果用残值租约未来现金流折现，一般折现率也不会超过25%-30%。第五，评估价格，差异很大，在上海也有公寓报价5万一间，也有12万一间的，价格满天飞；第六，成交价格是含税价格，我们在一个收购案例就碰到，某地产拟收购上海某公寓，价格基本谈拢，但是最终要求公寓出让方开票，而出让方一算，开票一交税，要少掉200多万，想想还是放弃了。
1000多间的Warm+对外收购价格多少？1亿！笔者认为，仅仅看房源价值，这个显然是贵了，长租公寓除了房源，更重要的是运营团队和运营体系，同一种估值和收购价值完全是两码事！
从趋势来看，收购并购公寓一定是必然，但是先把自己身体练好，不要吃了后，出现严重消化不良！
有几百个Warm+等着被收购，1+1未必等于2，潜在的或有负债还可能拖垮你！
作者全雳，房东东公寓培训学院创始人，河南公寓管理协会名誉会长，长期研究国内外租赁市场，三年内共发表600万多字专业文章，多次为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、深业集团、龙湖地产、中国金茂等地产商仅限长租公寓的咨询和培训，累计为行业培训了近3000名人才。
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